土地信托定义

什么是土地信托？

土地信托是指根据财产所有人的要求取得财产所有权或管辖权的法人实体。与其他类型的信托一样，每个土地信托的条款也是唯一的。

土地信托是指根据土地所有者的要求对财产进行合法所有权，管理或部分控制的组织;持有土地的土地信托，也称为伊利诺伊州土地信托，可以保护土地所有者的匿名性，并使财产不被遗嘱认证。负责管理未开发土地以维护子孙后代的自然资源，历史遗迹和公共休闲区。使用保护地役权将开发权转让给保护土地信托的放纵者可因其慈善捐赠而获得税收减免。欺诈行为，一些保护地役权捐赠以及接受这些捐赠的土地信托受到了越来越多的审查。

首先了解两种类型的土地信任。

所有权持有信托允许财产所有人匿名维护对财产的所有权利，并指导土地信托的行为。这些信托通常也被称为“伊利诺伊州土地信托”，因为它们在1800年代首次在芝加哥流行。当时，财产所有人被禁止在他们拥有土地的地方对城市项目进行投票。为了规避该法律，富裕的商人和政客将使用土地信托匿名购买土地，从而保护他们的投票权。

并非所有的50个州都拥有所有权土地信托的法律结构。但是，大多数州如果没有自己的法律，就会遵守伊利诺伊州的土地信托法，这意味着任何人都可以在适当的法律指导下，在任何州建立“伊利诺伊式”土地信托。另一方面， 保护性土地信托要求财产所有人放弃对土地使用和开发的某些权利。保护土地信托基金的目的是保护野生动植物，历史或文化遗址以及自然资源免遭可能导致破坏或污染的商业发展或其他活动。

在拥有所有权的土地信托中，土地所有者签署了一份称为信托契约的文件，该文件转让了财产的合法所有权。建立信托时，土地所有者（既是信托授予人又是受益人）可以指定如何管理土地，谁对其进行控制以及如何分配其产生的任何收入。这意味着，尽管信托是书面上的所有权持有人，但土地所有者对财产拥有完全控制权。

所有权持有信托被用作财产所有者保持匿名和将有价值的资产排除在遗嘱认证之外的一种方式。他们还可以提供其他许多遗产规划利益，并保护资产免受判决或留置权。这对于非常富有的名人和大型公司可能希望保留其发展计划特别有用。

一个典型的例子：佛罗里达州奥兰多市著名的沃尔特·迪斯尼世界度假区最初是在1965年通过拥有土地所有权的信托基金购买的。建造度假村所在的佛罗里达沼泽地的原始主人不知道迪士尼（当时已经是家喻户晓的名字）背后的购买者。如果他们知道买方的身份，他们可能会提高要价。

在保护性土地信托中，除非财产全部捐赠，否则信托不一定接管土地所有权。相反，土地所有者可以签订具有法律约束力的协议，称为保护地役权，从而将其开发权“捐赠”给信托。信托的任务是确保执行地役权，在某些情况下，还管理资产。

可以量身定制保护地役权，以便土地所有者保留所有权和使用权，例如继续耕种或饲养牲畜的权利，同时仍要确保土地永远不被开发。保护地役权“跟随土地”，这意味着即使土地被出售或转让给继承人，地役权的条款仍然有效。

全美国由1, 300多个私人保护土地信托基金管理的未开发土地总数

所有权和保护性土地信托之间还有另一个重要的区别：向后者捐赠可以使您获得很大的税收减免。

如果土地所有者将其开发权捐赠给养护信托基金，则他们可以获得的税收抵免额等于抵押土地的价值（在有地役权的情况下）与为“最高和最佳使用。” 在某些情况下，这种扣除额可能价值数百万美元。

通常，地主是世代拥有财产的农民或牧场主，或者是可以负担得起直接购买土地的非常富有的个人，家庭或企业。但是，最近开发了一种新的投资细分市场，旨在向更大比例的人口开放保护的税收利益。

这些投资公司使用多成员合伙制（或“辛迪加”），允许多名获得认可的投资者集中资金购买土地进行保护。在通过保护地役权将房地产开发权捐赠给土地信托公司之后，合伙企业的成员按比例分配了税收减免。部分由于这些保护伙伴关系，估计2005年至2015年期间土地保护增加了175％。

当然，只要有潜在的获利机会，就会有人滥用该系统。在一些引人注目的案例中，人们因在高尔夫球场，住房开发以及其他实际上没有太多生态价值或文化价值的物业上捐赠地役权而大幅度扣除。

作为回应，特别是针对银团投资以及接受其地役权捐赠的土地信托公司，出现了强烈的反对。但是，这种单一的关注点可能无法完整地描述所发生问题的情况。不论是由农民，亿万富翁还是银团投资者捐赠，很显然，保护地役权捐赠法律都需要仔细研究，以确保在不消除保护动机的情况下将滥用风险降至最低。