买第一套房子可能会令人兴奋和不安。 您不仅必须找到合适的地方，而且还必须找到合适的抵押贷款。 由于许多当地市场上的库存较低，而且全国各地的房价都在上涨，因此，找到负担得起的房屋可能是一个挑战。
您可能会感到立即找到房屋的压力，但是在您访问房屋并开始报价之前，您的融资必须有序。 这涉及确保您的信用记录和信用评分，债务对收入的比率以及整体财务状况能够使贷方确信您有足够的信誉来借钱。
许多首次购房者倾向于在抵押和购房过程中犯下许多错误。 以下是一些应避免的最常见错误。
1.不保留信用
没有人喜欢惊喜，特别是在买房之前。 如果您（和/或您的配偶）有明显的信用问题，例如拖欠付款的历史记录，收债行为或重大债务，则抵押贷款人可能会为您提供低于理想的利率和条款，或者直接拒绝您的申请。 任何一种情况都可能令人沮丧，并且可能推迟您理想的时间表。
要提前解决潜在问题，请每年从以下三个信用报告机构（Transunion，Equifax和Experian）中免费检查您的信用报告，网址为Annualcreditreport.com。 寻找错误，并与报告机构和债权人以书面形式对任何错误提出异议，包括帮助您立案的证明文件。 如果您发现当前但准确的否定项目，例如滞纳金或欠款，则无法快速删除这些项目。 他们将在您的信用报告中保留7到10年。 但是，您可以通过按时支付账单，超过每月最低债务还款额而不用尽可用信用额来提高得分。 首先，要有耐心； 提高信用评分可能至少需要一年。
另外，请检查您的银行，信用合作社或信用卡提供商是否可以让您免费访问自己的信用评分。 如果您的分数低于620，则可能无法获得常规抵押贷款的批准。 要获得FHA贷款的资格，您需要获得至少580的信用评分，才能使用该计划的最高融资额（定金3.5％），或者需要获得最低分500且信用额度为10％。
2.在获得预先批准之前搜索房屋
当您找到理想的房子时，就没有时间可以浪费了。 在许多热门市场中，您将面临多重出价和激烈的竞争。 卖方不太可能考虑没有贷款人的预先批准书的买方的报价。 一封预先批准的信件显示卖方已完成贷方的尽职调查，以确保您有能力和动机根据您的信用记录和评分，收入和就业经历，金融资产以及其他关键因素来偿还账单。
在竞争激烈的市场中，如果没有事先批准书，卖家将不会认真对待您，您可能会迷失自己真正想要的房屋。 本文档列出了您符合资格的贷款金额，利率和贷款计划以及预计的首期付款金额。 在某些情况下（尤其是对于成本较高的房屋或竞争激烈的市场），贷方可能会要求您提供预付款的资金证明。 预先批准函还包括有效期，通常在90天内。
3.不要四处抵押
如果购房者不四处寻找抵押贷款，他们可以在桌上留下很多钱。 与几个不同的贷方一起申请抵押贷款可以使您更好地了解自己可以负担得起的费用，并使您可以对贷款产品，利率，交易成本和贷方费用进行逐一比较。 更重要的是，购买抵押贷款可以使您处于与放款人进行谈判的最佳位置，以获得尽可能多的优惠。
当您购买贷方时，请注意费用和结算费用，这些费用和费用可以在结算表中累加。 虽然现在有些价格差异在纸面上看起来似乎并不大，但它们可以在您的贷款有效期内节省大量成本。 请记住，某些贷方会为您提供折扣“点数”，这是一种预先购买利率的方式，这会增加您的交易费用。 而其他促成较低或无结算成本的贷方倾向于收取较高的利率以弥补差额。
除了向您当前的金融机构（银行或信用合作社）查询之外，还要求抵押贷款经纪人代表您购买利率。 抵押经纪人不是放贷人。 他们充当您和他们网络中的贷方之间的媒人。 通过比较拥有满足您需求的产品的多个贷方，他们可以节省您的时间和金钱。 同样，值得研究一些直接的借贷者，无论是在线还是面对面的借贷者，以查看他们提供的服务。
