目录
- 基本租赁物业
- 反面：房地产交易
- 房地产投资集团
- 房地产有限合伙
- 房地产投资信托
- 房地产共同基金
- 为什么要投资房地产？
- 多元化与保护
- 通胀对冲
- 杠杆的力量
- 房地产投资的弊端
当您考虑购买房地产时，可能想到的第一件事就是您的房屋。 但是实物资产也可以在投资组合中发挥作用，尤其是作为对股市的对冲。 然而，尽管在过去的50年中房地产已成为一种流行的投资工具，但购买和拥有实体贷款比投资股票和债券要复杂得多。 ，我们将研究个人投资者的主要选择，并按照房地产投资的直接程度以及投资理由的大致顺序列出。
基本租赁物业
这与土地所有权的做法一样古老。 一个人将购买房产并将其出租给租户。 业主（房东）负责支付抵押，税金和财产的维护费用。
理想情况下，房东收取足够的租金以支付上述所有费用。 房东也可能收取更高的费用以产生每月利润，但是最常见的策略是耐心等待，并且只收取足够的租金以支付费用，直到抵押贷款已付清为止，这时大部分租金才开始盈利。 此外，在抵押过程中，该物业的价值可能还会升值，从而使房东拥有更有价值的资产。 根据美国人口普查局（US Census Bureau）的数据，从1940年到2006年，该国的房地产价值一直在增长。尽管在2008年至2010年的次级抵押贷款崩溃期间有所下降，但现在它已经反弹并且总体上一直在增长。
投资者必须了解他要寻找财产的市场或聘请专家来提供帮助。 对于寻求从出租物业获得收入的投资者而言，最重要的方面是物业位置和市场租金率。 至于位置，许多成功的租金都位于主要学校附近。 例如，如果您在州立大学附近购买房产，学生可能会想年复一年地租房。 有利可图的出租物业还具有许多其他功能，有些功能需要花费一些时间来学习。
当然，看起来是理想的投资也存在瑕疵。 您最终可能会遇到损坏房屋的坏房客，或者更糟的是，最终根本没有房客。 这使您的月现金流量为负，这意味着您可能需要争先恐后支付抵押贷款。 还有寻找合适财产的问题。 您将要选择一个空置率较低的区域，然后选择人们想要出租的地方。
在人们想要租用的区域中找到理想的物业后，请使用抵押贷款计算器确定有利息的物业的总成本。 还需要研究不同的抵押类型，以确保您的租金享有优惠的利率。
出租物业和其他投资之间最大的区别也许就是您需要花费大量的时间和精力来照顾它。 如果您不想这样做，可以聘请专业的物业经理。 但是他或她的薪水然后成为影响您投资利润率的一项支出。 （有关阅读，请参阅“评估房地产租赁物业的四种方法”）
反面：房地产交易
这是房地产投资的疯狂方面。 就像日间交易员远离买入和持有投资者一样，房地产交易员与买入和出租房主是完全不同的品种。 房地产交易商购买房地产的目的是为了短期持有房地产，通常不超过三至四个月，因此他们希望将其出售以获利。 这种技术也称为翻转，它是基于购买的资产被严重低估或处于非常热的区域。
纯净的财产鳍状肢不会将任何金钱投入到财产中进行改善； 投资必须具有内在价值才能在不改变的情况下获利，否则他们不会考虑。 以这种方式翻转是短期现金投资。
如果房地产经纪人陷入无法卸载财产的境地，那将是毁灭性的，因为这些投资者通常没有足够的现成现金来长期支付房地产抵押。 对于无法在不利市场上出售房产的房地产交易商而言，这可能导致其继续蒙受损失。
第二类属性触发器也存在。 这些投资者通过购买廉价或价格合理的房地产并通过翻新来增值来赚钱。 然后，他们在装修后以较高的价格出售该物业。 根据改进的程度，这可能是一项长期投资。 这项投资的局限性在于它耗费时间，并且通常只允许投资者一次购买一处房产。
房地产投资集团
房地产投资集团有点像用于租赁物业的小型共同基金。 如果您想拥有租赁物业，但又不想成为房东，那么房地产投资集团可能是您的解决方案。
公司将购买或建造一组建筑物（通常是公寓），然后允许投资者通过公司购买建筑物，从而加入该组织。 单个投资者可以拥有一个或多个独立单元的生活空间，但投资组的运营公司共同管理所有单元，负责维护，维护空置单元的广告并采访租户。 作为这种管理的回报，公司收取月租金的一定百分比。
有多个版本的投资组，但是在标准版本中，租约是以投资者的名义进行的，所有单位都将一部分租金集中起来，以防止偶发的空缺，这意味着您将获得足够的钱来支付抵押贷款，甚至如果您的单元为空。 投资集团的质量完全取决于提供它的公司。 从理论上讲，这是进入房地产投资的一种安全方法，但是团体很容易受到困扰共同基金行业的相同费用的影响。 再一次，研究是关键。
房地产有限合伙
房地产有限合伙公司（RELP）与房地产投资集团类似：它是一个实体，购买和持有房地产投资组合，有时甚至只是一个房地产-仅存在有限年。 经验丰富的物业经理或房地产开发公司为普通合伙人。 然后寻求外部投资者为房地产项目提供融资，以换取有限合伙人的所有权份额。 他们可能会从RELP的物业产生的收入中获得定期分配，但是真正的回报是在出售物业（希望以可观的利润）时产生的，并且RELP逐渐解散。
非流动性
房地产投资信托
自从我们的洞穴祖先开始将陌生人赶出他们的空间以来，房地产就已经存在了，因此，华尔街找到一种证券化的方法也就不足为奇了，该方法将房地产变成了公开交易的工具。
