内容
- 您可以负担多少房子？预付款和您的贷款对价值比率您的预付款如何影响您的优惠低首付款贷款计划4种节省首付款的方式
当您购买房屋时，最大的前期费用之一就是定金。 不要与结算成本混淆，预付款是您在结算时预先支付的购买价格的一部分。 通常，如果您在关闭时将更少的钱放到房屋上，您将在贷款的整个存续期内支付更多的费用和利息（反之亦然）。
您指定为预付款的金额可帮助贷方确定要借多少钱以及哪种抵押最适合您的需求。 但是，首付的正确金额是多少？ 支付的太少会随着时间的流逝而花费您的利息和费用。 太多可能会耗尽您的积蓄或对您的长期财务健康产生负面影响。 另外，您仍然需要将结账成本，搬家费用和其他每月账单考虑在内。 最终，您的预付款的大小取决于您：新房子的积蓄，收入和预算。
首先，您需要弄清楚预算及其对预付款的影响。 Investopedia的免费在线抵押贷款计算器可帮助您计算每月抵押贷款还款额，并在购买房屋时做出正确的财务决策。 其中一个字段要求提供估计的首付金额。
你能负担多少房子？
当您预先获得抵押贷款批准后，贷方会根据您申请中的答复告诉您您有资格获得的最高贷款额。 您的抵押贷款申请会询问您的预计首付金额，收入，就业，债务和资产。 贷方还会提取您的信用报告和信用评分。 所有这些因素都会影响贷款人关于是否借钱购买房屋，多少钱以及在什么条款和条件下的决定。
作为一般准则，许多潜在的房主可以负担抵押财产的费用，这些财产的成本是其总收入的2到2.5倍。 例如，如果您每年赚取$ 100, 000，则您可以负担得起$ 200, 000到$ 250, 000之间的房屋。
与其简单地借贷方批准的最高贷款额，不如为您评估估计的每月抵押贷款额更好。 假设您已获得30万美元的贷款批准。 如果每月抵押贷款和其他每月债务超过每月总收入的43％，那么在时间紧迫的情况下，您可能难以偿还贷款。 换句话说，要谨慎购买超出合理承受能力的房屋。
如果您租房一段时间了–或者您已经拥有房屋并打算再次购买–您可能可以负担得起每月的抵押贷款。 租房者应记住，拥有房屋或共管公寓包括其他费用，例如物业税，维护，保险，可能的房主协会会费和意外维修。
除了买房之外，您可能还希望为其他财务目标做出贡献，例如为退休储蓄，建立家庭，支持紧急储蓄基金和偿还债务。 如果每月抵押贷款额过高，将会消耗掉大量现金，否则这些现金可能会用于实现这些重要目标中的某些目标。
首付款和您的贷款价值比
您的预付定金在确定您的贷款对价值比率或LTV中起着关键作用。 要计算LTV比率，将贷款金额除以房地产评估确定的房屋公平市价。 预付款越大，LTV越低（反之亦然）。 由于贷方使用LTV评估借款人的风险和价格抵押，因此较低的LTV意味着您需要支付较低的抵押贷款利率-并可以避免产生额外费用。
较低的LTV比率对贷方的风险较小。 为什么？ 您一开始要拥有更多房屋权益，这意味着相对于未偿还的贷款余额，您拥有的房屋权益更高。 简而言之，贷方认为您不太可能拖欠抵押贷款。 如果您的抵押贷款确实落后，而放贷人不得不取消抵押房屋，那么如果LTV比率较低，他们更有可能转售房屋并收回大部分贷款价值。
除评估您的风险外，贷方还使用LTV比率为抵押贷款定价。 如果您的LTV比率较低，您可能会获得较低的利率。 但是，如果LTV比率超过80％，这意味着您已将房屋价值的20％用作首付，则期望更高的利率。 这些利率涵盖了贷方借给您钱的增加的风险。