通过与几家贷方一起申请抵押，您将获得贷款估算，以比较利率和结算成本。 另外，如果您在30天内进行大部分利率购物，则贷方评估员将其进行的多次信用检查视为一项“艰苦的询问”，并且不太可能降低您的信用评分。 您不应购买任何数量庞大的贷方，但手头有三到五个贷款估算将为您提供强有力的比较依据。
4.购买多于您能负担的房子
当贷方告诉您可以借入最多30万美元时，这并不意味着您应该借入。 为什么不？ 如果您将贷款最大化，那么您的每月还款额实际上可能无法控制。 通常，大多数准房主可以负担的贷款额是其年总收入的2到2.5倍。 换句话说，如果您每年赚取$ 75, 000，则您也许能够负担得起介于$ 150, 000和$ 187, 500之间的房屋。 Investopedia的抵押贷款计算器可以帮助您估算每月还款额，这是您是否能够在一定价格范围内买得起房屋的更好晴雨表。
如果您不得不延长每月预算来支付抵押贷款，那么购买超出您合理负担能力的房屋可能会给您带来麻烦。 换句话说，您可能会感到“房屋较差”，并感到买方的re悔。 另外，请考虑在每月按揭还款之外还增加房屋所有权。 您需要节省不可避免的维护费用，维修，房主的协会费用（如果适用）以及您不必作为房客支付的其他费用。
延长您的每月预算以支付抵押贷款还可能意味着您无法为紧急情况或那些房屋修house积蓄，这也将消耗您的现金流用于其他财务目标。
底线：不要固定在您批准的最高贷款额上，而要确定您是否能够在该价格点上负担每月的抵押贷款额。 首次购房者可能要格外小心，并购买低于其最高预算的房屋。
5.不雇用房地产经纪人
独自寻找房屋的过程既费时又复杂。 专业的，经验丰富的房地产经纪人可以帮助您缩小选择范围，并在有形资产以及与卖方的谈判过程中发现问题。 有些州要求房地产律师来处理交易，但是律师不会帮助您寻找房屋； 他们可以帮助您起草要约，协商购买协议并充当结案代理。
另外，如果您在没有自己的房地产经纪人的情况下进行放映，则卖方的经纪人可能会提议代表您。 这可能很容易，因为那个代理人并没有考虑到您的利益。 他们的目标是为卖方获得最高和最好的报价。 拥有自己的经纪人（其兴趣与您的兴趣更加一致）将帮助您做出更明智的选择。
最重要的是，招募代理商的成本不会直接从您的口袋中掏出。 作为买方，您通常不支付买方代理的佣金。 通常是由卖方支付给卖方的代理商，然后由卖方的代理商来分担佣金。
6.开设（或关闭）信贷额度
即使经过预先批准，您仍然可以被拒绝抵押。 抵押贷款人会在预批准期间以及结账之前再次检查您的信用，然后再给您最后的批准。 在此期间，保持您的信贷和财务状况不变。 这意味着不开设新的信贷额度或关闭现有的信贷额度。 这样做会降低您的信用评分并提高您的债务收入比-这是贷方拒绝最终批准的两个主要原因。
取而代之的是，等到您关掉房门之后再借出新的信用额度（例如汽车或汽车贷款或新的信用卡）。 虽然在您关闭房屋之前先还清信用卡帐户或贷款非常好，但关闭该帐户会从报告中删除该信用记录。 信用期限是信用报告局用来生成您的信用评分的关键因素之一。 而是让该帐户保持打开状态并处于活动状态，但直到关闭帐户后才使用它。 （注意：某些信用卡公司可能会因长期不活动而关闭您的帐户，这也可能对您的信用产生负面影响。请进行小额购买以使帐户保持活动状态，然后立即每月全额还清。）
7.大量购买信贷
就像打开或关闭信用额度可以降低您的分数一样，运行现有帐户也可以。 同样，保持信用和财务稳定，直到您关闭房屋。 取而代之的是使用现金，或者更好的是，延迟购买新家具或电视机，直到结账之后。
另外，您想了解预算如何处理新的房屋所有权成本。 您可能需要等待几个月，然后再为大型购买添加更多的每月付款。
8.四处走动
