目录
- 什么是抵押？
- 六种主要抵押方式
- 固定利率抵押
- 可调利率抵押
- 首次援助计划
- 首次购房者的抵押
- 底线
除非您可以完全用现金购买房屋，否则找到合适的财产只是成功的一半。 另一半是选择最佳抵押贷款类型。 由于您可能需要长期偿还抵押贷款，因此找到符合您的需求和预算的贷款非常重要。 当您从贷方借钱时，您正在达成一项法律协议，要求您在规定的时间内偿还该笔贷款，并附带利息。
重要要点
- 抵押贷款的两个主要部分是本金，即贷款额和对该本金收取的利息。美国政府不充当抵押贷款放贷人，但可以担保某些类型的抵押贷款。抵押是常规的，合格的，不合格的，联邦住房管理局（Federal Housing Administration）保险，美国退伍军人事务部（Veterans Affairs）保险和美国农业部（US农业部）保险。
什么是抵押？
您的抵押贷款有两个组成部分：本金和利息。 本金是指贷款额。 利息是贷方向您收取的额外金额（按本金的百分比计算），以获取您随时间偿还的借贷特权。 在抵押期间，您将根据贷方设定的分期偿还时间表按月分期付款。
抵押定价的另一个因素是年利率（APR），它评估贷款的总成本。 实际年利率包括利率和其他贷款费用。
抵押的六种主要类型
并非所有抵押产品都是平等的。 有些具有比其他准则更为严格的准则。 一些贷方可能需要20％的首付，而另一些贷方则只需要房屋购买价格的3％。 要获得某些类型的贷款资格，您需要原始信贷。 其他一些则是针对信用水平低于星标的借款人。 美国政府不是放款人，但它确实保证某些类型的贷款符合收入，贷款限额和地理区域的严格资格要求。 以下是各种可能的抵押贷款的清单。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是两家政府资助的企业，在美国购买和出售大多数常规抵押贷款
常规抵押
常规贷款是没有联邦政府支持的贷款。 具有良好信用，稳定的就业和收入历史以及能够支付3％首付的借款人通常有资格获得由房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）支持的常规贷款，这是两家由政府资助的企业，在该行业中购买和出售大多数常规抵押贷款。美国。 为了避免需要私人抵押贷款保险（PMI），借款人通常需要支付20％的首付。 一些贷方还提供首期付款要求低且没有私人抵押贷款保险（PMI）的常规贷款。
符合抵押贷款
合格贷款受联邦政府设定的最高贷款限额的约束。 这些限制因地理区域而异。 联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）将2019年一室公寓的基准合格贷款限额定为484, 350美元。 但是，FHFA在该国某些地区（例如，以纽约市或旧金山为例）将最高贷款限额设置为更高的$ 726, 525（基准限额的150％）。 这是因为这些高成本地区的房价超出基准贷款限额至少115％或更多。
$ 484, 350或$ 726, 525
根据位置的不同，2019年一单元物业的合格抵押贷款限额。
不合格抵押贷款
由于贷款金额或承保准则，不合格贷款通常不能由房利美和房地美出售或购买。 巨额贷款是最常见的不良贷款。 之所以称它们为“巨无霸”，是因为贷款额通常超过合格的贷款限额。 这些类型的贷款对贷方而言风险更大，因此借款人通常必须显示更大的现金储备，支付10％至20％（或更多）的首付，并具有良好的信誉。
政府保险的FHA贷款
首次购房的中低收入购房者通常在无法获得常规贷款的条件下，转向联邦住房管理局提供的贷款担保。 借款人最多只能支付房屋购买价格的3.5％。 与传统贷款相比，FHA贷款的信用分数要求更为宽松。 但是，联邦住房管理局并不直接放贷； 它为FHA批准的贷方提供贷款担保。 FHA贷款的一个缺点：所有借款人都需要支付预付款和年度按揭保险费（MIP），这是一种抵押贷款保险，可以保护贷方免受借款人的违约之害，在贷款有效期内。
FHA贷款最适合无法获得常规贷款产品资格的中低收入借款人或无法负担大量首付的人。 FHA贷款允许FICO得分低至500才有资格获得10％的首付，低至580则有资格获得3.5％的首付。
美国退伍军人事务部为不需要首付的合格服务成员提供抵押担保。
政府担保的VA贷款
