证券化是向信托基金出售资产池的幻想名称，该信托基金通过向市场出售证券来扭转并为购买融资。 这些证券由原始资产支持。
购买公司股票的投资者有权要求公司资产和未来现金流量。 同样，购买证券化债务产品的投资者也有权要求将来偿还基础债务工具（在这种情况下为资产）。
大多数债务证券是贷款，通常构成大多数银行的票据资产。 但是，任何基于应收款的金融资产都可以支持债务抵押。 其他形式的基础资产包括应收账款，信用卡应收款或租赁。
债务证券化过程中始终至少有四个参与方。 第一个是借款人，最初是借款人并答应偿还。 第二个是贷款发起人，他收到了对借款人还款的最初要求。 通过将贷款合同出售给通常是信托的第三方，贷款发起人能够立即实现大部分或全部贷款合同的价值。 该信托通过将贷款合同证券化并将其出售给第四方投资者来筹集资金。 如果遵循这一链条，证券化债务产品最终会以投资回报的形式向第四方偿还贷款。
债务证券化的历史
第一批重商主义公司在17世纪末至18世纪初成为大英帝国的主权债务证券化工具。 德州基督教大学（TCU）的研究表明，英国如何通过将债务转移给具有政治支持的公司来重组其债务，这些公司随后又出售了由这些资产支持的股票。
这个过程如此普遍，以至于到1720年，南海公司和东印度公司持有该国近80％的国债。 这些公司从本质上成为英国财政部的专用工具（SPV）。 最终，由于担心这些公司股票的脆弱性，导致英国人停止了证券化，而将注意力转向了更为传统的债券市场。
1970年代债务证券化的复兴
在1750年至1970年之间，基本上没有债务证券市场。在1970年期间，二级抵押市场开始出现美国第一批抵押贷款支持证券（MBS）。 如果没有政府全国抵押协会（GNMA或Ginnie Mae）的担保，这是无法想象的，该协会保证了第一笔抵押贷款通过证券。
在Ginnie Mae之前，投资者在二级市场上交易全部贷款。 由于这些抵押贷款不被证券化，因此很少有投资者愿意承担违约或利率波动的风险。 这导致市场普遍缺乏流动性。
政府支持的通行证成为二手抵押交易员的启示。 紧随其后的是金妮·梅（Ginnie Mae），另外两个政府资助的公司分别是房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。 到2000年，MBS市场规模达到6万亿美元，到2016年将继续攀升至10万亿美元以上。
房利美（Fannie Mae）在1983年发布第一笔抵押抵押债务（CMO）时加剧了大火。国会通过创建房地产抵押投资管道（REMIC）来促进CMO的发行，使CMO倍增。