抵押贷款承保的另一大禁忌：从您的银行帐户或其他资产中进行大笔存款或提款。 如果贷方突然看到无来源的资金流入或流出，则看起来您获得了贷款，这将影响您的债务收入比。 放贷人并不担心透明的存款，例如您的雇主提供的奖金或您的IRS退税。 但是，如果朋友给您汇款，或者您在个人帐户中获得了业务收入，贷方将要求提供证据以证明该存款不是变相贷款。 期望贷方要求一张销售单（如果押金来自您出售的东西），一张已取消的支票或一张工资单。
您可以使用来自亲戚或朋友的礼物作为您的首付。 但是，许多贷款产品要求提供礼品函和证明文件以获取押金，并确认捐赠者不希望您还钱。
9.换工作
换工作可能会使您的职业受益，但可能会使您的抵押批准复杂化。 贷方希望确保您拥有稳定的收入和就业，并有能力偿还抵押贷款。 如果您根据一定的收入和工作获得了抵押贷款的预先批准，那么在完成交易之前的任何过渡机会都可能是一个危险信号，并会延迟您的交易。
为了获得批准，您通常必须提供连续两年稳定工作和收入的证明。 当您换工作时，连续的收入和就业记录会中断，特别是如果您从事低薪工作。 另外，如果您转为以薪水支付薪水25％或以上的职位，则必须证明您已连续两年获得该收入。 只要有可能，贷款人建议您等到贷款清算后再换工作。 如果这样做不可行，请立即告诉您的贷方。
10.跳过验房
除非您有大量现金修理房屋，并愿意冒险承担意外维修费用，否则放弃房屋检查可能是一个代价高昂的错误。 为什么？ 房屋检查旨在发现房屋的重大问题，并且可以保护您（买方）。 如果您没有进行检查，那么在您关闭房屋后，如果出现重大问题（例如管道破裂或水损坏），您将无权追索。 这意味着您可能会为解决这些问题支付全部费用。 当您提出房屋报价时，您可以包括房屋检查应急准备金，如果发现了重大问题并且卖方不愿意在成交前解决问题，则可以免收交易罚款。
有了这些应急准备后，您可以撤回报价，并且通常会退还全额保证金。 房屋检查费不予退还，通常由购买者预先支付给房屋检查员，视房屋的位置和大小而定，通常在300到500美元之间。 当您权衡一下它可能会花费数千美元来更换炉子，热水器，屋顶或其他大件物品时，这是一个很小的代价。 例如，如果您的贷方要求，您可以考虑进行其他检查，例如虫害检查，霉菌或or检查或下水道检查。 这些检查和其他检查可以帮助保护您的投资和安全。
11.未将贷款估算与期末披露进行比较
法律要求您的贷方在您的交易结束日期前三个工作日向您提供交易结束披露。 本文档列出了您期望在完成交易时支付的确切费用，包括您的预付款，交易费用，贷款详细信息和条款以及其他重要信息。 这是一个五页的文件，因此需要花一些时间将其与您收到的初始贷款估算值进行比较，以确保您的贷方或交易涉及的其他方不会向您收取额外费用（称为垃圾费用）。
另外，如果某些费用涨幅超过预期，请要求您的贷方解释原因。 确保正确列出了基本详细信息（例如您的姓名和其他识别信息），以免在营业日遇到文书工作问题。 如果您发现错误或有疑问或无法解释的额外费用，请立即告知您的贷方，以便解决这些问题。 在某些情况下，可能必须推迟您的结帐时间，以确保纠正和更新了文书工作并解决了所有问题。
底线
您不想无意破坏抵押贷款以及购房行为。 这些错误中的一些似乎是无辜的，但它们可能会误导您的结案并造成巨大的头痛。 与您的贷方谈谈从预批准到结帐应采取的措施，以确保流程顺利。 并尝试保持所有文件（包括银行对帐单，W-2，存款记录，纳税申报表，工资单等）的组织和更新，以便在贷方要求时提供文件。
当需要购买第一套房子时，对贷款和房地产流程有深入的了解和知识，可以帮助您避免其中的一些错误，并一路省钱。 通过在您身边训练有素的，经验丰富的专业人员来进一步指导交易，从而确保交易顺利进行。 这样可以减轻沿途的一些压力和复杂性。
