许多人幻想通过出售当前房屋，购买较小的住房并将差额投资以获取收入来筹集大部分退休资金。 但是，实际上，他们获得的利润往往比他们希望的少得多。
如果做对了，缩小规模仍然是一个好主意。 您可能不仅会花更多的钱走开，而且会简化您的生活并减少未来几年的房屋维护和水电费。 为了获得令人满意的结果，您需要避开导致精简的难以预料的陷阱。 这里有四个陷阱正在等待精简程序，以及避免它们的方法。
陷阱1：高估当前房屋的价值
想像一下您的房屋将要获得的高价。 也许这条街上的邻居以奢侈的价格卖掉了他们，或者这样说，最后一次看到他们收拾他们的新本特利，前往阿卡普尔科。 您可能不知道（a）他们从交易中实际获利多少； （b）他们的房屋与您的房屋在最有价值的潜在买家方面有何不同？ （c）当时的房地产市场是好还是坏。
可以做什么：包括Realtor.com和Zillow.com在内的许多网站都会为您提供有关您所在地区最近出售房屋的信息。 您还可以使用主要银行（例如美国银行和摩根大通）的在线估算器来确定房屋的价值。 最好检查其中的几个，部分是因为它们使用不同的公式得出其估算值。
另一种选择是咨询几家当地房地产经纪人，以对您房屋的当前市场价值进行合理的估计。 获得一个以上的股份很重要，因为一个急切想要您的房源的经纪人可能会给您一个过于乐观的估计。 您也可以聘请独立评估师。
“每位优秀的退休收入顾问都应有一份专门研究高级市场的知名房地产经纪人名单，并可以帮助退休人员估算房屋价值，”位于布鲁姆菲尔德的Anthony Capital，LLC总裁CFP®Dave Anthony说，可乐
当您与代理人或评估人交谈时，请询问您为提高房屋售价可以采取的廉价措施。 大多数专家说，除非您的房屋完全被破坏，否则进行大规模的翻修并不是一个好主意，因为它们很少能收回成本。 在Remodeling的“ 2014年成本与价值报告”中，即使是回报最高的项目（一个新的钢铁进口门）也损失了钱，尽管它几乎达到了96.6％的收支平衡。 其他项目远没有做到这一点。 例如，新的乙烯基窗户仅重现78.7％，而浴室重塑仅重现72.5％。 这里的教训：省钱省事，让您家的下一个业主处理这类项目； 无论如何，他们的口味可能与您不同。
不过，一些简单的修剪工作，例如在这里和那里的新鲜油漆，修剪杂草丛生的灌木丛以及从上到下整理房屋都值得付出努力。 如果您愿意，可以聘请专业的家庭舞台设备服务来帮助您。 要获得关于该主题的免费建议，只需对短语“家庭住所”进行网络搜索。
陷阱2：低估新房会给您带来的损失
正如人们倾向于对自己的房屋出售价格持乐观态度一样，他们可能会想像自己会在下一个购买的地方获得收益。 值得记住的是，您当前房屋的潜在购买者以及您下一个房屋的出售者正在以同样的方式思考。
替代方法：使用上面列出的工具来研究近期的销售价格，以找到可以为计划购买的房屋支付的价格。 但是，如果您想搬到一个新的地方，那就别无所求了。 即使您熟悉附近度假的地方，也可能需要在不同的季节进行游览，以确保您全年都能在这里度过快乐的时光。 如果有时间，谨慎的做法是在购买之前搬到该地区租一年左右。 太多的退休人员一时冲动，对他们的决定感到遗憾，最终要求再次搬家。
另外，请注意昂贵的附件，这些附件可能会使新房的价格超出预期。 在某些地区，新的两居室公寓很容易接近四居室房屋的价格，尤其是当您决定使用所有最新的便利设施时。
陷阱3：忽略税收影响
除非您通过出售房屋赚取巨额利润（如果您这样做，那么祝贺），您可能不会对利润欠任何所得税。 目前的IRS规则允许大多数夫妇从其应纳税所得额中扣除高达500, 000美元的收益。 单身人士通常最多可以排除250, 000美元。
这些规则还考虑了您在房屋中拥有和居住了多长时间，以及其他因素。 这些都在IRS出版物523“出售房屋”中进行了说明。
“如果您的税率不高-要么不符合豁免要求，要么在出售房屋中赚取了可观的利润-您可以考虑采用税收损失收获策略，对冲股票，债券或共同基金佛罗里达州玛丽湖市Excel Tax&Wealth Group财富经理Carlos Dias Jr.说：“自从将其提交D表以来，它就获得了收益。”
即使您不欠所得税，在您选择搬家之前，还需要考虑其他税收因素。 一些受欢迎的退休目的地征收高额财产税。 财产税较低的地点可能有较高的销售税或所得税，或者可能对您的养老金收入有不同的征税。
相反，该怎么做：首先尝试确定您可能获得的收益。 这不仅是您所购房屋和所售房屋之间的差异，还包括售价和房屋成本基础之间的差异。 成本基础包括您最初支付的费用以及您多年来所做的任何永久性改进。 IRS出版物523也对此进行了解释。
将您打算搬迁地点的所得税和财产税与您当前所在地的所得税和财产税进行比较。 另外，请查看特定年龄段的房主的特殊休息时间。 州税务或收入部门的网站是一个不错的起点。 在您的退休预算中找出新的税收情况，看看它会减少您的税收账单还是导致总体税收负担增加。
陷阱4：忘记结算费用
如果您已经有数年的购房经验，那么您可能已经忘记了当时必须支付的所有关闭费用。 这些费用可能包括律师费，唱片费，产权保险，以及一长串其他杂项费用。 购买下一套房子时，您不仅需要支付交易费用，而且还将面临另一套作为购房者的问题。 最重要的是，如果您使用代理商，这些佣金可能包括高达6％的房地产佣金，有时甚至更高。
怎么办：代理商佣金可以协商，所以一开始就尽量确定最有利的数字。 作为买家，您也许可以说服渴望的卖家承担一些结清费用，但请记住，买房的人可能会尝试同样的方法。 否则，请计划携带支票簿并写很多支票。
底线
缩小房屋大小可能是释放一些额外现金用于退休的一种方法，但是在开始打包之前先进行计算。 您可能会发现自己未曾想到的方法，可以节省您在交换机上的钱。 或者，您可以决定退休，至少现在就这样做。
