联邦住房管理局是美国最大的抵押贷款保险公司，其资产组合超过1.3万亿美元。 作为美国住房和城市发展（HUD）住房办公室的一部分，该计划每年可帮助全国大约100万人成为房主，并通过负担得起的住房所有权来支持300, 000个租赁单元的可用性。 低首付和低信用评分要求使FHA贷款比传统抵押更具吸引力。
虽然这对于某些房主来说是个好消息，但希望利用FHA贷款的好处的房地产投资者可能需要将目光投向其他地方。 那是因为这些贷款的条件限制了谁有资格。
请继续阅读以了解有关FHA贷款的详细信息，谁有资格以及是否可以使用它们为租赁物业融资。
重要要点
- 联邦住房管理局（Federal Housing Authority）为需要低首付和宽松承保标准的抵押贷款提供担保，由于FHA贷款附带的好处，它们不能用于第二套住房，租金，度假或其他投资物业。抵押贷款关闭后60天的住房，并且必须将其作为主要住所至少保留整整一年。FHA还为最多四套住房的抵押贷款提供保险，前提是其中一套房为业主自用。
什么是FHA贷款？
在大萧条时期，房主很难买到房并维持其付款。 它们仅限于占房地产市场价值50％的贷款，抵押期限通常很短。 许多贷款以巨额还款结束，这是大多数人买不起的。 这导致大量违约，推高了止赎率。 1934年，美国国会决定成立联邦住房管理局，以促进人们负担得起的房屋所有权。 这就是联邦住房管理局（FHA）贷款计划的产生方式。
与大多数常规抵押贷款相比，FHA提供的贷款具有较低的首付要求和更宽松的承保标准。 例如，截至2019年，房主只需要580分或更高的信用评分即可获得资格。 批准的申请者最多可以资助96.5％，这意味着他们只需要放下3.5％。 那些信用分数低于579的人仍然有资格，但他们需要放下更多一点，即10％。
FHA贷款在很大程度上仅限于打算将所购房屋用作主要居住地的购房者。 这意味着FHA贷款不能用于资助第二套住房，出租住房，度假屋或投资物业。 但是，也有一些例外情况和一些绕开此一般规则的方法。
FHA占用要求
根据FHA规则和准则，所资助的财产必须为所有者占用。 这意味着租金和季节性财产不适用。 FHA使用此规则作为防止投资者从该计划中受益的方法。
拥有FHA支持贷款的抵押人必须将其房屋用作主要住所至少一年。
借款人必须在抵押贷款关闭后60天内拥有房屋，并且必须在一年中的大部分时间里都住在房屋中。 该财产必须用作主要住所至少一年。 如果抵押贷款上列出一位以上的借款人，则FHA至少需要一位借款人才能满足入住要求。
为现有的FHA贷款再融资
假设有人使用FHA贷款来购买主要住宅。 所有者可以沿着这条路搬出房屋，但继续拥有它，将其出租以赚取收入。 换句话说，房屋成为投资财产。 利率下降，所有者希望再融资以获得更好的交易。
即使他不再居住在房屋中，联邦住房管理局的规定也允许他为另一项联邦住房管理局贷款再融资。 从FHA到FHA的再融资也称为FHA简化融资。
有几个条件才有资格获得再融资：
- 自关闭原始住房贷款以来，至少必须过去210天。您必须至少每月偿还FHA发放的抵押贷款六笔;如果您只有不到一年的FHA贷款，则不能付款逾期30天以上。 如果您持有FHA贷款超过一年，则可以在12个月内一次性付款30天，但不能在最近90天内延迟付款。再融资必须降低您的每月本金和利息，通常被称为净有形收益。 例如，如果您之前的每月付款为$ 1, 100，那么在重新融资后您的新每月付款应为$ 1, 050或更低。 短期抵押贷款也有资格获得有形净收益。
如果房主符合上述条件，FHA简化再融资很可能是最容易结清的贷款。 他们不需要工作或收入证明，不需要信用评分证明，也不需要房屋评估。 重要的是房主已按时偿还了现有的FHA贷款。
双重目的
使用FHA贷款购买收入财产的另一种方法是购买多单元住宅。 FHA允许房主购买最多四个单元的物业，前提是其中一个是业主自用的。 但是，批量大小没有限制。 这样，房主可以住在一个单元中，使其成为房主自用的财产，因此符合FHA资格。 所有者可以将其他单位出租以获得收入。
租车市场上精明的投资者有时会使用这种方法赚取足够的收入，以免费住所。 如上所述，FHA最高可提供评估价值的96.5％，这意味着购买者可以放低至3.5％。
特别注意事项
FHA有特殊规定，可能使您可以从房屋中获得租金收入。 如果您的工作需要您搬迁，并且您需要第二套住房，或者您的房子对于您不断扩大的家庭来说太小了，那么您可以在满足一年的入住要求后出租第一套住房。 如果您因其他原因丧失工作能力而下班，则可以将自己的房间出租给寄宿生，以弥补工资损失。
当然，您总是可以提早还清抵押贷款。 FHA不收取任何预付款罚款，因此，如果您可以全部取消贷款，则可以随意对物业进行任何操作。