房地产投资信托（REIT）是在成立公司（或信托）以使用投资者的钱来购买，经营和出售创收性房地产时创建的。 与其他股票一样，房地产投资信托基金也在主要交易所买卖。 为了保持其房地产投资信托基金的地位，该实体必须以股息的形式支付其应纳税利润的90％。 通过这样做，房地产投资信托基金避免缴纳企业所得税，而普通公司将对其利润征税，从而吞噬了可以分配给股东的回报。
与定期支付股息的股票一样，房地产投资信托基金也适合希望获得固定收益的股票市场投资者，尽管它们也提供了升值的机会。 房地产投资信托基金允许投资者进入非住宅物业，例如购物中心（专门从事这些房地产的房地产投资信托基金的约四分之一），保健设施，抵押或办公楼。 与上述类型的房地产投资相比，房地产投资信托基金的流动性也很高。
房地产共同基金
房地产共同基金主要投资于房地产投资信托基金和房地产经营公司。 它们提供了以较少的资本获得多样化的房地产风险的能力。 根据其策略和多元化目标，它们为投资者提供的资产选择范围比购买单个REIT股票所能实现的范围要广得多，并且交易成本和佣金可能更低。
像房地产投资信托基金一样，这些资金也具有流动性。 散户投资者的另一个重要优势是该基金提供的有关所购资产的分析和研究信息，以及管理层对特定房地产投资的可行性和绩效以及作为资产类别的看法。 更具投机性的投资者可以投资房地产共同基金家族，从战术上加重某些房地产类型或地区的规模，以实现最大的回报。
为什么要投资房地产？
房地产可以增强投资者投资组合的风险和收益状况，提供具有竞争力的风险调整后收益。 根据美国全国房地产投资信托理事会（NCREIF）的数据，即使将次级抵押贷款危机考虑在内，私人市场商业房地产在2000年至2010年的10年中平均回报率为8.4％。 通常，房地产市场是低波动的市场之一，尤其是与股票和债券相比。
与更传统的收入回报来源相比，房地产也具有吸引力。 该资产类别通常以比美国国债高的收益率进行交易，在国债利率低的环境中尤其具有吸引力。
多元化与保护
投资房地产的另一个好处是其多元化潜力。 房地产与其他主要资产类别的关联度较低，在某些情况下为负数，这意味着当库存下降时，房地产往往会上升。 实际上，根据耶鲁大学Case-Shiller房屋价格指数的共同创建者罗伯特·席勒（Robert Shiller）的数据，在15个熊市中的14个中，可追溯到1956年，住宅房地产价格上涨。 当然，也有例外：在大萧条期间，房地产与股票一起遭受重创（尽管席勒认为这是一个反常现象，反映了次级抵押贷款在引发危机中的作用）。
这意味着在投资组合中增加房地产可以降低其波动性，并提供更高的每单位风险收益。 房地产投资越直接，套期保值越好：像REITs这样的更间接，公开交易的工具显然会反映整个股市的表现（一些分析师认为，既然REIT，两者之间的联系将越来越紧密股票在标准普尔500指数中有代表）。 有趣的是，这最近也有所改变。 全国房地产投资信托协会（NAREIT）的研究显示，上市REIT与股市整体之间的相关性在2015年跌至12年来的最低点，“暗示无论发生什么因素来推动房地产投资信托的非REIT部分市场不一定会溢出而影响REIT市场。”该协会网站Reit.com上的一篇文章总结道。
由于房地产得到了坚实的支持，房地产也减少了委托代理人之间的冲突，也减少了投资者的利益取决于经理和债务人的诚信和能力的程度。 即使是更间接的投资形式也具有一定的保护作用：例如，房地产投资信托基金（REIT）规定，将最低百分比的利润作为股息支付。
通胀对冲
房地产的通货膨胀对冲能力源于GDP增长与房地产需求之间的正相关关系。 随着经济的发展，对房地产的需求推动租金上涨，进而转化为更高的资本价值。 因此，房地产往往会维持资本的购买力，从而以资本增值的形式绕过对租户的一些通货膨胀压力，并通过吸收一些通货膨胀压力来维持资本购买力。
杠杆的力量
除房地产投资信托基金外，房地产投资为投资者提供了一种股市投资者无法使用的工具：杠杆。 如果要购买股票，则必须在下达购买订单时全额支付股票的价格-除非您是用保证金购买的。 即便如此，由于采用了神奇的融资方法抵押，您可以借入的百分比仍然比房地产要低得多。
大多数常规抵押贷款需要20％的首付。 但是，根据您的居住地，您可能会发现抵押金的要求低至5％。 这意味着您只需支付总价值的一小部分，就可以控制整个财产及其所拥有的权益。 当然，抵押贷款的规模会影响您实际拥有的财产的所有权数量，但是您可以在文件签署的那一刻就对其进行控制。
这就是使房地产中介人和房东大胆的原因。 他们可以在自己的房屋中获得第二笔抵押贷款，并在另外两处或三处物业中支付首付款。 无论他们是租出这些资产以便租户支付抵押贷款，还是等待机会出售利润，他们都控制着这些资产，尽管只支付了总价值的一小部分。
房地产投资的弊端：流动性不足
投资房地产的主要缺点是流动性不足或将资产转换为现金并将现金转换为资产的相对困难。 与可以在几秒钟内完成的股票或债券交易不同，房地产交易可能需要数月才能完成。 即使在经纪人的帮助下，仅找到合适的交易对手也可能需要数周的时间。 REIT和房地产共同基金提供了更好的流动性和市场定价，但是却具有更高的波动性和更低的多元化收益，因为与直接房地产投资相比，REIT和房地产共同基金与整个股票市场的相关性更高。 （有关的阅读，请参阅“您需要在房地产上投资多少钱？”）
