目录
- 什么是税收留置权？
- 数字税收留置权
- 我如何投资税收留置权？
- 如何从留置权中获利
- 税收留置权的缺点
- 底线
股市动荡加剧，再加上历史上仍处于较低的利率水平，许多投资者正在寻求其他途径以提供可观的回报率。 一个经常被忽视的投资利基是财产税留置权。 在某些情况下，这种独特的机会可以为知识渊博的投资者提供出色的回报率。 财产留置权也可能带来重大风险，这意味着新手买家需要了解此类资产附带的规则和潜在陷阱。 本文讨论了税收留置权，如何对其进行投资以及这种投资工具具有哪些不利条件。
重要要点
- 留置权在有时涉及竞标战的拍卖中出售。如果您需要取消抵押品赎回权，可能还有其他对财产的留置权使您无法占有财产;如果您获得了该财产，则可能会有不可预见的费用，例如维修甚至驱逐财产。目前的居住者。您也可以投资留置权基金。
什么是税收留置权？
当土地所有人不缴纳其财产的税款时，该财产所在的城市或县有权对该财产征收留置权。 留置权是对财产的未偿还欠款的法律索偿。 附有留置权的财产只有在缴纳税款并解除留置权后才能出售或再融资。
签发留置权时，市政当局会创建税收留置权证书，以证明该财产的欠款额以及应付的任何利息或罚款。 然后将这些证书拍卖给出价最高的投资者。 对于很小的房产，只需花几百美元就可以购买税收留置权，但是大多数都需要花费更多。
可以从市政当局购买财产税留置权，留置权所有人可以收取利息或取消抵押品赎回权。
数字税收留置权
根据美国国家税务留置权协会（NTLA）执行董事布拉德·韦斯特沃（Brad Westover）的说法，2017年未缴纳的财产税约为140亿美元。 这些留置权中约有三分之一随后被出售给了私人投资者。 地方政府从私人销售中受益，因为他们立即收回了有关财产的欠款。 韦斯特弗说，有三十个州出售留置税证书。
Westover没有2018年的全国数字，但他指出，在佛罗里达州，未付的财产税从2008年的12亿美元下降到2018年的7.4亿美元，“几乎是高峰时的一半”，而可用性下降为投资者留置权可能是一种全国趋势。 他说：“有了健康的经济，有更多的人要缴纳财产税是有意义的。”
我如何投资税收留置权？
可以按照在拍卖中买卖实际房产的方式购买房产税留置权。 拍卖可以在自然环境中进行，也可以在网上进行，投资者可以降低留置权的利率，也可以出价溢价。 愿意接受最低利率或支付最高溢价的投资者将获得留置权。 买家经常会针对给定的财产展开竞购战，这降低了获胜买家所获得的回报率。
韦斯特沃说，全国有税收留置权的房屋的止赎率只有大约4％。 但是他说，买家需要知道维修费用，以及如果他们拥有该物业的所有权可能需要支付的其他未知物品。 那些拥有这些财产的人可能不得不处理不愉快的任务，例如驱逐现有居民，这可能需要财产经理或律师提供昂贵的帮助。
有兴趣购买税收留置权的任何人应首先确定他们想持有留置权的财产的类型，例如住宅或商业用地，或未开发的土地与经过改良的财产。 然后，他们可以联系其市或县的财务主管，以了解下一次拍卖的时间，地点和方式。 财务主任办公室可以告诉投资者在哪里可以得到预定要拍卖的财产留置权清单，以及如何进行出售的规则。 这些规则将概述所有预注册要求，可接受的付款方式以及其他相关细节。
买家还需要对可用物业进行尽职调查，因为在某些情况下，该物业的当前价值可能小于留置权的金额。 NTLA建议将拖欠税款留置权的面额除以财产的市场价值。 如果比例超过4％，则潜在的买家应远离该房产。 此外，该物业上还可能有其他留置权，这将阻止竞标者取得其所有权。
在给定县中，每个具有税款留置权的房地产都会在其各自的包裹内分配一个编号。 买家可以按号码查找这些留置权，以便从县获得有关这些留置权的信息，通常可以在网上完成这些操作。 对于每个号码，县都有财产地址，所有者姓名，财产评估价值，法律说明，财产状况明细以及房屋内的任何建筑物。
如何从留置权中获利
购买房产税留置权的投资者通常需要立即将留置权的金额全额返还给发行城市。 在除两个州以外的所有州中，留置税发行机构都会收取本金，利息和任何罚款，向留置权证书持有人付款，然后在未备案的情况下收集留置权证书。 财产所有人必须向投资者偿还全部留置权加利息，利息在5％至36％的范围内变化（利率因州而异），但通常在10％至12％之间。 如果投资者支付了留置权溢价，则在某些情况下，这可能会添加到还款额中。
还款时间表通常持续六个月至三年。 在大多数情况下，所有者可以全额支付留置权。 如果业主不能在最后期限之前支付留置权，则投资者有权像市政当局一样取消抵押财产，尽管这种情况很少发生。
投资物业税留置权的弊端
尽管财产税留置权可以产生可观的利率，但投资者需要在踏入这一领域之前做好功课。 税收留置权通常不适合新手投资者或对房地产缺乏经验或知识的投资者。
投资者还需要熟悉留置权的实际财产，以确保他们可以向所有者收取钱款。 无论承诺的利率是多少，位于贫民窟中心地带的破旧财产都可能不是一个好选择，因为财产所有人可能完全无法或不愿支付所欠税款。 具有任何类型的环境损害（例如来自沉积在其中的化学物质或危险材料）的属性通常也是不希望的。
留置权拥有者在收到证书后需要知道他们的职责。 他们通常必须在规定的时间内以书面形式将购房通知业主，然后，如果在赎回期结束之前还没有全额付款，则他们必须在赎回期结束时向他们发送第二封通知书。
税收留置权也不是持久的手段。 赎回期结束后，许多人有到期日。 留置权到期后，留置权持有人将无法收取任何未付余额。 如果财产被取消抵押品赎回权，则留置权持有人可能会在该财产上发现其他留置权，从而可能无法获得所有权。
许多商业机构，例如银行和对冲基金，已经对财产留置权产生了兴趣。 他们能够超越竞争对手并降低收益。 这使得个人投资者更难找到有利可图的留置权，结果有些人放弃了。 但是，现在也有一些基金可用于留置权投资，这对于新手投资者而言，以较低的风险程度进入这一领域可能是一个好方法。
底线
对于熟悉房地产市场的经验丰富的投资者而言，财产税留置权可以成为可行的投资选择。 那些知道自己在做什么并且花时间研究购置留置权的物业的人会随着时间的流逝而产生可观的利润。 但是，潜在的风险使这个领域对于不老练的投资者而言是不合适的。
Westover称财产税留置权“对那些受过教育，有才智和精明的人来说是个好机会，而对那些没有进行适当尽职调查的人来说，是一笔糟糕的投资。如果您在佛罗里达州购买沼泽地或在亚利桑那州购买荒漠土地，那将毫无价值，是所有者不会赎回，您获得的土地将毫无价值。” 有关财产税留置权的更多信息，请咨询您的房地产经纪人或财务顾问。