另外，如果您的LTV比率超过80％，则您可能需要购买私人抵押贷款保险或PMI。 您要支付的PMI金额取决于您的贷款类型。 例如，某些由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的贷款既需要在结账时支付的预付抵押贷款保险费，又需要在贷款期限内的年度抵押贷款保险费（MIP）。 尽管FHA贷款的首期付款要求低至3.5％，但按年利率计算的这些贷款的借贷总成本往往要高得多。
您的预付款如何影响您的报价
当您在寻找合适的房屋时，时间至关重要。 入门级价格范围的房屋通常卖得很快，而您想在报价时表现出最好的一面，因为您可能会遇到竞争。 当市场竞争激烈且卖家收到多个要约时，他们希望看到买家的最佳要约，包括大量的预付款。 从卖家的角度来看，有更多钱可以放下的买家更具吸引力，因为他们在游戏中拥有更多的皮肤。
较高的预付款可以向卖方表明您手头上有足够的现金和雄厚的资金来获得最终的贷款批准（并进入结算表）而不会遇到麻烦。 此外，较高的首付可能会击败其他要求卖方支付关闭价格或要价低于要价的要约。 首付数额可观的人不太可能请求此类帮助，卖方更有可能与有钱并有动力以最小限度的讨价还价的意愿进行购买的买方合作。
低首付贷款计划
过去的标准是购房者需要先付20％的钱才能买房。 时代变了。 许多购房者，尤其是首次购房者，根本没有节省20％的定金。 随着美国许多房地产市场的房价飞涨，这种情况越来越多。 例如，根据全国房地产经纪人协会的数据，2018年1月的现房价格中位数为240, 500美元，比2017年1月的227, 300美元增长了5.8％。
实际上，根据NAR 2017年的《购房者和卖家概况》，为住房提供资金的购房者平均要支付购买价格的10％。 调查发现，初次使用融资的买家通常只支付购买价格的5％。
对于那些无力支付20％首付的人，几种类型的抵押贷款提供了低首付的选择。
常规贷款
房利美和房地美计划（下降3％）
购买和出售大多数美国抵押贷款的政府资助企业房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），对于信誉良好的借款人而言，仅需降低3％即可。 这两个计划都将通过构建非传统的信用报告来考虑一些没有信用评分的借款人，只要这些借款人除了满足其他要求外，还符合某些债务收入与贷款价值比准则。 房利美（Fannie Mae）的HomeReady抵押计划允许借款人的LTV比率为97％，最低信用分数为620。房地美的Home Possible Advantage抵押贷款也为借款人提供97％的LTV比率，但要求最低信用分数为660。
个人贷方计划（下降1％至3％）
许多贷方提供房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的计划，并为常规贷款增加了自己的首付援助利益。 例如，公会抵押贷款要求首付1％，并为合格的低收入借款人提供2％的礼物，最低信用评分为680。富国银行的yourFirst抵押贷款允许首付3％，而没有区域中位数收入的要求。 这些只是许多选择中的两个。 如果您需要低定金要求的贷款，请向贷方询问他们的产品，以帮助您缩小选择范围。
巨额贷款（下降10％至20％）
巨额贷款是购房者可获得的最常见的不合格常规贷款。 贷款人对于巨型贷款有不同的资格准则，超过了联邦政府设定的区域合格贷款限额。 由于巨型借款人对贷方而言存在更大的风险，因此希望降低购买价格的10％至20％。 信用评分为700或更高的借款人往往会获得最佳定价，但某些放款人将与最低评分为660的巨型借款人合作。放贷人可能会要求您以现金或其他资产的价格购买房屋购买价格的10％您遇到偿还抵押贷款的问题。
政府担保贷款
FHA贷款（下降3.5％）
