什么是组合贷款？
组合贷款由同一贷方向同一借款人的两笔单独抵押贷款组成。 一种组合贷款为建造新房屋提供资金，然后在建造完成后进行常规抵押。 另一种组合贷款提供两种同时贷款，用于购买现有房屋。 通常在买家无法支付20％的首付款但希望避免支付私人抵押贷款保险（PMI）时使用。
组合贷款如何运作
对于新房，组合贷款通常包括可调整利率的抵押贷款，以为建设提供资金，然后在房屋完工后再提供第二笔贷款，通常是30年期抵押贷款。 通常，第二笔贷款将用于偿还第一笔贷款，而借款人只剩下一笔贷款。
对于购买现有房屋的人，组合贷款可能采取背piggy式或80-10-10抵押的形式。 80-10-10抵押贷款由两笔贷款和一笔定金组成。 第一笔贷款支付房屋购买价格的80％，第二笔贷款支付另外10％，买方支付10％的现金首付。
由于主要贷款的贷款对价值比率为80％，因此购买者通常可以避免支付私人抵押保险（PMI），这在购房者支付的首付少于20％时通常是必需的。 PMI不是一次性费用，但必须每年支付，直到房主的权益达到20％。 通常，每年借款人要付出相当于其贷款价值的0.5％至1％的费用。
第二笔贷款占了这笔20％的首付款的其余部分。 它通常以房屋净值信贷额度（HELOC）的形式出现。 HELOC的功能很像信用卡，但是利率较低，因为房屋中的资产支持它。 这样，它只有在借款人使用利息时才会产生利息。
组合贷款可以帮助购房者避免私人抵押保险的额外费用。
组合贷款的利弊
在活跃的住房市场上，使用组合贷款购买现有房屋往往最为常见。 随着价格上涨和住房负担能力的下降，背负式抵押贷款使买家借入的钱超出了其首付所允许的范围。 只要买家承担的债务不超过发生问题的能力，这就是一个优势。
对于试图购买新房但尚未出售其现有房屋的人，组合贷款也可以作为一种选择。 在这种情况下，买主可以使用HELOC支付新房的部分预付款，然后在老房子出售时还清HELOC。
与组合贷款相比，正在建造新房的买家可能拥有更简单或更便宜的选择。 例如，建造者可以为建造提供资金。 然后，当房屋完工后，买主可以安排定期抵押并向建造者付款。 或者，房主可以使用独立的建筑贷款，然后购买永久抵押。
但是，组合贷款由于一次性收支成本的原因，可能比来自不同贷方的两笔单独的贷款更具优势。
