什么是参与抵押
参与抵押是一种抵押，可以使贷方分享一部分财产的收入或转售收益。 这样，贷方成为购买中的股权合作伙伴，而不仅仅是抵押发行人。 作为降低贷款利率的回报，贷方将获得净营业收入（NOI）的一部分。
分解参与抵押
在商业房地产交易中经常见到的参与抵押可以预期持续的租金收入。 商业物业包括办公楼或公寓大楼。 双方将净营业收入（即从物业运营中获得的收入之和减去运营费用）相除。 典型的利润分配为55/45，而贷方获得的份额较小。 同样，贷方获得转售收入的一部分，通常所有利润都超过特定基准，包括偿还贷款本金。
借款人为什么要参与抵押
向借款人提供参与抵押的好处是放款人要求的较低利率，放款人通过收入流和未来销售收入来弥补借贷收入的减少。 从借款人的角度来看，参与贷款类似于可调整利率抵押（ARM）提供的介绍性先行利率。 区别在于低利率在贷款期限内是稳定的。
当然，借款人放弃了很多股权以换取较低的利率。 但是根据交易的结构，节省的利息可以很好地抵消股权损失。 在短期内，这可能使借款人有可能开发出其原本无法承受的更大财产。
贷款人的观点
参与抵押的发行人通常是非传统的贷方。 他们可能是寻找房地产投资而没有自己开发或维护房地产麻烦的企业家； 参与抵押使他们成为沉默的伙伴。 有时放款人是养老基金，他们在寻找优质投资，其回报率要高于债券，但没有股票的波动性。
养老基金特别吸引人的是参股抵押的内置通胀证明。 大多数养老金包括生活成本调整（COLA），可在通货膨胀时期增加支出。 由于房地产价格通常会跟踪通货膨胀，因此参与抵押贷款可确保通货膨胀期间的较高股本回报率。
贷方考虑的是监控现金流量的问题。 他们必须检查借款人的账簿，以确保申报的净收入是准确的。 否则，贷方将不知道开发商是否在垫付开支以报告较低的净收入。 而且，开发人员可以偷工减料，甚至改善安全功能，因为他承担所有维修的费用，但只能获得一部分净收入，这是一种道德风险。
