5种私人抵押贷款保险– pmi

目录

• 什么是PMI？
• 抵押保险
• 您携带PMI多长时间？
• 1.借款人支付的PMI
• 2.单高级PMI
• 3.贷方支付的PMI
• 4.优质分部PMI
• 5.联邦住房贷款MIP
• PMI成本
• 估算率
• FHA抵押贷款保险
• 底线

如果您的房屋首付少于20％，那么了解什么是抵押保险及其运作方式非常重要。 私人抵押贷款保险（PMI）不仅适用于无力支付20％首付的人。 它也适合那些不想放下20％的人，因此他们手头上有更多的现金用于维修，改建，陈设和紧急情况。

私人抵押保险（PMI）

什么是私人抵押保险– PMI？

如果购买抵押贷款保险的概念听起来有些奇怪，那么您可能是购买房地产的新手，或者永远不要付小笔定金。 当购房者支付的首付少于房屋购买价格的20％时，大多数贷方都要求PMI –或者，按抵押贷款而言，抵押贷款的贷款对价值（LTV）比率超过80％（较高LTV比率，抵押的风险状况越高）。 与大多数类型的保险不同，该保单保护放贷人对房屋（而非您的房屋）的投资。 另一方面，PMI使人们更快地成为房主成为可能。

PMI允许借款人仅能（或愿意）仅支付住房成本的5％至19.99％的费用来获得融资，但还需支付额外的每月费用。 借款人支付其PMI，直到他们在房屋中积累了足够的资产，贷方不再认为它们是高风险的。

每年的PMI成本可能占您贷款余额的0.25％至2％（但通常为0.5至1％），具体取决于首付和抵押的大小，贷款期限和您的信用评分。 风险因素越大，您支付的费用就越高。 另外，由于PMI是贷款金额的百分比，因此借入的金额越多，您支付的PMI就会越多。 美国有六家主要的PMI公司。 他们收取类似的费率，并且每年调整一次。

这是一笔额外的费用，但是继续花钱在租金上，有可能在您等待节省较大的首付款时错过了市场升值。 无法保证您会在以后而不是早早买房，而不仅仅是避免买房，因此值得考虑支付PMI的价值。 支付联邦住房管理局抵押贷款保险的价值（如果获得FHA贷款可能需要的价值）是另一回事。 我们将在后面解释。

重要要点

• 如果您购买的首付少于房屋成本的20％，则需要私人抵押贷款保险（PMI）。请注意，PMI旨在保护贷方而不是借款人免受潜在损失。您可以购买四种主要类型的抵押贷款保险：借款人抵押贷款保险，一次性保险抵押贷款，借贷抵押保险和分拆抵押保险。如果您购买房屋时获得了联邦住房管理局贷款，是您需要的另一种保险。

抵押保险

首先，您应该了解PMI的工作原理。 例如，假设您放下10％并获得贷款，以剩余财产的90％的价值–首付20, 000美元，一笔180, 000美元的贷款。 有了抵押保险，如果放贷者因为失业而无法支付数月的费用而不得不取消抵押，则放贷者的损失将受到限制。

抵押保险公司承担贷款人一定比例的损失。 对于我们的示例，假设百分比为25％。 因此，如果在取消抵押品赎回权时，您仍欠房屋200, 000美元的购买价格的85％（170, 000美元），而不是损失全部170, 000美元，贷方将仅损失170, 000美元的75％，即房屋本金的127, 500美元。 PMI将支付其余的25％，即42, 500美元。 它还可以弥补您累积的逾期利息的25％和贷方的止赎成本的25％。

如果PMI保护出借方，那么作为借款人的您为什么要为此付费？ 您要补偿贷款人承担向您提供的较高风险，而不是向具有较大首付的人提供贷款，如果有人丧失抵押品赎回权，则损失更大。

您携带PMI多长时间？

借款人可以要求一旦贷款与价值比率下降到80％以下，就取消每月的抵押保险金。 一旦抵押贷款的LTV比率下降到78％（这意味着您的首付加上您已偿还的贷款本金等于房屋购买价格的22％），贷方必须根据联邦《房主保护法》的要求自动取消PMI，即使是如果您房屋的市值下降了（只要您有抵押贷款）。

