目录
- 按揭计算
- 固定利率与可调利率
- 固定利率抵押
- 可调利率抵押贷款（ARM）
- 纯利息贷款
- 托管及其他费用
- 每月支付额外费用
- 利息扣除
- 底线
用抵押贷款购买房屋可能是您将要进行的最大的金融交易。 通常，银行或抵押贷款人将为房屋价格提供80％的资金，并且您同意在特定时期内以利息偿还。 当您比较贷方，抵押贷款利率和期权时，了解每个月的应计利息和支付方式会很有帮助。
重要要点
- 抵押是家庭持有的最常见的个人贷款类型，这些贷款有固定利率或可变/可变利率，大多数抵押贷款是完全摊销的贷款，这意味着每个月的还款额都是相同的，并且利息与本金的比率相同会随着时间而改变。
按揭计算
简而言之，您每个月都要偿还一部分本金（借入的金额）加上该月应计的利息。 您的贷方将使用摊销公式来创建付款时间表，以将每次付款分解为还本金和利息。 贷款的期限或寿命也决定了您每月要还多少钱。 完全摊销还款是指定期贷款还款，如果借款人根据贷款的还款时间表还款，则在设定的期限结束时可以全额还清贷款。 如果该贷款是固定利率贷款，则每笔完全摊销的付款均等额。 如果贷款是浮动利率贷款，则全额还款额会随着贷款利率的变化而变化。
延长付款期限（最多30年）通常会导致每月付款减少。 您偿还抵押贷款的时间越长，房屋的总体购买成本就越高，这是因为您需要支付更长的利息。
固定利率与可调利率
银行和贷方主要提供两种类型的贷款：
- 固定利率：利率不变。 可调利率：利率将在定义的条件下发生变化（也称为可变利率或混合贷款）。
这些是住房抵押贷款的工作方式。
固定利率抵押
在这笔贷款的期限内，每月还款额保持不变。 利率是固定的，不会改变。 贷款的还款期限为30年； 通常也可以使用较短的10、15或20年。 较短的贷款将有较大的每月还款额，但可以通过降低利率和降低总体成本来抵消。
示例 –以30％的固定利率抵押贷款30年（每月分期付款360次），年利率为4.5％，每月需支付大约1, 013美元。 （税，保险和代管费用是额外的，未包括在此图中。）年利率细分为月利率，例如：年利率4.5％除以12等于月利率0.375％ 。 每个月，您将为您实际欠房子的金额支付0.375％的利息。
您的第一笔付款$ 1, 013（360之1）将向您支付$ 750的利息和$ 263的本金。 由于本金较小，第二个月的还款额会减少利息，还清更多本金。 通过付款359，大部分每月付款将应用于本金。
可调利率抵押贷款（ARM）
由于未锁定利率，因此此类贷款的每月付款将在贷款期限内发生变化。 大多数ARM对利率可能波动的幅度以及更改频率有一个限制或上限。 当利率上升或下降时，贷方会重新计算您的每月还款额，这样您就可以等额付款，直到下一次利率调整发生为止。
随着利率的上升，您的每月还款额也会随之增加，在指定的年限内，每笔还款额将以固定利率抵押贷款的方式应用于利息和本金。 贷款人通常在ARM的头几年提供较低的利率，但此后利率经常变化-一年一次。 ARM的初始利率大大低于固定利率抵押贷款。
- 如果您打算仅在家里呆几年，ARM可能会很有吸引力。请考虑利率调整的频率。 例如，五年期至一年期的ARM具有固定的五年利率，那么每年的利率都会在剩余的贷款期内进行调整。ARM规定了如何确定利率-它们可以与不同的利率挂钩金融指数，例如一年期美国国库券。 向您的财务规划师咨询有关选择利率最稳定的ARM的建议。
示例 – $ 200, 000的五年期至一年期 30年的可调整利率抵押贷款（每月360次还款）以五年的4％的年利率开始，然后允许每年更改0.25％的利率。 该ARM的利息上限为12％。 第1至60个月的付款金额为$ 955。 61至72的付款金额为980美元。 73到84的付款是$ 1, 005。 （税费，保险费和托管费是附加的，未包含在这些图中。）您可以在线计算ARM的费用。
纯利息贷款
第三种选择是通常仅用于富裕的购房者或收入不正常的购房者，它是仅利息的抵押贷款。 顾名思义，这种类型的贷款使您可以选择仅支付前几年的利息，并且由于房主在较低的收入年中支付的金额较低，因此对首次购房者具有吸引力。 如果您希望在较短的时间内拥有房屋并打算在较大的每月还款开始之前出售房屋，那么这也是正确的选择。
巨型抵押贷款的金额通常超过合格贷款限额，目前，除夏威夷和阿拉斯加以外，其他所有州的抵押贷款金额最高，为453, 100美元。 此外，在某些联邦政府指定的高价住房市场上，例如纽约市，洛杉矶和整个圣何塞-旧金山-奥克兰地区，合格贷款限额为679, 650美元。
也可以提供仅利息的巨额贷款，尽管通常是针对非常富有的人。 它们的结构类似于ARM，仅计息期可长达10年。 之后，利率每年调整一次，付款用于偿还本金。 此时付款可能会显着增加。
托管及其他费用
您需要预算其他会大大增加您每月按揭还款额的项目，例如税金，保险和代管费用。 这些成本不是固定的，并且可能会波动。 您的贷方将逐项列出额外费用，作为抵押协议的一部分。
每月支付额外费用
从理论上讲，每月为减少本金支付一些额外费用是更快拥有房屋的一种方法。 金融专业人士建议，首先还清信用卡或学生贷款等未偿债务，并且在每月支付额外费用之前，储蓄帐户应有充足的资金。
利息扣除
底线
国家政策通过税法对购房者有利（尽管比以前少了）。 对于许多家庭而言，正确的购房是为其退休储备金积累资产的最佳方法。 另外，如果您不进行现金再融资，则在您达到正常退休年龄时，您将在30岁时购买具有30年固定利率抵押贷款的房屋全额还清，从而为您提供了一个低成本的住所当您的收入逐渐减少时。
继2008年金融危机和随后的房地产泡沫破灭之后，许多（但不是全部）房地产市场最终得以恢复。 以谨慎的方式进入房屋，您仍然应该在长期财务计划中考虑房屋所有权。 了解抵押贷款及其利率的工作方式是确保您以最有利于经济的方式建造资产的最佳方法。
