从历史上看，房地产与股票和债券投资的相关绩效较低，使其成为理想的投资组合多元化工具。 不幸的是，买卖实物财产几乎不像交易证券那样简单。
输入房地产衍生产品，也称为财产衍生产品。 这些工具使投资者无需实际拥有建筑物即可获得房地产资产类别的敞口。 取而代之的是，他们用房地产回报指数的表现代替了不动产。 通过这种方式，投资者无需购买实际资产或使用房地产作为抵押，就可以使用房地产股权或债务。 这使投资者可以减少他或她的前期资本承担，并在提供其他风险管理策略的同时避免房地产投资组合下跌。
NPI指数
全国房地产投资信托财产理事会（NPI）是为衡量商业房地产市场的投资表现而创建的公认指标。 最初于1982年开发的非杠杆指数由来自美国各地的7, 670多个物业组成，总价值约为5810亿美元（截至2018年第二季度）。
商业房地产投资分为以下投资类型：
- 私人债务公共股权公共债务
房地产衍生产品如何运作
NCREIF指数提供的衍生产品是为私募股权部门开发的，其衍生工具以各种形式的互换为基础，允许投资者根据指数本身的升值或总收益交换风险敞口，或将风险从一种土地用途转换为另一个。
一种方法是“做多”（复制购买物业的风险承担）或“做空”（复制销售物业的风险承担）。 另一种方法是将按房地产行业细分的NCREIF指数的总收益交换，从而使投资者可以将办公相关房地产的收益交换为零售房地产。
收益掉期允许掉期双方的两名投资者执行无法用私人房地产市场中的实际资产完成的策略。 掉期交易允许投资者在特定时期内战术上改变或重新平衡其投资组合，而不必将所有权转移到资产负债表上当前的资产上。 长达三年的合同通常由一家投资银行管理，后者是资金的交换所。
如果投资者买入NCREIF指数的总收益，他或她将接受NPI的总收益（按季度支付）以预定的名义金额，并同意支付伦敦银行同业拆放利率（LIBOR），另加相同名义金额的点差。 掉期的另一方将获得相反的现金流量，支付季度指数收益并获得伦敦银行同业拆借利率加息差。
假设交易双方都有投资者，那么两个希望将一种资产风险交易为另一种资产的投资者，可以将该特定资产类型的NPI回报换为另一种。 例如，如果某位投资组合经理认为自己的资金过度分配给办公物业，而分配给工业物业的资金却不足，则可以将一部分办公室风险投资交换为工业资产，而无需实际买卖房地产。
公开股票指数
代替NPI的是，用于商业房地产市场公共股权部门的敞口交易的衍生工具使用全国房地产投资信托协会（NAREIT）的总回报来计算（长期投资者）接受的现金流量或（由空头投资者支付）。
该指数提供由商业房地产抵押的公共证券市场的绩效回报。 例如，掉期接收人支付LIBOR加上点差，以名义价值5000万美元进入一年期指数掉期，他或她将从NAREIT指数获得每季度5000万美元的付款。 再一次，投资者无需购买任何资产即可获得完全多元化的公共房地产敞口。
房地产债务衍生品
由于在商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场上发现的来自潜在商业房地产抵押池的不同风险概况的档次的广度和深度，房地产衍生工具也可用于房地产债务头寸。 公共房地产债务掉期交易基于CMBS市场指数。 自1990年代后期以来，这些指数一直存在。
由于来自大量交易（相对于股票房地产）的数据的广度和深度，CMBS指数对于其各自的市场而言要比对等的股票更好。 股本掉期与债务掉期之间最显着的区别在于，基于伦敦银行同业拆借利率的付款的接收方获得伦敦银行同业拆借利率 减去 利差，而股权置换则通常基于伦敦银行同业拆借利率加利差。 这是因为标的证券通常由短期循环回购定期债务融资，通常以伦敦银行同业拆借利率减去利差来计算，因此利率会转给互换交易对手。
私人房地产债务衍生品，例如信用违约掉期（CDS），通常用于对冲信用风险。 诸如贷款掉期之类的衍生产品为掉期方提供了利率和信用风险，而资产（商业房地产贷款）则保留在交易对手的资产负债表上。 因此，抵押贷款放款人可以按各种投资条款对冲其债务投资组合的一部分，而不必自己出售贷款。 这样，当投资者感到收益与风险不相称时，可以离开房地产市场的某些领域，然后在该领域的市场改善时重新获得风险敞口。
底线
由于商业房地产资产是资本密集型且流动性相对较低，因此房地产投资者发现很难对冲其敞口或执行阿尔法策略。 高交易成本和市场效率不及股票和债券，这增加了应对市场变化而重新调整投资组合的难度。
随着房地产数据变得更加透明，交易信息变得越来越容易，获取成本越来越低，房地产指数变得越来越重要，从而导致了效率更高的衍生品市场的建立。 房地产衍生品使投资者无需购买和出售资产即可改变对特定风险和机会的敞口。 这些衍生产品允许以不固定利率加上或减去溢价的方式投资于房地产股票市场的不同部门或进行房地产投资交易。
交换风险的能力使房地产投资者在投资时变得更具战术性。 他们现在可以进出房地产市场的所有四个象限，从而可以更好地进行风险管理，并有可能增加其短期或长期投资收益。
