越来越多的美国人正在海外寻找度假屋，租金收入物业以及在退休期间定居的地方（无论距离有5年还是30年）。 在国外拥有财产的税收优惠与在美国拥有财产的税收优惠类似，只有少数例外。
重要要点
- 如果您在海外拥有财产，则美国的税收优惠取决于您使用该财产的方式。如果该财产供个人使用，则可以扣除抵押贷款利息，但不能扣除财产税。如果您获得任何租金收入，则规则取决于多少您将房屋用于个人用途还是出租用途的天数。
财产所有人从美国税法中获得的利益取决于他们如何使用财产。 例如，如果您住在家里，通常可以扣除抵押贷款利息。 如果您使用该物业赚取租金收入，则可以扣除抵押贷款利息和许多其他费用，包括财产和责任保险，维修和保养费用以及与维修该物业有关的本地和长途旅行费用。
请继续阅读以了解美国税法如何对待外国财产所有权，以及出售财产的税收影响。
个人财产
与主要住所一样，除非您能够申请家庭办公室扣除额，否则您不能注销公用事业，维护或保险等费用。
无论房屋是在美国还是在国外，抵押贷款利息扣除都是相同的，但是财产税的工作方式却有所不同。 根据《减税和就业法案》（TCJA），您将无法再扣除外国财产的财产税。
出租物业
如果您获得物业的租金收入，则税收规定会更加复杂。 根据您将房屋用作个人而非出租用途的天数，适用不同的规则。 通常，您将分为以下两类之一：
- 您将房屋出租了14天或更短的时间，并且您使用该物业超过14天或占其总出租天数的10％ 。 您每年最多可以将房屋租给他人两个星期（14个晚上），而不必向IRS报告该收入。 即使您以每晚5, 000美元的价格将其租出去，只要您的租房时间不超过14天，也不必报告租金收入。 该房屋被视为个人住宅，可让您根据标准的第二套住房规则扣除抵押贷款利息，但不能扣除租金损失或费用。 您将房屋出租了15天或以上，并使用了少于14天或房屋出租天数的10％。 在这种情况下，国税局将房屋出租物业视为财产，并将出租活动视为一项业务。 请记住：如果您的家庭成员使用房屋（例如您的配偶，兄弟姐妹，父母，祖父母，子女和孙子女），除非您收取合理的租金，否则这将算作个人的一天。 您必须将所有租金收入报告给IRS，但这是一个好消息，它使您可以扣除租金费用，例如抵押贷款利息，外国财产税，广告费用，保险费，水电费和付给物业经理的费用。 在家中的租赁财产与国外的租赁财产之间的显着区别：您在国外的财产的折旧期限为40年，而不是目前的住宅住宅折旧年限27.5年。 无论哪种情况，您都只折旧建筑物（建筑物）的价值； 土地不可折旧。
出售物业
美国第1031条允许您仅将外国财产出售和替换为另一外国财产。
但是，本国财产与外国财产在税收待遇上的重大区别在于，美国的财产与海外的任何财产都不被视为同类。 美国第1031条仅允许国内对国内和外国对外国的交易。
美国认为美国境外的任何财产都与美国境外的任何其他类似财产类似，因此有可能1031年在巴拿马将一所房屋换成在巴拿马，厄瓜多尔或哥斯达黎加的另一所房屋。 在美国，任何财产都不会被视为同类
双重税收
除了对已付的任何租金所得税抵免外，如果您在国外出售财产并缴纳资本利得税，您还可以申请外国税收抵免。
底线
在国外购买时，您需要格外小心计划和细节。 许多国家/地区都有关于谁可以拥有财产以及如何使用财产的法规。 如果您在海外购买房屋，请确保进行交易，以保护您的财产权。 在美国，购房者可获得该物业的所有权； 在所有国家/地区，这种区别并不明显。
另请注意，作为外国财产所有人，您可能需要根据自己的实际情况提交许多美国纳税表。 例如，如果您将自己的房屋出租到国外并开设银行帐户以收取租金，则在任何给定条件下，如果您所有帐户的总价值等于或大于10, 000美元，则必须提交FBAR（外国银行和金融帐户报告）表格日历年的一天。”
其他形式包括表格5471 –美国人士对某些外国公司的信息申报表（如果您的财产在外国公司中持有）； 以及表格8858 –美国人员关于外国无视实体的信息申报表（如果您的境外财产在外国有限责任公司中持有）。
由于外国财产所有权和税法很复杂且会不时变化，因此，请咨询美国和国外的合格税务会计师和/或房地产律师，以保护自己。
