合作公寓与公寓：概述
公寓和合作公寓具有相似之处，但也具有独特的特征，可为居民提供多种选择。 在许多方面，纽约市房地产市场与美国其他市场不同。 最大的区别之一是，纽约市出售的公寓要么是公寓，要么是合作公寓。 在大多数地方，公寓是规则，但在大苹果公司中则不是。 尽管纽约市的合作公寓数量超过公寓（按大多数估计，约为75％），但在任何特定时刻，活跃市场上的公寓数量都更多。
让我们首先简要分析一下合作公寓和公寓之间的区别。 当您购买公寓时，您的公寓以及一定比例的公共区域都属于您。 当您购买合作社时，您实际上并没有 购买 公寓。 相反，您正在购买建筑物的公司股份。 份额的大小取决于您公寓的大小； 购买股份可以让您在合作公寓中居住一个单位。 在公寓完工时，您将获得一份契约； 在合作公寓闭幕式上，您将获得专有租赁。
在大多数情况下，公寓和合作公寓都设有门卫和员工主管。 有些人会增加一名礼宾人员，而其他两个人不会做的所有事情。 这些设施可以是低调的（可能只是地下室的储藏室），也可以是无所不包的，例如园景露台，台球室，钢琴室，放映室，儿童游戏室和健身房。
重要要点
- 当您购买公寓时，您的公寓以及一定比例的公共区域都属于您。当您购买合作社时，您实际上并不是在 购买 公寓。 相反，您购买的是建筑物中的公司股份。公寓价格要高于合作公寓，但合作公寓需要更多的首付，更高的月费和漫长的审批流程。 公寓允许转租公寓，而合作公寓不允许转租，这为买家提供了一个更稳定，更稳定的社区。
公寓
在较新的社区中，曾经被认为是离群值，但现在被认为是时髦的，在这里您会找到公寓。 纽约房地产经纪人花旗人居中心总裁加里·马林（Gary Malin）表示：“如果您更喜欢住在空中的玻璃房中，那么您可能会看很多公寓。公寓式建筑并不普遍在纽约市直到1970年代，它们通常比合作公寓更现代。“由于曼哈顿新公寓建筑的可用土地有限，”他说，“最新的公寓很可能会在高层公寓中找到。在皇后区和布鲁克林区，在长岛市和威廉斯堡滨水区以及布鲁克林市区的前工业区中，建造了许多新公寓。 ”
预付款和价格
成本通常可以驱动购买房地产的决策过程，而公寓则提供有吸引力的首付，因此通常只需要购买价格的10％。 但是，公寓的价格往往会高于合作公寓。
结算费用
公寓的关闭成本比合作公寓高。 有关详细信息，我们请纽约房地产律师亚当·斯通（Adam Stone）将两者进行比较。 这是他想出的结果：对于一个100万美元的公寓，以及80万美元的抵押贷款，交易费用为：买方产权保险，4, 500美元； 贷方产权保险，$ 1, 000； 产权搜索，700美元，记录费，700美元，纽约州大厦税，10, 000美元，纽约州抵押记录税，15, 370美元。 总计：32, 270美元（不包括贷方费用，因贷方而异）。
对于任何想知道豪宅税是什么的人，斯通说： 它还有1％的购买者转让税，也称为“豪宅税”，因为它仅适用于价格在100万美元或以上的住宅物业。”
每月收费
公寓业主每月有一个称为“公共收费”的账单，用于维护建筑物，包括公共区域，环境美化，工作人员的薪水以及一些公用事业费用。
公寓业主每月要写两张支票（一张用于房屋维护，一张用于物业税），但公寓业主的总和常常低于合作公寓业主的维护费用。
董事会
公寓板比合作公寓板要求低。 合作社的审批过程比较漫长，包括面试。 董事会决定潜在买家是否可以购买合作社。
根据华纳·刘易斯 刘易斯说：“有了公寓，建筑物可以向买家索要包裹，”刘易斯说，“但是，没有人接受采访，建筑物只有优先购买权（即，他们有权必须批准，或者公寓必须自行购买），这意味着，当您签订了合同时，除非买方（或融资）发生任何事情，否则交易就完成了。”
规则
