购买海滨别墅的经济学：购买前请先阅读

购买海滨别墅可带来出色的投资回报，可靠的收入流以及前往令人愉悦的度假胜地的机会。许多海滨别墅投资者购买房屋，然后在旅游高峰期将其出租。佛罗里达州的海滩房主可能会在10月至3月之间出租房屋，那时寒冷的州的居民都渴望阳光。

许多海滨别墅投资者声称，此期间的租金收入可以支付全年费用，从而有效地使他们在非旺季免费住所。

重要要点

如果管理得当，租用海滨房屋可能会让您在非高峰海滩季节免费住所。期望为房屋和保险（包括洪水保险）支付更多的费用。许多海滨城镇都有很高的税率。管理出租房屋意味着额外的账单，您最终可能需要昂贵的物业经理。

但是在进行海滨别墅大跌之前，重要的是要了解所涉及的基本经济因素，包括高昂的借贷成本，高昂的保险费率和大量账单，以及物业管理的普遍难题。

海滨别墅的房价比内陆的类似房屋要贵得多。根据Zillow的数据，在佛罗里达州棕榈滩县一个受欢迎的海滩小镇佛罗里达州的德拉海滩，2019年的房价中位数为299, 900美元。通常来说，度假物业的抵押贷款利率要高于主要房屋的抵押贷款利率。

这可以对您的底线产生巨大的影响。例如，以30％的100万美元抵押贷款（本金利率为4％）支付的本金和利息，每月为4, 774美元。同样的抵押贷款，利率为5％，每月本金和利息为$ 5, 368。这每月600美元的差额可以很快加起来。

您在海边房屋上的房主的保险可能比主要房屋的保险贵几倍，这主要是由于通常强制性洪水保险的费用在最近几年中猛增，尤其是在东海岸，而东海岸遭受的损失越来越大广泛的飓风破坏。

佛罗里达海滩房屋的洪水保险年度保险费为$ 10, 000或以上并不罕见。东海岸州（例如北卡罗来纳州）要求定价更合理。虽然加利福尼亚的保险费用通常低于东海岸的价格，但节省的费用通常会被房地产价格的上涨所抵消。

租用海滨别墅涉及的费用超过抵押，公用事业和电缆费用。一方面，鉴于许多海滨别墅的高价值，您的税单可能会很高。而且，如果您的海滨别墅是一种收入财产，通常您必须支付营销和广告费用，并且您通常必须掏出钱雇用人来炫耀您的财产。如果您非常不幸，则可能必须承担与诉讼租户争议相关的法律费用。

物业管理不仅涉及签订租赁协议和收取租金支票。如果发生故障，例如HVAC单元或冰箱，您将全权负责维修。园林绿化，喷漆，屋顶维护和病虫害防治仅是海滨房屋所有者的职责范围内的其他一些任务。

除非您是一名全职房地产投资者，否则您可能没有足够的带宽来承担这些责任。因此，您需要聘请专职的物业经理来处理日常任务，在旅游季节推销海滨别墅，执行租赁协议以及驱逐被遗弃的租户。但是一个好的物业经理并不便宜。根据服务的程度，大多数物业经理会收取所收取租金的6％至12％，这会很快蚕食您的利润率。