抵押与现金支付投资物业：概述
房屋市场崩溃彻底重组了美国抵押贷款市场。 该发展的一部分包括对获得抵押的更严格限制，以及大量新的待售房屋。 反过来，这使一些投资者可以购买第二套房产用于投资和出租。
在考虑房地产投资以及如何进行投资时，有两种主要的思想流派：一种认为明智的做法是全额支付第二套住房的现金，而另一方则认为将其用于第二种甚至第三或第四种杠杆。财产-利润更高。 以下是两种情况。
重要要点
- 杠杆投资者可以通过购买三，四处房产来获利颇丰，而现金购买者则可能受到限制。 现金投资者可以在有机会的时候迅速购买，而不必等待抵押贷款过程。无论是用抵押贷款还是现金购买房地产，每个人都需要大量可支配收入。
抵押
这场辩论在网上被大量报道，一些金融新闻网站和博客指出，在购买投资物业时，利用杠杆作用更有意义。 例如，BiggerPockets.com的Ali Boone认为，利用此类投资可获得更高的回报，而风险则更低。 这背后的逻辑是，如果财产增值，则投资者的投资将减少，但所获得的收益将远远超过其原始资本。
例如，假设您在一栋价值500, 000美元的房子上放了15％。 这样，您的初始投资将为$ 75, 000。 两年后，如果该房屋的价值增加到650, 000美元，您可以出售并获得远远超过最初的75, 000美元的收益。 在这种情况下，您的$ 75, 000的本金投资将被退回，外加额外的$ 75, 000。 在这种情况下，您所承担的风险远不如购买现金的投资者在这种情况下所承担的风险，但仍能获得可观的利润。
将此公式和策略乘以三个或四个属性，精明的投资者可以获利颇丰。 在这种情况下，有杠杆的投资者比购买现金的投资者拥有更多的机会。 现金购买者通常会用他们可用于投资的大部分钱直接购买房屋。 相反，有杠杆的投资者可以使这笔钱在几种不同资产之间的分配多样化，从而从长远来看可能会提高其回报率。
被杠杆化的风险
进行任何类型的投资都有固有的风险，尤其是在应对房地产市场的不确定性时。 首先，投资物业之间的货币多元化是只有知识渊博的投资者才应认真考虑的一种方法。 必须对当前的经济状况，整个住房市场的整体健康状况以及您要购买的区域有深刻的了解。
尽管借贷购买投资物业有许多好处，但事情可能会出错。 假设每个出租物业的价值都急剧贬值。 现在，杠杆投资者的债务远远超过了他或她放下的债务。 如果您误导了市场一点，您可能会蒙受巨大损失，尤其是投资组合中有几处房产时。
虽然这样做的好处是银行肯定会比您损失更多，但是您的信用评分可能会受到严重影响。 潜在的巨大回报吸引了许多此类策略，但在处理所有风险时，都应明确考虑。 当然，这种策略还需要您进行抵押流程（在许多情况下，是几次），这是要考虑的另一件事。
为投资物业支付现金
现金投资者可以避开整个抵押贷款申请流程，并在看到机会时进行快速投资，这是非常有利的。 提前支付现金的另一个好处是您不必支付利息。 即使利率低至现在的水平，从长远来看，支付任何类型的利息总是比没有任何利息昂贵。
对于拥有资金的许多投资者而言，用现金购买房地产是有意义的，尤其是如果您认为未来几年市场将大幅上涨。
例如，假设您以40万美元的价格购买了一套房屋，然后坐在上面，直到眼下适合出售为止。 如果您是对上涨的正确决定，并且房屋的价值升值到500, 000美元，那么对投资者来说就是10万美元的直接利润，而不必考虑支付银行利息或抵押贷款的金额。 在房屋中拥有100％的股权也使投资者将来更容易向其借贷。 现金购买房屋还可以为投资者带来立即的现金流。
某些投资者希望利用其财产创造动产，而合适的房客可以提供这种收入。
用抵押贷款或现金购买房地产都需要大量可支配的投资收入。
特殊注意事项：支付现金的风险
将所有资产捆绑在一项投资中是极具风险的。 对于长期使用有限资金的投资者而言，这种方法可能不是最佳策略。
虽然房屋的价值可以提高，但房屋贬值的速度却很快，而您损失的钱将是无价之宝。 多元化是投资的基本原则之一。 捆绑一种资产类别中的大多数资产可能会造成巨大损失。 在一个资产类别中投入数十万美元也将束缚您的流动性，直到您有卖方为止。
关键差异
两种策略都具有优势，但是针对不同类型的投资者。 需要注意的重要一件事是，任何一种策略都需要大量可支配投资收入。 甚至将投资分散到多个物业中的杠杆买家也需要承担所有这些物业贬值的风险。 此外，在购买新房现金时，请勿使用退休储蓄或应急基金。
对于准备大量投资的投资者而言，风险倾向才是真正推动此处决策方向的因素。 投资物业中的杠杆头寸无疑会产生更高的回报，但是对于那些仍在寻求股权和回报的不那么参与或温和的投资者来说，现金购买可能是更好的选择。 （有关相关阅读，请参阅“您是否应该为下一套房子支付全部现金？”）
