什么是假设条款
假设条款是抵押合同中的一项条款，该条款允许房屋卖方将对现有抵押的责任转移给房地产买方。 换句话说，新房主采用现有抵押。 新买家通常必须符合信用和其他条件。
分解假设条款
如果现有抵押贷款的利率低于当前市场利率，则假设条款将成为有吸引力的卖点。 同样，尽管交易中通常涉及一些费用，但买方可以避免许多结算费用。 其中一些费用将包括标题搜索，文档印章和税金。
对于大多数房主而言，假设条款的好处是理论上的，因为常规抵押通常禁止这种做法。 银行不赞成这种做法，因为它们根据原始借款人（而不是后来的未知买家）的信誉来抵押。 新所有者的还款能力可能难以评估，银行可能不愿承担风险。 此外，即使银行批准新借款人的信誉，它也将损失全新抵押所产生的首付和关闭费用。 另外，当前的市场利率可能高于原始票据的利率。
由于很少允许假设对银行有利，因此大多数抵押贷款都包含一项按需出售条款，该条款要求在房地产出售时偿还剩余余额。 在偿还抵押贷款之前，银行不会签署留置权，这使得出售基本上不可能。
但是，假设条款是联邦住房管理局（FHA），退伍军人管理局（VA）和美国农业部（USDA）在政府支持的抵押贷款中的标准规定。 新所有者仍必须符合信用和资格标准。 这些政府支持的抵押贷款占美国所有抵押贷款的近20％。
假设条款如何工作？
想象一个人想要从卖方那里获得抵押贷款，该卖方拥有30年，240, 000美元的抵押贷款，利率为3.5％，并且他们已经偿还了五年的款项。 包括利息在内的剩余余额约为323, 300美元，原始票据还有25年。 假设当前市场利率为4％。 如果新购买者以同样的240, 000美元贷款为期30年的固定利率抵押贷款，则该笔剩余利息将在该时间结束时达到约412, 500美元。 同样，新买家将需要向金融机构一次性付清首付款。
通过假设卖方现有的抵押，买方将在贷款期限内节省大约89, 000美元。 此外，假设条款贷款减少了五年的付款义务。 任何一次性付款都将支付给卖方，以抵消他们在房屋中积累的权益。 再加上买方将避免数千美元的交易费用。
