目录
- 组合抵押
- 知道你从什么开始
- 如何巩固
- 底线
拥有两个抵押贷款并不像您想象的那样罕见。 积累了足够房屋净资产的人通常会选择第二笔抵押贷款。 他们可能会用这笔钱还清债务，送孩子上大学，资助创业或进行大笔交易。 其他人将通过改建或建造游泳池等方式使用第二笔抵押贷款来提高其房屋或财产的价值。
但是，两种抵押贷款比仅持有一种抵押贷款更为棘手。 幸运的是，有一些机制可以将两个抵押合并或合并为一笔贷款。 但是，合并过程本身可能很棘手，而数学最终可能最终变得不值得。
重要要点
- 持有两笔抵押贷款是一种常见的情况，可以通过将它们合并为一笔贷款来简化;将两笔贷款合并为一笔贷款可能需要有经验的专家经纪人的帮助;而合并可以简化您的财务并可以节省资金时间，他们确实付出了一定的代价，但最终并没有做出明智的决定。
组合抵押
让我们看一个例子：您在十年或更早的时间里提取了房屋净值信贷额度，并且在提取期间（可以“提取”信贷额度的时间）您所支付的金额是可控制的：每月275美元100, 000美元的信用额度。
根据这笔贷款的条款，十年后，提取期变成了还款期–在接下来的15年中，您必须像抵押一样偿还贷款。 但是，您可能没有想到，如果最优惠利率提高，275美元的付款会变成700美元的付款，甚至还会更高。
通过合并这两项贷款，您每月可以节省超过100美元并锁定利率，而不用看着如果利率上升，利率会上升。 另一方面，也许您想更快地还清贷款，并希望有更好的条款来帮助您。 这种类型的合并如何工作，这是一个好主意吗？
知道你从什么开始
要了解合并时发生的情况，您必须了解有关当前贷款的一些知识。 如果当您合并贷款时，发现自己的第二笔抵押由于某种原因被用于将现金从您的房屋中撤出–称为现金出借–可能会增加新贷款的成本并减少您的贷款额合格。 贷方表示，现金贷款的价格较高，因为从统计上讲，借款人在遇到麻烦时更有可能放弃贷款。
然后是利率/期限再融资（refi）。 这种类型的贷款只是对当前贷款的利率和条款进行的调整。 对于借款人来说，这笔贷款被认为是比较安全的，因为借款人没有赚钱，也没有减少他们在房地产中拥有的权益。 当抵押贷款利率跌至历史低点时，您可能最近已经进行了再融资。
为什么这些区别很重要？ C2 FINANCIAL CORPORATION的抵押贷款顾问和“贷款指南：如何获得最佳抵押贷款”一书的作者Casey Fleming认为，这很重要，因为您将要支付的新抵押的条款和金额可能会大不相同。
“假设您和您的邻居都获得了75％的贷款转价值再融资贷款，贷款额度为417, 000美元。 你的是现金，他的不是。 截至2015年4月，您的贷款将比邻居的贷款多花费0.625点。1点是贷款金额的1％，因此，如果您的贷款金额为$ 200, 000，则所有其他条件相同，您将多支付$ 1, 250（$ 200, 000 x.00625）与邻居的利率相同。
这样想吧。 如果您最初在购买房屋时获得了两笔贷款，则这不是现金贷款，因为第二笔抵押贷款用于购置房屋，而不是从中提取现金。 但是后来，如果您因第二次抵押而收到钱，那笔钱是现金贷款，因此，新的合并贷款将被视为相同。
还有另一个原因使这种区别变得重要。 由于现金贷款对贷方的风险更大，因此它们只能将您房屋净值的75％到80％贷出，而按利率/定期存款的90％贷出。 弗莱明（Fleming）这样用简单的英语来表示：“如果您的贷款将被视为现金贷款，则您将需要更多财产资产才能符合条件。”
如何巩固
贷方将完成与合并贷款相关的所有复杂文书工作。 您的工作是成为有见识的消费者。 不要与一个贷方交谈–可以与几个贷方交谈。
由于两笔贷款的合并比简单的房屋抵押贷款更复杂，所以最好亲自与多达三到四家贷方交谈。 您可以与您的银行或信用合作社，抵押贷款经纪人交谈，或从您信任的行业专家那里获得建议。
当然，问他们新的贷款是否将变成现金贷款或利率/定期贷款。 它是固定利率还是浮动利率贷款？ 15或30年？
一旦您对某个贷方感到满意，他们将引导您完成整个过程。 在未阅读任何内容之前请勿签名，并确保您了解付款时间表。
如果您的贷款是现金贷款，Casey Fleming说，可能有一种方法可以在一年后将其转换为利率/定期存款。
“将贷款合并为现金支出，但会获得贷方信贷，以支付与交易相关的所有费用。 等待一年，然后重新融资。 由于此时您仅为单笔贷款进行再融资，因此它不是套现贷款。 现在，您可以花点钱购买降低利率的利率，因为您可以将贷款保留更长的时间。”仅当您认为利率稳定或可能下降时，弗莱明继续建议这样做。
底线
“永远不要仅根据每月还款额的减少来决定对贷款进行再融资或合并。 在大多数情况下，您一生中在新贷款上的支出将比仅还清现有贷款的支出更多。” “数以百万计的消费者继续抵押自己的未来，最终减少了数万甚至数十万美元的退休金。”
取而代之的是，确定您认为自己待在房子里的时间，并比较当前抵押贷款的成本与新抵押贷款的总和，以及在您持有贷款的整个期间内与新贷款相关的任何成本。 如果成本降低，合并可能是一个好主意。
