房地产投资信托（REIT）已经确立了自己的地位，成为较小的投资者直接参与房地产物业产生的较高收益的一种手段。 过去，这些信托被认为是与能源或其他与行业相关的信托相同类别的单位投资信托的次要分支，但是当全球行业分类标准授予REIT属于独立资产类别的地位时，这些规则改变了，他们的知名度猛增。
，我们将说明房地产投资信托基金的运作方式，并研究其为普通投资者带来的独特税收影响和储蓄。
房地产投资信托的基本特征
REIT是捆绑在一起的房地产和抵押贷款池，以单位投资信托的形式作为证券提供。 房地产投资信托基金中的每个单位代表每个基础资产的所有权比例。 截至2019年3月，纽约证券交易所的REIT的市值超过1万亿美元。2019年，纽约证券交易所和其他市场上有226个REIT活跃交易。
通常，房地产投资信托基金比以增长为导向的股票更有价值，并且主要由中小盘股组成。
国税局要求房地产投资信托基金至少将其收入的90％支付给单位持有人。 这意味着REIT的收益率要高于传统固定收益市场中的收益率。 与传统股票相比，它们的波动性也较小，因为它们随房地产市场而变化。
房地产投资信托的三种类型
REIT可以分为三类：
- 股权房地产投资信托：这些信托拥有和/或出租房地产，并收取房地产销售产生的租金收入，股息和资本收益。 三重收入来源使这种类型非常受欢迎。 抵押房地产投资信托：这些信托由于承受利率风险而承受更大的风险。 如果利率上升，抵押房地产投资信托的价值可能会大幅下降。 混合房地产投资信托 -这些工具结合了前两类。 它们可以是开放式或封闭式基金（类似于开放式和封闭式共同基金），寿命有限或不确定，可以投资单个项目组或多个项目组。
信托级征税
REIT必须遵循与所有其他单位投资信托相同的规则。 REIT必须首先在信托级别征税，然后再向受益人征税。 但是他们必须遵循与公司相同的自我评估方法。 因此，房地产投资信托基金与公司具有相同的估值和会计规则，但它们没有通过利润转移，而是将现金流量直接传递给单位持有人。
除了其他单位投资信托的规则外，房地产投资信托还有一些额外的规则：
- 租金收入被视为房地产投资信托的业务收入，因为政府将租金视为房地产投资信托的业务。 这意味着与租赁活动有关的所有费用都可以扣除，而公司可以注销业务费用。 ，该收入必须对普通股利缴纳30％的预提税，对资本利得缴纳35％的税率，除非条约规定该税率较低。
出于所有实际目的，只要房地产投资信托基金至少将其收入的90％分配给其单位持有人，就可以免除信托级别的税收。 但是，即使遵循此规则的REIT仍然要面对任何保留收益的公司税。
向单位持有人征税
房地产投资信托基金支付的股息应作为普通收入征税给单位持有人，除非它们被视为合格股息，应作为资本收益征税。 否则，股息将以单位持有人的最高边际税率征税。
此外，房地产投资信托基金支付的部分股息可能构成资本的免税回报，这不仅减少了获得股息的当年单位持有人的应税收入，而且还对该部分递延了税款，直到出售资本资产为止。 这些付款还减少了单位持有人的成本基础。 然后，将非应税部分作为长期或短期资本利得/损失征税。
由于REIT很少在信托级别征税，因此与股票相比，REIT可以提供相对更高的收益，股票的发行人必须在计算股息分配之前在公司级别缴税。
示例- 单位持有人税收计算
詹妮弗决定投资目前以每单位20美元交易的REIT。 REIT的运作资金为每单位$ 2，并将其中的90％或$ 1.80分配给单位持有人。 但是，每笔股利0.60美元来自折旧和其他费用，被视为非应纳税资本回报。 因此，该股息中只有1.20美元（1.80-0.60美元）来自实际收入。 这笔款项将作为普通收入应征给Jennifer，她的成本基础减少了0.60美元，降至每单位19.40美元。 如前所述，出售单位时，减少的基础将作为长期或短期损益进行征税。
底线
房地产投资信托基金提供的独特税收优势可以为寻求相对稳定的更高回报的投资者带来更高的收益。 从理论上讲，如果单位持有时间足够长，则单位持有人有可能实现负成本基础。 尽管这几乎不常见，但投资者应清楚地了解以这种方式实现可能的损益的潜力。
