什么是资本化率？
资本化率（也称为上限率）在商业房地产领域中用于表示预期在房地产投资物业上产生的回报率。 该度量基于预期产生的财产的净收入，通过将净营业收入除以财产资产价值来计算，并以百分比表示。 它用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报。
虽然上限率可用于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值，但不应将其用作投资强度的唯一指标，因为上限率未考虑杠杆率，货币时间价值和除其他因素外，物业改善带来的未来现金流量。 上限或下限率没有明确的范围，并且很大程度上取决于房地产和市场的情况。
重要要点
- 资本化率是用物业的净营业收入除以当前的市场价值来计算的，该比率以百分比表示，是对投资者房地产投资的潜在回报的估计。资本化率最适合用作相对价值的比较类似的房地产投资。
了解资本化率
封顶利率是用于评估房地产投资的获利能力和回报潜力的最受欢迎的度量。 最高税率简单地代表了在一年时间范围内的资产收益，假设该资产是用现金而非贷款购买的。 资本化率表明了房地产的内在，自然和非杠杆化的回报率。
资本化率公式
存在几种用于计算资本化率的版本。 在最流行的公式中，房地产投资的资本化率是通过将房地产的净营业收入（NOI）除以当前的市场价值来计算的。 数学上
资本化率=营业净收入/当前市值
哪里，
营业收入净额是该物业产生的（预期）年收入（如租金），是通过扣除管理该物业产生的所有费用得出的。 这些费用包括用于定期维护设施的费用以及物业税。
资产的当前市场价值是根据当时的市场价格得出的房地产的当前价值。
在另一个版本中，该数字是基于原始资本成本或财产的购置成本计算的。
资本化率=净营业收入/购买价格
但是，由于两个原因，第二版不是很流行。 首先，它为几年/几十年前以低价购买的旧房产提供了不切实际的结果，其次，由于购入价格为零，因此无法进行划分，因此无法应用于继承的遗产。
此外，由于房地产价格波动很大，与使用固定价格原始购买价格的第二个相比，使用当前市场价格的第一个版本是更准确的表示。
资本化率示例
假设某位投资者有100万美元，并且他正在考虑投资两种可用的投资方案之一–一种，他可以投资政府发行的国债，这些债券的名义年利率为3％，被认为是最安全的投资；另外两种，他可以购买具有多个租户的商业建筑物，这些租户应支付定期租金。
在第二种情况下，假设每年收取的总租金为90, 000美元，而投资者需要支付总计20, 000美元的各种维护成本和物业税。 因此，房地产投资的净收入为70, 000美元。 假设在第一年，该物业的价值保持在最初购买价格100万美元的水平。
资本化率的计算方式为（净营业收入/资产值）= $ 70, 000 / $ 1百万= 7％。
房地产投资产生的7％的收益要好于无风险国债可获得的3％的标准收益。 额外的4％代表投资者通过投资房地产市场所承担的风险回报，而不是投资于风险为零的最安全的国债。
房地产投资是有风险的，并且在多种情况下，以资本化率衡量的回报率可能差异很大。
例如，一些租户可能搬出，而该物业的租金收入可能减少至40, 000美元。 减去20, 000美元的各种维护成本和财产税，并假设财产价值保持在100万美元，资本化率为（20, 000美元/ 100万美元）= 2％。 该值小于无风险债券可获得的回报。
在另一种情况下，假设租金收入保持最初的90, 000美元，但是维护成本和/或财产税大幅增加，例如50, 000美元。 这样，资本化率将为（$ 40, 000 / $ 1百万）= 4％。
在另一种情况下，如果物业本身的当前市值减少，例如$ 800, 000，而租金收入和各种成本保持不变，则资本化率将增加到$ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75％。
从本质上讲，从物业产生的收入水平，与物业有关的费用以及物业的当前市场价值的变化，可能会大大改变资本化率。
理论上，除国债投资外，房地产投资者可获得的盈余回报可归因于导致上述情况的相关风险。 风险因素包括：
- 财产的年龄，位置和状态财产类型-多户，办公室，工业，零售或休闲租户的偿付能力和定期租金收入租户租期和结构财产的整体市场价格以及影响其估值的因素财产的宏观经济基础该地区以及影响租户业务的因素
解释资本化率
由于最高税率是基于对未来收入的预计估算，因此最高税率差异很大。 因此，了解什么构成投资物业的最高封顶率就变得很重要。
该比率还表示收回房产投资额所需的时间。 例如，上限为10％的房地产将需要大约10年的时间才能收回投资。
不同资产之间的最高限额比率不同，或者同一资产在不同时间段内的最高限额比率不同，则代表了不同的风险水平。 看一下公式，表明产生较高净营业收入且估值较低的房地产的最高税率值会更高，反之亦然。
假设有两个属性在所有属性上都相似，但在地理位置上是分开的。 一个在豪华的市中心区域，另一个在城市的郊区。 在所有条件相同的情况下，与第二个物业相比，第一个物业将产生更高的租金，但这些将被较高的维护成本和更高的税收所抵消。 与第二个城市相比，由于其较高的市场价值，市中心的城市将有相对较低的上限比率。
这表明较低的封顶利率对应于更好的估值和较低风险水平的回报前景。 另一方面，上限利率较高意味着房地产投资回报的前景相对较低，因此风险较高。
尽管上述假设示例使投资者轻松选择位于市中心的房地产，但现实世界中的场景可能并非如此简单。 根据限额率评估财产的投资者面临着艰巨的任务，即确定给定风险水平下的适当限额。
资本化率
封顶利率的Gordon模型表示
上限利率的另一种表示形式来自戈登增长模型，该模型也称为股息折现模型（DDM）。 这是一种独立于当前市场条件计算公司股价内在价值的方法，并且将股票价值计算为股票的未来股息的现值。 数学上
股票价值=预期年度股息现金流量/（投资者的要求收益率-预期股息增长率）
重新排列方程并推广除股息之外的公式，
（所需收益率-预期增长率）=预期现金流量/资产价值
上面的表示与前面部分提到的资本化率的基本公式匹配。 预期现金流量值代表净营业收入，资产值与该物业的当前市场价格相匹配。 这导致资本化率等于所需回报率与预期增长率之间的差。 也就是说，上限率就是所需的回报率减去增长率。
这可用于评估投资者给定回报率下的房地产估值。 例如，假设某物业的净营业收入为50, 000美元，并且预计每年将增长2％。 如果投资者的预期回报率为每年10％，则净上限率为（10％-2％）= 8％。 在上面的公式中使用它，资产估值为（$ 50, 000 / 8％）= $ 625, 000。
