什么是投资物业？
投资性房地产是购买房地产的目的，目的是通过租金收入，房地产的未来转售或两者兼有来赚取投资回报。 该财产可以由个人投资者，一群投资者或公司持有。
投资物业可以是长期投资，也可以是短期投资。 在后者的情况下，投资者通常会进行交易，即在短时间内以赚钱的方式购买，改建或翻新并出售房地产。
投资财产一词也可以用来描述投资者为将来升值而购买的其他资产，例如艺术品，证券，土地或其他收藏品。
了解投资属性
投资物业是指那些不用作主要住所的物业。 它们产生某种形式的收入-股息，利息，租金，甚至特许权使用费-均超出了业主的正常业务范围。 投资财产的使用方式对其价值产生重大影响。
投资物业产生收入，而不是主要居住地。
投资者有时会进行研究以确定最佳和最有利可图的财产使用方式。 这通常被称为酒店的最高和最佳用途。 例如，如果将投资性房地产划为商业和住宅用途，则投资者要权衡两者的利弊，直到他确定潜在收益率最高。 然后，他以这种方式利用财产。
投资物业通常被称为第二套房。 但是两者不一定意味着同一件事。 例如，一个家庭可以购买别墅或其他度假物业来自用，或者在城市拥有主要住房的人可以在该国购买第二套房产，作为周末的休养地。 在这些情况下，第二财产仅供个人使用，而不是作为收入财产。
投资物业类型
住宅：出租房屋是投资者增加收入的一种流行方式。 购买住宅物业并将其出租给租户的投资者可以收取月租金。 这些可以是单户住宅，公寓，公寓，联排别墅或其他类型的住宅结构。
商业：产生收入的财产并不一定总是要居住。 一些投资者（尤其是公司）购买专门用于商业目的的商业资产。 这些属性的维护和改进可能更高，但是这些成本可以被更大的回报所抵消。 这是因为这些物业的租赁通常要求较高的租金。 这些建筑物可以是商业拥有的公寓楼或零售商店。
混合用途：混合用途物业可同时用于商业和住宅用途。 例如，建筑物可能在主楼层上具有零售店面，例如便利店，酒吧或餐厅，而该结构的上部则容纳了住宅单元。
重要要点
- 购买投资性房地产的目的是通过租金收入，未来的房地产转售或两者兼有来获得回报。房地产可以代表短期或长期的投资机会。 投资物业不是主要居住地或第二居所，这使投资者更难获得融资。 必须报告出售投资物业的情况，并可能导致资本收益，这可能会对投资者产生税收影响。
投资物业融资
虽然为自己的主要住所获得贷款的借款人可以使用一系列融资选择，包括FHA贷款，VA贷款和常规贷款，但为投资物业购买融资可能更具挑战性。
保险公司不为投资物业提供抵押保险，因此，借款人需要至少降价20％才能为投资物业获得银行融资。
银行在批准借款人进行投资性房地产抵押贷款之前，还坚持要求其信用等级良好且贷款与价值比率相对较低。 一些贷方还要求借款人有足够的储蓄，以支付至少六个月的投资物业费用，从而确保抵押和其他义务保持最新状态。
税收影响
如果投资者从投资物业收取租金，美国国税局（IRS）要求他将租金报告为收入，但该机构还允许他从该金额中扣除相关费用。 例如，如果房东在一年中收取了100, 000美元的租金，但支付了20, 000美元的维修，草坪维护和相关费用，那么他将差额80, 000美元报告为自雇收入。
如果个人以高于原始购买价格的价格出售投资房地产，则他有资本收益，必须向美国国税局报告。 截至2019年，持有至少一年的资产的资本收益被视为长期收益，并按15％的税率征税，但已婚且应税收入超过479, 000美元或单身且收入超过425, 800美元的人除外。 在这些情况下，比率为20％。
相反，如果纳税人出售其主要居所，则仅申报个人申报的资本收益就超过25万美元，如果结婚并联合申报则申报的资本收益就超过50万美元。 投资物业的资本收益是其售价减去购买价减去任何重大改进。
举例来说，假设有一位投资者以100, 000美元的价格购买了一处房产，并花费20, 000美元安装了新的管道。 几年后，他以200, 000美元的价格出售了该物业。 减去他的初期投资和资本维修费用后，他的收益为80, 000美元。
