什么是房地产？
房地产是指由土地及其上的建筑物以及土地的自然资源（包括未耕种的动植物，农作物和牲畜，水以及任何其他矿藏）组成的财产。
房地产
了解房地产
房地产是有形资产，是不动产的一种。 房地产示例包括土地，建筑物和其他改良，以及该土地及其所有改良的使用权和使用权。 出租人和租赁人可能有权居住被认为是其财产一部分的土地或建筑物，但严格来讲，这些权利本身并不被视为房地产。
不动产不是一回事，不应与个人财产混淆。 个人财产包括投资之类的无形资产，以及家具和洗碗机之类的有形资产。 此外，即使您在出租人的同意下购买和安装了房屋，连房客也可能要求将房屋的一部分作为个人财产。
重要要点
- 房地产是不动产，即有形财产，是由土地以及包括建筑物，动植物，自然资源在内的任何事物组成的财产。房地产分为三个基本类别：住宅，商业和工业。投资方面，住宅房地产价格便宜且对个人更可行，而商业房地产则更有价值且更稳定。作为一项投资，房地产可提供收入和资本增值。您可以直接投资房地产（购买土地或房地产）或通过购买公开交易的房地产投资信托（REIT）或抵押支持证券（MBS）的股票间接获得。
房地产类型
尽管媒体经常提到“房地产市场”，但根据房地产的使用情况，可以将房地产示例分为三大类。
- 住宅房地产包括未开发的土地，房屋，公寓和联排别墅。 这些结构可以是单户或多户住宅，并且可以是所有者占用或出租的财产。商业房地产包括非住宅结构，例如办公楼，仓库和零售楼。 这些建筑物可能是独立式的，也可能位于购物中心中。工业房地产包括工厂，商业园区，矿山和农场。 这些属性通常较大，并且位置可能包括通往交通枢纽（如铁路线和港口）的通道。
住宅房地产和房屋所有权的好处
房屋所有权，也称为所有者占有，是美国最常见的房地产投资类型。 根据国家多户住房委员会（NMHC）的数据，大约三分之二的居民拥有自己的房屋。 通常，这些所有者通过购买抵押贷款来为购买交易提供资金，在抵押贷款中，房地产充当债务的抵押品。
房地产网站Zillow在其2019年年度房屋价值分析中估计，2018年美国所有房屋的总价值为33.3万亿美元，比当时的美国国内生产总值（GDP）19.4万亿美元高71％。
个人购买住房抵押贷款以帮助他们实现拥有财产的梦想面临着多种选择。 抵押可以收取固定利率或可变利率的利息。 固定利率抵押贷款通常比浮动利率抵押贷款具有更高的利率，这在短期内可能会使它们变得更加昂贵。 固定利率贷款在短期内的成本更高，因为它们受到保护，免受未来利率上升的影响。
银行发布分期偿还时间表，以显示借款人每月还款中有多少用于偿还利息，而多少则用于偿还贷款本金。 气球式贷款是指随着时间推移无法完全摊销（降低至零）的抵押贷款。 取而代之的是，借款人要在设定的期限（例如五年）内支付利息，然后必须在期限届满时以大笔还款的形式偿还其余的贷款。
此外，抵押贷款可能会带来沉重的成本，其中包括交易费和税费。 这些额外的费用通常计入贷款。 一旦潜在的房主证明了自己的资格并从银行或其他贷方获得抵押，他们必须完成其他步骤，以确保该房产合法出售且状况良好。
商业房地产的好处
商业房地产用于商业活动，包括从大型购物中心和独立餐厅到办公楼和摩天大楼等各种事物。 它通常与工业房地产区分开来，工业房地产是产品制造中使用的实用空间。
为商业目的购买或租赁房地产与购买房屋甚至购买住宅房地产有很大不同。 商业租赁通常比住宅租赁更长。 商业房地产的回报是基于其每平方英尺的获利能力，与打算用作私人住宅的结构不同。
此外，贷方可能要求用于商业房地产的抵押贷款的首付款要比住宅所要求的更大。
投资房地产
可以通过购买房地产或土地直接投资房地产； 或通过购买公开交易的房地产投资信托（REIT）或抵押支持证券（MBS）的股票间接获得。 直接投资房地产会通过两个途径（数百年来未曾改变）产生利润或损失：租金或租赁收入以及房地产价值的升值
与其他投资不同，房地产受到周围环境和直接地理区域的极大影响。 因此，众所周知的房地产准则是“位置，位置，位置”。 除了严重的国家经济衰退或萧条以外，住宅房地产的价值尤其受到当地因素的影响。 这些因素包括该地区的就业率，当地经济，犯罪率，交通便利，学校质量，市政服务和财产税。
优点
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提供稳定的收入