公寓往往有较少的规定，包括限制使用外国资金进行购买。 公寓允许国际投资者购买和出租他们的空间； 通常会有一些警告，但没有那么麻烦。 公寓还允许将公寓转租或出租给另一方。 但是，一些公寓协会可能会强加其他规则。 因此，准买家进行研究以确定什么是允许和什么不允许是很重要的。
买方的偏好
花旗人居中心总裁加里·马林（Gary Malin）表示：“如果您愿意跟随自己的鼓手的节奏前进，并且珍惜灵活性，那么公寓可能是您的明智选择。 但是，要了解这种自由是有代价的。 公寓几乎总是比同等的合作公寓贵。 另外，如果定期在电梯中看到新面孔对您来说是一个问题，请找别的地方。 出租人在公寓大楼中很常见。 业主通常会利用公寓更宽松的政策。”
合作
一般而言，较老的老旧居民区有很多合作社。 正如加里·马林（Gary Malin）解释的那样：“如果您喜欢历史古迹，您很可能最终会加入合作公寓，因为几乎所有战前建筑都是以这种方式组织的。 另外，由于合作社大楼比公寓开发区更老，因此它们通常位于更中心的位置。 例如，几乎所有在上东区（无论如何都是黄金地段）上的公园大道（Park Avenue）沿线的住宅建筑物都是合作公寓。
首付款和价格
与公寓一样，决定可能取决于您可以花多少钱以及为定金节省了多少。 尽管可以只支付公寓购买价格的10％，但合作社可能需要支付购买价格的20％至50％左右的高得多的首付。 好消息是，合作公寓的购买价格往往低于公寓。 虽然，价格可能会有所不同，取决于所涉及的社区。
结算费用
根据纽约房地产律师亚当·斯通（Adam Stone）的说法，合作社的成交成本较低。 在上面引用的公寓成本超过32, 000美元的示例中，合作公寓仅需缴纳10, 000美元的豪宅税。 实质性差异是由于公寓是不动产，而合作公寓是个人财产。 “对某些人来说，这可能只是语义，而在计算结账成本时却不是。”
每月收费
合作社业主每月写一张支票，称为“维护”费用。 与公寓类似，月租费用于物业的基本维护以及维持建筑物正常运行所需的人员。 合作费通常比公寓费要高，因为这种费用通常包括建筑物抵押的至少一部分。 尽管月租费会根据建筑物的大小而有所不同。
但是，必须注意的是，维护和常见费用并非一成不变。 任何重大支出（新的屋顶，新的大厅，更多的工作人员）都可能触发评估：董事会成员决定的事情，而很少撤销的事情。
董事会
如前所述，大多数合作社董事会都有严格且经常冗长的申请流程，这可能要求买方交出财务信息，提交就业证明，并可能进行个人背景调查。
华纳·刘易斯 哈尔斯特德地产（Halstead Property）的哈尔科夫·刘易斯（Harkov Lewis）团队的总结：“在合作社中，您不仅必须有钱购买公寓（或为此融资），还必须获得董事会的批准。提交申请后，通常非常详细且耗时。 然后，几乎没有理由就可以在面试之后甚至在采购商之前就因为某件商品中的某件东西而拒绝买家。 我进行过交易，并看到押韵为零或拒绝原因的交易。”
规则
合作公寓的规则往往比公寓要多，并且可能规定您何时可以练习长号，是否可以在门上放上节日装饰品以及宠物是否可以随身携带。 大多数规则旨在促进和谐，平静和合作生活的文明。
但是，令一些国内买家以及几乎所有国际买家望而却步的规定是合作公寓转租的限制-合作公寓很少允许股东在任何长时间（如果有的话）内出租公寓。 合作社使国际人士无法进行购买的另一条规则是，他们不太可能接受资金在美国以外的任何人
刘易斯说：“合作社就是要建立一个稳定的，长期的居民群体。 公寓房似乎并不那么担心。”
买方的偏好
加里·马林（Gary Malin）表示：“对于那些重视稳定性并希望在建筑物中扎根的人来说，合作公寓是一个明智的选择。简单地问问自己，'长途跋涉吗？ 合作公寓不如共管公寓短暂，因此，如果您想了解邻居，它们是一个居住的好地方。只需做好分析，戳戳和劝诱的准备，但请注意，此过程使合作进行稳定且非常安全的投资。”
