收入法定义

什么是收入法？

收入法，有时也称为收入资本化法，是一种房地产评估方法，允许投资者根据财产产生的收入来估计财产的价值。通过将所收取租金的净营业收入（NOI）除以资本化率来使用。

收入法通常用于创收型房地产，是评估房地产的三种流行方法之一。其他是成本法和比较法。房地产估值的收入法类似于财务的折现现金流（DCF）。收入法按资本化率折让租金的未来价值。

在使用收入法购买租赁物业时，投资者会考虑产生的收入金额和其他因素来确定在当前市场条件下该物业可以出售多少。除了确定投资者是否可以从租赁物业中获利外，如果贷方将抵押贷款提供给投资者，则贷方还希望了解其潜在的还款风险。

在评估房地产的三种方法中，收入法被认为是最复杂和最困难的。

在使用收入法购买租赁物业时，投资者还必须考虑该物业的状况。可能需要进行的大修可能会大大削减未来的利润。

此外，投资者应考虑该物业的运作效率。例如，房东可能会给租户减租，以换取完成院子的工作或其他职责。也许特定的租户面临着经济困难，这种困难将在未来几个月内好转，而房东不想撤离他们。如果收取的租金不超过当前支出，则投资者很可能不会购买该物业。

采用收入法时，封顶率与估计值成反比关系—降低封顶率会增加估计值

投资者还必须确定在任何给定时间平均有多少单位为空。不从每个单位收取全额租金将影响投资者从该物业获得的收入。如果物业急需维修并且许多单位都空置，则这尤其重要，这意味着较低的入住率。如果不定期补货，租金将低于可能的水平，并且购买房产可能不符合投资者的最佳利益。

收入法是一种房地产评估方法，使用房地产产生的收入来估计公允价值。通过将净营业收入除以资本化率计算得出。购买者在使用收入法时应特别注意财产状况，运营效率和空置情况。

通过收入法，投资者可以使用可比公司的市场销售来选择资本化率。例如，当评估一个特定县的四单元公寓楼时，投资者查看该县类似房地产的近期售价。在计算资本化率之后，投资者可以将租赁物业的NOI除以该率。例如，拥有70万美元的净营业收入（NOI）且选定的资本化率为8％的财产价值875万美元。