目录
- 作为房东您舒适吗？
- 购买前偿还个人债务
- 保证预付款
- 提防高利率
- 计算您的保证金
- 避免上固定器
- 计算营业费用
- 确定您的退货
- 购买低成本房屋
- 找到正确的位置
- 风险与回报
- 底线
房地产造就了世界上许多最富有的人，因此有很多理由认为房地产是一项可靠的投资。 但是，专家们同意，与任何投资一样，最好精通各种技巧，然后再投入数十万美元。
重要要点
- 购买出租物业以赚取收入可能是冒险的。 类似于购房，购房者通常将需要获得至少20％的首付。 成为房东需要广泛的技能，其范围从理解基本的租户法律到能够修复漏水的水龙头。 专家建议您有财务缓冲，以防万一您不出租房屋，或者租金收入不能支付房屋的全部抵押。
作为房东您舒适吗？
您知道工具箱周围的方式吗？ 您如何修理石膏板或疏通厕所？ 当然，您可以叫别人为您做，但这会吞噬您的利润。 拥有一两个房屋的业主通常会自己修理以省钱。
如果您不是方便的类型，并且没有大量的备用现金，那么作为房东可能不适合您。
当然，随着您向投资组合添加更多属性，这种情况也会改变。 加利福尼亚州雷东多海滩的国王港财富管理总裁劳伦斯·佩雷拉（Lawrence Pereira）在西海岸居住时在东海岸拥有房产。 正如有人说他一点也不方便，他使它行之有效。 怎么样？ 佩雷拉说：“我组建了一支由清洁工，杂工和承包商组成的坚实团队。”
不建议新投资者使用此工具，但是当您掌握了房地产投资的窍门时，就不必继续本地化。
购买前偿还个人债务
精明的投资者可能会将债务作为其投资组合的一部分，但普通人应该避免债务。 如果您有学生贷款，未付的医疗费或即将上大学的孩子，那么购买租赁物业可能不是正确的选择。
佩雷拉（Pereira）同意谨慎是关键，他说：“如果您从房地产获得的回报大于债务成本，则不必偿还债务。这是您需要进行的计算。” 佩雷拉建议有现金缓冲。 “不要让自己处于缺乏现金来偿还债务的状况。始终要有一定的安全余地。”
保证预付款
投资物业通常比自住物业需要更多的首付，因此它们具有更严格的批准要求。 您可能已经放弃的3％的房屋将无法用于投资物业。 鉴于租赁物业不提供抵押保险，因此您至少需要20％的费用。
提防高利率
到2020年，借贷的成本可能相对便宜，但投资物业的利率将高于传统抵押贷款利率。 请记住，您需要低抵押贷款付款，而这不会对您的每月利润产生太大影响。
计算您的保证金
购买不良资产的华尔街公司的目标是5％至7％的回报，因为它们必须支付员工工资。 个人应设定10％的目标。 每年估计维护成本为财产价值的1％。 其他费用包括保险，可能的房主协会费用，财产税以及诸如害虫防治和美化环境的每月费用。 然后是房东保险。
避免上固定器
诱人的是寻找可以讨价还价并转为出租物业的房子。 但是，如果这是您的第一个属性，那可能是个坏主意。 除非您有一个承包商以便宜的价格完成高质量的工作，或者您不擅长大型房屋的装修，否则您可能会花太多钱进行翻新。 相反，您希望购买价格低于市场且仅需小修的房屋。
计算营业费用
您新财产的运营费用将占总营业收入的35％至80％。 如果您收取1, 500美元的租金，而您的费用为每月600美元，那么您的运营费用为40％。 为了更轻松地进行计算，请使用50％规则。 如果您每月收取的租金为$ 2, 000，则预计需要支付$ 1, 000的总费用。
确定您的退货
您投资的每一美元，您的美元收益是多少？ 股票可能会提供7.5％的现金现金回报率，而债券可能会支付4.5％的现金回报率。 作为房东的第一年，6％的回报率被认为是健康的，尤其是考虑到该数字会随着时间的推移而上升。
购买低成本房屋
房子越贵，您的日常开支就越高。 一些专家建议在一个崭露头角的社区中从一栋价值15万美元的房屋开始。 此外，专家说，永远不要买街上最好的房子，也不要买街上最差的房子。
找到正确的位置
在选择有利可图的出租物业时，您应该寻找一个物业税低，学府得体的地方，以及附近的公园，购物中心，饭店和电影院等众多便利设施。 此外，犯罪率低且就业市场增长的社区可能意味着更多的潜在租房者。
投资房地产的5种简单方法
风险与回报
每个财务决策都是关于权衡收益，确定潜在风险的回报。 对房地产投资对您有意义吗？
奖励：
- 您的收入是被动的。 除了最初的投资和维持费用，您还可以赚钱，同时将大部分时间和精力投入到日常工作中。您的收入应该会增加。 您不仅可以赚取租金收入； 随着房地产价值的增加，您的投资价值也随之增加。您可以将房地产纳入独立的IRA。出租收入不包括在应缴纳社会保障税的收入中。您支付的投资性房地产贷款利息可以免税。另一个危机，房地产价值比股市稳定。房地产是有形资产。 投资股票或华尔街产品并非您能看到或触摸的任何东西。
风险：
- 尽管租金收入是被动的，但除非您使用物业管理公司，否则租户可能会遇到麻烦。如果您的调整后总收入超过200, 000美元（单身）或250, 000美元（共同结婚），则您可能需要支付3.8％的附加税包括租金在内的净投资收入。租金收入可能无法覆盖全部抵押贷款付款。与股票不同，如果市场疲软，您不能立即出售房地产，进出成本可能很高。如果没有房客，您必须支付所有费用。
底线
保持您的期望切合实际。 与任何投资一样，出租物业在一段时间内不会产生大笔的月薪，而选择错误的物业可能是灾难性的错误。
考虑在您的第一个物业上与经验丰富的合作伙伴合作，或租用自己的房屋来测试房东的能力。
