许多激动的房地产投资者认为，他们可以通过使用银行贷款购买和升级本地定购工具来致富。 尽管投资房地产可能比投资股票市场更好-因为存在小型本地房地产市场会导致投资者可以利用的效率低下-您需要更高级的理解才能在住宅房地产中赚钱。 要从杂工变成房地产大亨，您必须了解市场以及房地产收益强劲的三个关键因素。
寻找健康的全国市场
尽管经验丰富且精明的房地产投资者可以在疲软的全国性房地产环境中赚钱，但不利于他们。 在这样的市场中，新投资者获得成功的机会更糟。 利率上升可能给本来就很热的房地产市场带来很多冷水，因为那些购买了可调整利率抵押贷款的房地产的人必须支付更多的费用才能保留它，而并非所有人都能负担得起。 这导致对房地产的需求减少，价格随之下降。
因此，在开始建立房地产投资组合时，理想的时机是在利率下降的环境中。 一般来说，不仅您的贷款会便宜一些，而且，除非暂时出现信贷紧缩，否则需求可能会更高，这可以通过良好的资本管理来承受。
另一个可取的特征是健康的国内生产总值（GDP），因为该数字确实说明了支持房地产市场的经济体系的整体健康状况。 在GDP处于健康状态（例如每年超过3％的增长率）的情况下，很少会看到房地产方面的重大缺陷。
最后，失业率数据通常是市场疲软的主要指标。 如果人们看不到生活在哪里的收入前景，他们就会搬家。 反过来，这大大降低了房屋价格升值（HPA）。
选择一个特定的位置
当地的失业数据通常可以很好地表明住房数据。 精明的投资者希望在一个显示健康的失业趋势和相对强劲的HPA数据的城市进行投资。 希望这是您居住的城市，因此可以很好地掌握当地市场的变化，从而可以轻松地管理物业。 但是，有了完善的管理控制，就有可能在有质量管理合作伙伴的其他地区成功投资。
查找城市蔓延拐点
找到适合您所需投资的理想城市后，请寻找城市蔓延的热点。 如果您看到城市在扩张，并且可以承受一定的风险，请在周边投资房地产。 但是，如果市场看起来不祥或模糊不清，请坚持内圈，以缓冲城市逆势蔓延。
告诫您远离周边地区的警告信号包括重大的失业变化和/或当地经济增长放缓。 您还可以查看该地区主要雇主的基本业务状况。 如果疲软，裁员可能会到来，由于劳动力供应的边际减少，这可能会开始抑制房地产价值。 如果该地区主要雇主的业务状况良好，则情况恰恰相反。
在都市圈内，房地产价值可能有很大差异。 例如，如果一个城市的平均HPA为5％，则可能是市区的2％，第一个郊区环的6％，第二个郊区环的10％。 第三环可能是具有适度HPA潜力的农田。 请注意这里的现象：您最动荡的房地产升值将发生在农田附近的外圈，因为这是城市的外部风口。 通过占据增长市场的优势，可以利用这种位置优势。 逻辑上，在低迷的市场中，您可能希望成为核心。 这是贬值最小的地方，因为充分的住房市场使这成为最不可能破坏供求平衡的地方。
了解城市不同地区的投资风险与了解金融工具的总体行为非常相似。 将城市的市区视为投资级债券，将第一个郊区作为股票，将外围作为衍生工具。 了解城市中城市蔓延的拐点在哪里发生，可以增加向上的收益，或者保护向下的投资。
为了娱乐，让我们将洋葱再剥一层，找到最热的地方。 假设您看到周边地区的经济增长和不断增长的劳动力需求，便决定投资周边地区。 您可以尝试预测信号灯的位置。 在那里将建造未来的商业地产，例如郊区的购物中心。 随着住宅房地产开发项目在这些未来的大型购物中心附近涌现，相对于平均房地产回报率，房地产价值可能会大幅上涨。
底线
在房地产领域，获得收益高于平均水平的机会似乎比在金融工具领域更大，因为人们很少关注非同质单位。 了解当地市场也会产生投资优势。 如果您有足够的资本和有限的机会，则长期或购买并持有的策略会更好，而如果您的资本有限并且对最佳点有深刻的了解，则短期或翻转策略会更有意义。 无论您处于何种时间范围，都应首先寻找一个强大的全国市场，然后再寻找一个公开数据显示出良好的HPA机会的地区。 最后，如果您认为该地区正在增长，请打着城市蔓延的边界；如果您看到该区域正在缩小，则远离它。 了解这些关键点可以帮助最大化任何房地产投资组合的价值。
