什么是购买？
购买是一种与房屋抵押贷款相关的回扣。 它涉及放款人向借款人提供前期现金激励，以换取接受更高的贷款利率。
通常，如果购房者希望在短时间内转售购得的财产，则对借款人来说更有利。 重要的是，现金奖励不能超过与贷款相关的结算成本。
重要要点
- 购买是一种回扣，在这种回扣中，抵押贷款的借款人接受较高的利率，以换取前期现金奖励。现金奖励的规模与加息额之间的关系是在银行之间协商的。贷方和借款人。 但是，典型的公式是现金激励的每个百分比都会导致利率提高0.25％。有时还向抵押贷款经纪人和银行信贷员支付购买价。 因此，借款人必须谨慎确定报价给他们的利率是否受到任何此类安排的影响。
了解购买
抵押贷款借款人通常使用购买，希望减少自付费用的贷款结算成本。 因为购买导致贷款的利率更高，所以借款人实际上是以该更高的利率借钱，并用它来支付部分或全部的结算费用。
因为较高的利率适用于抵押的全部余额，所以通常只有在借款人不打算长时间保留抵押时才选择购买。 在这种情况下，考虑到这些利息成本只能在有限的时间内承担，因此前期现金激励措施可以抵消所增加的利息成本。
要注意的另一个注意事项是，有时也会将购买款项支付给抵押经纪人。 在这种情况下，可以有效地激励经纪人，以鼓励借款人接受其抵押贷款的高于市场的利率，这也被称为收益率溢价溢价（YSP）。 如果未明确向买方披露这些购买安排，则可能会在双方之间造成利益冲突。
在2010年之前，抵押贷款经纪人的购买回扣在其出售的抵押贷款的贷款条款中常常被掩盖，这使借款人很难检测到何时支付抵押贷款的YSP。 自那时以来，联邦对新贷款估算的指导方针发生了变化，要求抵押经纪人的YSP必须清楚地向买方披露。
尽管有这些改进，但是仍然存在潜在冲突的风险。 具体而言，有时还会向贷款机构本身内的信贷员提供购买回扣和其他此类激励措施。 在这种情况下，借款人几乎没有实际能力来检测他们支付的利率是否受到这些激励措施的影响。 为了预防起见，借款人应向其贷款人员仔细直接询问问题，以了解有关其贷款的激励计划（如果有）。
购买的真实示例
为了说明这一点，考虑一个希望获得100, 000美元抵押贷款的买家。 银行提供的标准利率为4.50％。 但是，买方希望使用等于贷款价值的2.50％的购买回扣。 在这种情况下，买方将接受2, 500美元的现金奖励，以换取接受高于正常利率的条件。
尽管新利率的确切水平尚待协商，但通常的公式是针对返利的每个百分比使抵押贷款利率提高0.25％。 因此，在上面的示例中，2.50％的现金激励将导致利率提高0.625％。 因此，新利率将为5.125％。