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提供资本增值
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多元化投资组合
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可以杠杆购买
缺点
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通常不流动
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受高度本地因素影响
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需要大量的初始资本支出
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可能需要积极的管理，专业知识
住宅和商业房地产投资存在关键差异。 一方面，住宅房地产通常比商业房地产更便宜且更小，因此对于小投资者而言更便宜。
另一方面，商业房地产通常每平方英尺更有价值，其租约也更长，从理论上讲确保了可预测的收入流。 收入越大，责任就越大。 商业租赁房地产比住宅房地产受到更严格的管制，这些规定不仅因国家而异，因州而异，而且因县而异。 即使在城市内部，分区法规也为商业房地产投资增加了不必要的复杂性。
商业租赁协议中租户周转的风险也增加了。 如果承租人的商业模式不佳，产品的吸引力不足或管理不善，他们可能会宣布破产。 业务失败可能会突然阻止昂贵的房地产产生收入。
而且，正如财产可以升值一样，它也可以贬值。 曾经炙手可热的零售地点已逐渐腐烂成购物中心和死人的购物中心。
升值
增值是通过不同的方式实现的，但是直到所有者出售财产，财产的价值才得以实现。 另一种实现利润的方法是为抵押贷款再融资。 未开发的土地和未开发的土地（如城市边界以外的领土）具有最大的建设，增值和利润潜力。 欣赏也可以来自在一块土地上发现有价值的材料或自然资源，例如敲打石油。 此外，您拥有的土地周围地区的市场价值也会上升。
随着社区的发展，财产价值趋于上升。 在过去的几十年中，一些美国城市中的城市社区高档化常常导致房地产价格的急剧上涨。 稀缺性也可以影响房地产资产的价值。 如果在一个有声望的地区，这是最后一批或同类产品中的最后一个，或者是很少有此类产品的地区，那么它将提高可销售性。
收入
房地产收入有多种形式。 最大的产生因素是已经开发为住宅或商业物业的土地租金。 但是，公司还将为在原始土地上发现自然资源支付特许权使用费。 同样，他们可能会花钱在上面建造结构，例如手机信号塔或管道。
收入也可以来自间接房地产投资。 在房地产投资信托基金中，多个物业的所有者向投资者出售股票，并以分配的形式转嫁租金收入。 同样，在MBS中，从抵押池中收取利息和本金，并将其传递给投资者。
REIT和MBS投资产品都像股票一样交易，而房地产则是其基础证券。 因此，他们可能提供的资本增值就是股票市值的增长。
房地产投资的真实例子
由于抵押贷款证券在2007年引发全球金融危机的抵押贷款危机中所扮演的角色，抵押贷款支持的证券受到了很多负面新闻。但是，它们仍然存在并交易。 对于普通投资者而言，购买这些产品的最便捷途径是通过交易所买卖基金（ETF）。 像所有投资一样，这些产品确实带有一定程度的风险。 但是，它们也可能提供投资组合多元化。 投资者必须调查所持资产，以确保基金专注于投资级MBS，而不是危机中认为的次级债。
截至2019年4月，此类最佳车辆包括：
- Vanguard抵押支持证券ETF （VMBS）追踪彭博巴克莱美国抵押支持证券流通量调整指数，由联邦机构支持的MBS组成，其最小集合资金为2.5亿美元，最小期限为一年。 每股价格约为53美元，该基金的股息收益率为2.58％。 iShares巴克莱MBS债券ETF （MBB）专注于固定利率和可调利率抵押贷款证券，并追踪彭博巴克莱美国MBS指数。 它持有的股份包括由房利美和房地美等政府资助企业发行或担保的债券，因此它们被评为AAA级。 交易价格约为每股108美元，收益率为2.48％。 SPDR彭博巴克莱资本抵押抵押债券ETF （MBG），也使用巴克莱美国MBS指数作为基准，但采取了更为激进的方法来提高回报。 以每股26美元的价格计算，它的收益率为3.15％。