美国退伍军人事务部为合格的军人，退伍军人及其配偶提供购房贷款担保。 借款人可以无须预付定金即可提供贷款金额的100％。 其他好处包括交易费用的上限（可以由卖方支付），无经纪人费用和无MIP。 VA贷款确实需要“融资费”，即贷款金额的一定百分比，有助于抵消纳税人的费用。 资金费用视您的兵役类别和贷款额而异。 以下服务成员无需支付资助费用：
- 退伍军人因与服务有关的残疾而获得VA福利退伍军人如果未领取退休金或现役工资，则有权获得与服务有关的残疾的VA补偿在役或因服务相关的残疾而死亡的退伍军人的幸存配偶
VA贷款最适合合格的现役军人或退伍军人及其配偶，他们需要竞争激烈的条款以及适合其财务需求的抵押产品。
政府担保的USDA贷款
美国农业部提供担保贷款，以帮助全国农村地区的低收入购房者拥有住房。 只要物业符合USDA的资格规定，这些贷款就不需要合格借款人的钱，甚至不需要钱。
USDA贷款最适合符合条件的农村地区的购房者，他们的收入较低，为首付节省的钱很少，并且否则就没有资格获得常规贷款产品。
固定利率贷款最适合计划长期居住的人。
固定利率抵押
抵押条款（包括还款期限）是贷方如何为您的贷款和利率定价的关键因素。 固定利率贷款听起来很像：贷款期限内的固定利率，通常为10到30年。 如果您想更快地还清房屋并可以支付更高的每月还款额，则可以使用短期固定利率贷款（例如15年或20年期）来节省时间和利息。 您还将更快地在房屋中建立资产。
选择较短的定期抵押贷款意味着每月付款将比使用长期贷款更高。 处理数字，以确保您的预算可以应付更高的付款。 您可能还希望考虑其他目标，例如退休储蓄或应急基金。
固定利率贷款是计划长期保留的买家的理想选择。 一笔30年的固定贷款可能会给您摆动的空间，以满足其他财务需求。 但是，如果您有一点风险的胃口，并且资源和纪律可以更快地还清抵押贷款，那么15年期固定贷款可以为您节省大量的利息，并将还款期缩短一半。
浮动利率抵押贷款比固定利率抵押贷款风险更高，但是如果您打算在短期内出售房屋或为抵押贷款再融资，这是有道理的。
可调利率抵押
可变利率抵押贷款（ARM）在最初的3到10年期间具有固定利率，但在此期限到期后，利率会随市场情况而波动。 如果一旦重置利率后您无力支付更高的每月抵押贷款额度，那么这些贷款可能会有风险。 某些ARM产品的利率上限规定了您的每月抵押付款额不能超过一定数额。 如果是这样，请计算数字，以确保您可以应付到此为止的任何付款。 不要指望能够在ARM重置之前出售房屋或为抵押贷款再融资，因为市场状况和财务状况可能会发生变化。
如果您不打算在最初的固定利率期限内呆在家里，或者知道您打算在贷款重置之前进行再融资，则ARM是一个不错的选择。 为什么？ 在还款初期，ARM的利率通常会低于固定利率，因此在房屋拥有的头几年，您可以节省数千美元的利息。
首次援助计划
由州或地方住房当局赞助的特殊计划专门为首次购房者提供帮助。 根据买家的收入或财务需要，可以使用许多此类程序。 这些通常以预付定金的形式提供帮助的计划，还可以为首次借款人节省大量交易费用。
美国住房和城市发展部按州列出了首次购房计划。 选择您的州，然后选择“购房协助”以找到离您最近的计划。
首次购房者的抵押
所有这些贷款计划（首次购房者援助计划除外）均适用于所有购房者，无论您是第一次还是第四次购房。 许多人错误地认为，首次购买者只能使用FHA贷款，但重复购买者可以符合条件，只要购买者在购买前至少三年没有拥有主要住房。
选择最适合您情况的贷款主要取决于您的财务状况：您的收入，信用记录和得分，就业和财务目标。 抵押贷款人可以帮助您分析财务状况，以帮助确定最佳的贷款产品。 它们还可以帮助您更好地理解资格要求，这往往很复杂。 支持性贷方或抵押经纪人也可能会为您提供家庭作业（您的财务目标领域有待改善），以使您处于可能获得抵押贷款和购买房屋的最大优势。
底线
无论您选择哪种贷款类型，都请事先检查您的信用报告以了解自己的状况。 您每年都可以通过annualcreditreport.com从三个主要报告机构中的每个机构获得一份免费的信用报告。 从那里，您可以找到并解决错误，还清债务，并在与抵押贷款人联系之前改善任何逾期还款的记录。
在认真考虑购房和报价之前，最好先寻求融资。 为什么？ 如果您手中有预先批准的信件，您将能够更快地采取行动，并且卖方可能会更加认真对待。