否则，您必须携带PMI的时间长度取决于您选择的PMI的类型。

1.借款人抵押贷款保险

PMI的最常见类型是借款人支付的抵押贷款保险（BPMI）。 当您阅读有关PMI的信息，但未指定类型时，通常是正在讨论的类型。

BPMI以您每月按揭付款的额外费用的形式出现。 贷款清算后，您需要每月支付BPMI，直到您按原始购买价格拥有房屋22％的股权为止。 届时，只要您当前按揭还款，贷方就必须自动取消BPMI。 通过定期每月按揭供款积累足够的房屋净值来取消BPMI，通常大约需要11年。

当您拥有20％的房屋权益时，您也可以主动要求贷款人取消BPMI。 您的按揭还款必须是最新的，您必须有令人满意的还款记录，财产上不得有任何额外的留置权，在某些情况下，您可能需要进行当前评估以证实房屋的价值并证明房屋没有被拒绝低于购买时的价值。

一些贷款服务机构将允许（但不要求）借款人根据房屋价值升值提前取消PMI。 如果借款人在第二年至第五年由于升值而积累了25％的股权，或者在第五年之后积累了20％的股权，则购买贷款的投资者（大多数抵押贷款卖给了投资者）可以在证明房屋的增值后，允许取消PMI。评估，经纪人的价格意见（BPO）或自动估值模型（AVM，其中考虑了最近出售的类似物业的价值）。

您也可以通过再融资来尽早摆脱PMI，尽管您必须权衡再融资成本与继续支付抵押保险费的成本。 您也许还可以提前还清抵押贷款本金，以便至少拥有20％的权益，从而放弃它。

您需要决定是否愿意支付长达11年的PMI才能。 超越每月付款范围。 从长远来看，PMI会给您带来什么费用？ 等待购买可能会花费什么？ 是的，您错过了在租房时积累房屋净值的机会，但同时也避免了房主的所有一次性费用，例如房主的保险，财产税，维护和维修费用。 2017年的《减税和就业法》将标准扣除额提高了一倍，使抵押贷款利息税抵免不再像以前那样有价值。

其余三种PMI并不常见。 不过，您可能仍然想知道它们的工作原理，以防其中之一听起来更有吸引力，或者放贷人为您提供不止一种抵押贷款选择。

2.单一保费抵押保险

使用单高级抵押贷款保险（SPMI），也称为单付款抵押贷款保险，您可以一次性一次性支付抵押贷款保险，可以在结账时全额支付，也可以通过抵押贷款融资（在后一种情况下，它可能称为单笔抵押）。金融抵押贷款保险）。

SPMI的好处是，与BPMI相比，您的每月付款将更低。 这可以帮助您有资格借更多的钱来购买房屋。 另一个好处是，您不必担心要脱离PMI的再融资，也不必担心贷款与价值比率，以查看何时可以取消PMI。

风险是，如果您在几年内进行再融资或出售，则单笔保费的任何部分都无法退还。 此外，如果您为单笔保费提供资金，则只要您有抵押就可以支付利息。 另外，如果您没有足够的钱来支付20％的首付，则您可能没有现金来支付单笔预付款。 但是，卖方或（对于新房而言）建筑商可以支付借款人的单一保费抵押贷款保险。 您可以随时尝试将其作为购买报价的一部分进行协商。

3.贷方抵押保险

使用贷方支付的抵押保险（LPMI），您的贷方将在技术上支付抵押保险费。 实际上，您实际上将在贷款期限内以稍高的利率形式支付该费用。 与BPMI不同，您的权益达到78％时不能取消LPMI，因为它已内置在贷款中。 再融资将是降低您每月付款额的唯一方法。 一旦您拥有20％或22％的权益，您的利率就不会降低。 贷方支付的PMI不予退还。

