什么是财产衍生品
房地产衍生产品是一种金融产品，其价值会根据基础房地产资产（通常是指数）的价值变化而波动。 房地产衍生品使投资者无需购买和出售有形财产即可接触特定的房地产市场。
分解属性导数
房地产衍生产品是多种金融衍生产品，其结构是从诸如资产，指数或利率之类的基础实体获取其价值的。 衍生产品的例子包括期货，期权，掉期和房地产指数票据。 衍生品经常被用来对冲价格波动或获得进入原本难以交易的资产或市场的机会。
房地产衍生产品通常以房地产回报指数（例如，全国房地产投资信托理事会财产指数（NPI））的表现来代替房地产。 NPI是为衡量商业房地产市场的投资表现而创建的公认指标。 截至2017年第四季度，该指数在美国所有地区和房地产土地用途中的价值约为5, 590亿美元。 之所以使用指数，是因为难以准确，高效地对单个房地产资产进行定价。 房地产指数收集整个房地产市场的信息，以试图准确估算基础资产的价值。
财产衍生品的好处
借助房地产衍生品，投资者可以进出房地产市场，私募股权，公共股权，私人债务和公共债务的所有四个象限。 这样做可以使他们管理风险，并有可能增加其现有房地产资产分配的回报。 活跃的衍生品市场使投资者能够减少前期资本需求，并在提供风险管理策略的同时避开不利的房地产投资组合。
使用房地产衍生工具的一种方法是使美国房地产投资信托理事会全国指数进行总收益掉期，并按房地产部门进行细分。 掉期允许投资者在可能尚未拥有房地产的替代房地产部门中持有头寸。 然后，投资者可以交换来自不同子行业的收益，例如将与办公相关的房地产交换为零售房地产。 掉期允许投资者在特定时期（通常为三年）内战术上改变或重新平衡其投资组合。 其他方法包括“做多”或复制购买物业的风险，以及“做空”或复制出售物业的风险。
