什么是DownREIT？
DownREIT是房地产所有者和房地产投资信托（REIT）之间的一项共同努力，目的是收购和控制房地产。
重要要点
- DownREIT是REIT与房地产所有者之间的合伙协议，可以延缓对增值房地产的销售税。DownREIT有两种类型。 第一种类型仅限于房地产投资信托不提供任何资本出资，而第二种类型则涉及房地产投资信托（REITs）的大量出资.DownUPIT与UPREIT相比更为复杂，如果国税局认为经营单位是证券，则可能涉及税收。
了解DownREIT
DownREIT涉及房地产所有者与房地产投资信托（REIT）之间的合伙关系安排，该安排可帮助房地产所有者递延出售增值房地产的资本利得税。 UPREIT是在1990年代房地产衰退之后发明的，目的是促进资本对房地产行业的投资。 DownREIT是从UPREIT演变而来的。
向DownREIT出资的房地产所有者通过合伙关系获得经营单位。 可以根据房地产投资信托基金和可能存在的任何房地产投资信托基金的结构，以多种不同的方式来构造该合伙企业实体和财产所有者与之的关系。 在DownREIT中，REIT必须同意停售协议或停售已出售资产的协议。
DownREIT合作伙伴类别有两种类型。 在第一类合伙企业中，房地产投资信托基金不提供任何资本，而有限合伙人则享有与房地产投资信托基金的股票股利相等的经营现金分配优惠。 房地产投资信托的第二类涉及房地产投资信托的大量资本投入。 普通合伙人获得的分配等于资本回报。
DownREIT与UPREIT相比
DownUPIT不如UPREIT广泛使用，因为它更复杂并且可能没有与UPREIT相同的税收优势。 向DownREIT缴纳财产是一项复杂的交易，需要专业的税收和投资指导。 如果交易的结构不够谨慎，国税局可能会考虑根据变相出售或反滥用规则将财产转移到DownREIT中，以换取经营单位为应税交易。 因此，对于主要关注延期所得税责任的财产所有者而言，UPREIT可能是更合乎逻辑的选择。
与不涉及房地产所有权的UPREIT不同，DownREIT确实涉及拥有房地产。 其中一些财产是完全拥有的，而另一些财产可能是通过与那些贡献财产的人通过有限合伙制拥有的。
如果物业所有人认为自己的房地产将比房地产投资信托的其他资产升值更多，那么DownREIT可能是一个合乎逻辑的选择，因为与DownUpIT相比，DownDownIT对自己贡献的房地产的兴趣更大。
也就是说，由于DownREIT的所有权结构较为复杂，因此将运营单位转换为现金需要更复杂的计算。 同样，UPREIT和DownREIT在投资方面的表现也有所不同，因为它们的结构不同。 借助DownREIT，房地产投资信托基金与投资者之间的合伙关系可以与房地产投资信托基金的整体表现有所不同。
DownREITs与UPREITs类似，但是其作为房地产规划工具的价值。 两者均在所有者去世后提高了经营单位的基础，允许将增值房地产免税转让给继承人。 然后，继承人可以将经营单位转换为REIT股票或现金，而无需缴税。
DownREIT的例子
考虑一个由五处房产组成的投资组合，价值一亿美元。 这些物业的债务等值于8000万美元，利率为8％。 拥有该财产的合伙人的资本账户累计结余为500万美元。 REIT进入交易并偿还了该物业的6000万美元现有债务，并以7％的债务代替了其余合作伙伴的资本账户余额。 股份作为合伙人持有的剩余2000万美元的运营单位发行，房地产投资信托基金成为多数股权，而其余合伙人则成为普通合伙人和有限合伙人。