尽管利率较高，但贷方支付的PMI的好处在于，与每月支付PMI相比，您的每月支付仍可能更低，并且您有资格借入更多贷款。

4.分保费抵押保险

优质分期抵押贷款保险是最不常见的类型。 它是我们讨论的前两种类型的混合：BPMI和SPMI。

运作方式如下：您在交易结束时一次性支付部分抵押保险，每月支付一部分。 您不必像使用SPMI那样预付过多的现金，也不必像使用BPMI那样增加每月的付款。 选择分保费抵押贷款保险的一个原因是，如果您的债务收入比很高。 在这种情况下，使用BPMI过多增加您的每月付款将意味着没有资格借足够的钱来购买您想要的房屋。

前期保费可能在贷款金额的0.50％到1.25％之间。 每月保费将基于未计任何融资保费的净贷款与价值比率。

与SPMI一样，您可以要求建筑商或卖方（甚至贷方）支付初始保费，也可以将其计入抵押贷款。 抵押保险被取消或终止后，分割保费可能会部分退还。

5.联邦房屋贷款抵押保护– MIP

还有第五种抵押贷款保险，与联邦住房管理局（Federal Housing Administration）承保的贷款一起使用，通常称为FHA贷款或FHA抵押。 FHA保险被称为MIP，是FHA贷款的一项要求，首付10％或更少的款项必须在不为房屋融资的情况下才能清除。 MIP需要预付款，并且通常会将每月保费添加到每月抵押票据中。 如果预付定金超过10％，买方仍必须等待11年才能从贷款中删除MIP。

PMI成本

您的抵押保险费用或保费将取决于几个因素。

• 您选择哪种保费计划，无论您的利率是固定的还是可调整的，您的贷款期限（通常为15年或30年）是您的预付款还是按贷款价值比（LTV）（5％的首付，您将获得95％的LTV； 10％的首付，使您的LTV达到90％）贷方或投资者要求的抵押保险额度（范围从6％到35％），无论保费是可退还的还是信用信用没有任何其他风险因素（例如贷款是巨额贷款）抵押，投资物业，现金再融资或第二套房

一般而言，无论考虑什么因素，风险越高，保费就越高。 例如，您的信用评分越低，首付越低，您的保费就越高。

截至2018年4月上旬，保费每年的范围可以从0.17％至2.81％或更高。 例如，如果您将15％的固定利率抵押贷款放下15％，并且信用得分为760或更高，则您将支付0.17％，因为您是低风险借款人。 如果您将30％的可调整利率抵押贷款放低3％，但该抵押贷款的引进利率仅固定为三年，并且您的信用评分为630，则您的利率将为2.81％，因为您属于高风险借款人。

知道适合您情况的百分比后，将其乘以您借入的金额。 然后将该金额除以12，即可查看您每月要支付的金额。 例如，一笔200, 000美元的年溢价为0.65％的贷款，每年将花费1, 300美元（200, 000美元x.0065），或每月花费108美元（1, 300 / 12美元）。

估算率

许多公司提供抵押保险。 它们的利率可能略有不同，您的贷方而非您将选择保险人。 不过，通过研究抵押贷款保险价目表，您可以了解要支付的利率。 MGIC，Radian，Essent，National MI，United Guaranty和Genworth是私人抵押贷款保险的一些主要提供商。

抵押保险价目表乍看之下可能会令人困惑。 这是使用方法。

1. 找到与您的信用评分相对应的列，找到与您的LTV比率相对应的行，并确定适用的承保范围。 在网上搜索房利美抵押贷款保险范围要求，以确定您的贷款需要多少保险范围，或者询问您的贷方（并在了解PMI原理的基础上给裤子打分）确定与交叉点相对应的PMI比率信用评分，预付定金和承保范围的信息。如果适用，请从该评分中添加或减去与您的信用评分相对应的调整表（主利率表下方）的金额。 例如，如果您要进行现金出纳再融资，而您的信用评分为720，则可以将利率加0.20。如上一节所述，将总利率乘以借入的金额； 这是您的年度抵押贷款保险费。 将其除以12，即可获得每月的抵押贷款保险费。

