折现税后现金流量的定义
税后现金流量折现法是一种通过评估产生的金额并考虑资本成本和投资者的边际税率来评估投资的方法。 折现的税后现金流量类似于简单的折现现金流量（DCF），但也要考虑税收问题。
税后现金流量折现
税后现金流量折现法主要用于房地产评估中，以确定特定资产是否可能是一项良好的投资。 使用这种估值方法时，投资者必须考虑折旧，拥有该财产的实体的税级以及任何利息支付。 它是在计入每年的税金和融资成本后，计算的物业净现金流量。现金流量按投资者要求的回报率折现，以找到税后现金流量的现值。 如果税后现金流量的现值高于投资成本，则该投资可能值得。
由于折后的税后现金流量是在税后计算的，因此折旧即使不是实际现金流量，也必须用于确定税费。 折旧是一种非现金支出，可以减少税款并增加现金流量。 通常将其从净营业收入中减去，以得出税后净收入，然后再相加以反映其对税后现金流的积极影响。
由于评估房地产投资的方法有很多，每种方法都有其缺点，因此投资者不应仅依靠折现的税后现金流量来做出决定。 要从多个角度检查房地产的价值，您还可以使用其他房地产评估方法，例如成本法，销售比较法（SCA），收入法。
折现的税后现金流量可用于计算获利能力指数，该比率用于评估拟议项目或投资的成本与收益之间的关系。 获利能力指数或收益成本比是通过将折现的税后现金流量的现值除以投资成本来计算的。 经验法则认为，获利能力指数比率等于或大于1的项目是潜在的获利投资机会。 换句话说，如果税后现金流量的现值等于或高于项目成本，则该项目可能值得进行。
折后的税后现金流量还用于计算投资的简单投资回收期和折扣投资回收期，从而使投资者可以确定项目收回投资的初始金额所需的时间。