如果您的最低信用分数为580，则可以低至3.5％的FHA贷款。只要您在FHA贷款中按时支付租金，FHA认可的贷方还将考虑具有非传统信用记录的借款人。在过去的12个月内，对其他债权人的付款不得超过30天，而且在过去的12个月内您没有提出任何收款行动（医疗费用为例外）。 此外，您购买的房产必须符合美国住房和城市发展部针对单户住宅和公寓住宅设定的房产标准，并且必须在FHA贷款限额之内。 FHA贷款的另一个好处是，如果您提供证明其为礼物而非第三方贷款的文件，则可以将亲戚或朋友的财务礼物用于全部或部分预付款。
VA贷款（降0％）
美国军人，退伍军人及其家属有资格获得美国退伍军人事务部支持的零首付贷款。 其他好处包括交易费用的上限（可以由卖方支付），无经纪人费用和无MIP。 VA贷款确实需要“融资费”，即贷款金额的一定百分比，有助于抵消纳税人的费用。 资金费用视您的兵役类别和贷款额而异。
USDA贷款（降0％）
美国农业部提供担保贷款，以帮助全国农村地区的低收入购房者拥有住房。 只要房地产符合USDA的资格规则，这些贷款就不需要为合格的借款人提供首付。
首付援助计划
您所在州或地方住房管理局的特别计划为首次购房者提供帮助。 根据买家的收入或财务需要，可以使用许多此类程序。 这些计划通常以预付款赠款的形式提供帮助，也可以帮助解决费用。 美国住房和城市发展部按州列出了首次购房计划。 选择您的州，然后选择“房屋所有权协助”以找到离您最近的程序。
4种节省首付款的方式
节省房屋首付的钱可能是一个挑战。 以下是一些快速提示，可助您一臂之力：
- 尽早开始采用自动化计划。 除了常规的储蓄或紧急基金帐户，还为您的预付款开设专用的储蓄帐户。 在每个付款期或意外收入（如财务礼物，退税，奖金或遗产）之后，将钱存入您的首付基金，并观察余额随时间增长。 尽早并经常向该基金捐款将有助于您保持进度。 大幅度削减支出。 如果房屋所有权对您很重要，请减少或减少不必要的费用，例如有线电视和电视服务，外出就餐，度假或其他不必要的费用。 通过减少支出，您可以节省更多的首付款，并有更多的钱来偿还其他债务。 现在做出牺牲可以大大有助于实现房屋所有权目标。 还清高息债务。 信用卡或高利率贷款可能会损害您的信用，并且从长远来看很昂贵。 首先专注于还清这些帐户，您会看到减少债务的滚雪球效应。 这些帐户一经还清，您就可以将每月付款金额用于您的首付款节省额。 但是，请不要关闭这些帐户。 这会降低您的信用评分，因为您丢失了未结的信用额度和帐户历史记录。 取而代之的是，最少使用它们（在餐厅购买汽油或不定期吃晚餐），然后立即还清余额。 此行为有助于增强您的信用付款历史记录，并向信贷机构和贷方显示负责任的用法。 找第二份工作。 许多首次购房者发现，如果增加收入，他们可以节省很多。 寻找在家工作或从事季节性零售工作可以帮助您节省首付。 即使您在购买房屋之前暂时工作六个月或一年，增加的收入也可能是您需要获得体面的首付的动力。
底线
如果您没有积cash首付款的现金，那么买房并非不可能。 到处寻找合适的贷方和贷款类型是至关重要的一步。 随着较低的首付，期望支付更高的贷款费用和利率，以及PMI。 另外，别忘了利用您所在州或城市提供的首付援助计划。 如果有人为您的预付款提供财务礼物，请确保他们了解这不能成为贷款。 最后，没有节省首付款的捷径：这需要时间，纪律和精力。 但是结果–购买自己的住房–可能会在经济上和个人上带来回报。
继续阅读：
终极抵押指南
如何获得抵押的预先批准？
如何选择最佳抵押
首次购房者应避免的11个错误
什么是抵押保险，我有什么选择？
什么是结算费用？
如何获得最佳抵押率
贷款人的主要类型是什么？