您的费率每个月都会相同，尽管有些保险公司会在10年后降低费率。 但是，那只是在您应该能够降低覆盖范围之前的任何时间，这样节省下来的资金就不会那么多。

1.75％

截至2018年4月的前期抵押贷款保险费（UFMIP）金额。

FHA抵押贷款保险

抵押保险与联邦住房管理局贷款的工作方式不同。 对于许多（如果不是大多数）借款人，这将比PMI昂贵。

PMI不需要您支付前期保费，除非您选择单一保费或拆分保费抵押贷款保险。 （对于单一保费抵押贷款保险，请记住，您无需每月支付抵押保险费。对于分保费抵押贷款保险，您只需支付较低的每月抵押保险费。）但是，对于FHA抵押保险，每个人都必须支付前期保费，而该付款并不能降低您的月度保费。

截至2018年4月，预付抵押贷款保险费（UFMIP）为贷款金额的1.75％。 您可以在结账时支付这笔款项，也可以将其作为抵押的一部分。 每借入100, 000美元，UFMIP将花费您1, 750美元。 如果您为其提供资金，也将为此支付利息，从而使它随着时间的推移变得更加昂贵。 只要卖方对您的交易费用的总出金不超过购买价格的6％，卖方就可以支付您的UFMIP。

对于FHA抵押贷款，您还需要根据预付款和贷款期限每月支付抵押金额的0.45％至1.05％的抵押保险费（MIP）。 例如，如FHA的下表所示，如果您有一笔为期20年的200, 000美元（基础贷款额小于或等于625, 500美元）的30年期贷款（抵押期限超过15年），并且您要偿还FHA的最低费用首付3.5％（LTV大于95％），则您的MIP在贷款有效期内（按揭期限）为0.85％（85个基点或基点）。 无法取消您的MIP可能会付出高昂的代价。

对于首付10％或以上的FHA贷款，您可以在11年后取消每月的MIP。 但是，如果您有10％的贷款需要放下，为什么还要获得FHA贷款呢？ 如果您的信用评分太低而无法获得常规贷款，则只需要这样做。 另一个很好的理由：如果您的信用评分低会给您带来比传统FHA贷款更高的利率和/或PMI支出。

您可以获得信用评分低至580甚至更低的FHA贷款（尽管贷方可能要求您的评分为620或更高）。 尽管信用评分较低，但您可能有资格获得与传统贷款相同的利率：例如660与740。

在不降低FHA抵押贷款10％或更多的情况下，停止支付FHA MIP的唯一方法是对常规贷款进行再融资。 一旦您的信用评分和/或LTV大幅提高，此步骤将变得最有意义。 再融资意味着要支付交易费用，但是当您准备好再融资时，利率可能会更高。 更高的利率加上交易成本可能会抵消取消FHA抵押贷款保险所节省的任何费用。 而且，如果您失业或相对于您的收入有太多债务，您将无法再融资。

此外，FHA贷款更慷慨，允许卖方负担买方的交易费用：最高为贷款额的6％，而常规贷款为3％。 因此，如果您在没有大量关闭费用援助的情况下买不起房屋，那么FHA贷款可能是您唯一的选择。

底线

抵押保险使借款人花了钱，但通过降低金融机构向小额首付款的人发放抵押贷款的风险，抵押贷款保险使他们更快地成为房主。 如果您出于生活或负担能力的原因想要早而不是晚拥有房屋，则可能会值得支付抵押保险费。 这样做的原因还有：如果您每月支付PMI或分保费抵押贷款保险，则一旦房屋净值达到80％，就可以取消保费。

但是，如果您属于必须在贷款期限内支付FHA保险费的借款人类别，则可能会三思而后行。 尽管您以后可以从FHA贷款中进行再融资以摆脱PMI，但不能保证您的就业状况或市场利率将使再融资成为可能或获利。 （有关相关阅读，请参阅“如何避免支付私人抵押保险—PMI”）