目录
- 不可退还的前期费用
- 租赁选项与租赁购买
- 同意购买价
- 向校长申请租金
- 租赁到自己的房屋维护
- 购买物业
- 理想的租给自己的候选人
- 签订合同之前
- 底线
如果您像大多数购房者一样，则需要抵押贷款来购买新房。 要符合资格，您必须具有良好的信用评分和预付款现金。 没有这些，传统的购房方式可能就不可行了。
但是，还有另一种选择：租给自己的协议，其中您租用了一定时间的房屋，并且可以选择在租赁期满前购买房屋。 租金拥有协议包括两个部分：标准租赁协议和购买选项。以下是要注意的内容以及租金拥有过程的工作原理。 这比租房要复杂得多，您需要采取额外的预防措施来保护自己的利益。 这样做将帮助您弄清楚如果您要购买房屋，这笔交易是否是一个不错的选择。
重要要点
- 租金拥有协议是一项交易，您承诺在特定时间段内租用房产，并且可以选择在租赁期满前进行购买。租金拥有协议包括标准租赁协议以及您可以选择在以后的时间购买该物业。了解到租赁期权合同赋予您在租赁期满时购买房屋的权利，而租赁购买合同则要求您购买房屋。您需要在整个租赁期内支付租金，在某些情况下，付款的百分比将用于购买价格。对于一些自有租金的合同，您可能必须维护物业并支付维修费用。
出租房屋：流程如何运作
不可退还的前期费用
在租用自有协议中，您（作为买方）向卖方支付一次一次性的，通常不可退款的前期费用，即期权费，期权金或期权对价。 这笔费用使您可以选择在将来的某个日期购买房屋。 期权费通常是可以商议的，因为没有标准费率。 不过，费用通常在购买价格的2.5％至7％之间。
租赁选项与租赁购买
重要的是要注意，有不同类型的租金自有合同，其中一些合同对消费者更友好，更灵活。 租赁合同赋予您在租赁期满时购买房屋的权利，但没有义务。 如果您决定在租约期满时不购买该物业，那么该选择权就到期了，您可以走开而不必承担继续支付租金或购买的义务。
注意租赁合同。 有了这些，无论您是否负担得起，您都可能有法律义务在租约期满时购买房屋。要拥有无义务购买的选择权，它必须是一份租赁选择合同。 由于法务人员可能难以解读，因此在签署任何东西之前，最好先咨询有资格的房地产律师来审查合同，这样始终是个好主意，这样您便知道自己的权利以及所涉事务。
同意购买价
房屋租赁协议应规定何时以及如何确定房屋的购买价格。 在某些情况下，您和卖方将在签订合同时就购买价格达成协议，通常价格会高于当前市场价值。 在其他情况下，价格会根据该物业当时的市场价值确定租约到期时的价格。 许多买家喜欢“锁定”购买价格，尤其是在房价上涨的市场中。
向校长申请租金
您将在整个租赁期内支付租金。 问题是每次付款的一部分是否应用于最终购买价格。 例如，如果您在三年内每月支付$ 1, 200的租金，其中25％记入购房款，您将获得$ 10, 800的租金抵免额（$ 1, 200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36个月= $ 10, 800）。 通常，租金略高于该地区的现行利率，以弥补您收到的租金抵免。 但是，请确保您知道您要支付的保费是多少。
在某些合同中，您必须支付的全部或部分期权金可以应用于收盘时的最终购买价。
租赁到自己的房屋维护
根据合同条款，您可能负责维护财产并支付维修费用。 通常，这是房东的责任，因此请仔细阅读合同的细则。 由于卖方最终要承担所有房主协会的费用，税金和保险（毕竟这仍然是他们的房子），因此他们通常选择承担这些费用。 无论哪种方式，如果有人在家中受伤或意外伤害某人，您都需要租房者的保险单来弥补个人财产损失并提供责任险。
确保合同中明确规定了维护和修理要求（请您的律师解释您的责任）。 维护物业，例如割草，耙树叶和清理排水沟等，与更换损坏的屋顶或将电升级到代码完全不同。 无论您是要负责所有工作，还是只修剪草坪，检查房屋，下令进行评估，并在签署任何东西之前确保财产税是最新的。
购买物业
合同终止时会发生什么，部分取决于您所签署的协议类型。 如果您有租赁选择合同并想购买该物业，则可能需要获得抵押贷款（或其他融资）才能全额支付卖方费用。
相反，如果您决定不购买房屋或无法在租赁期结束前获得融资，则该选择权将到期，并且您将搬出房屋，就像您要租用其他财产一样。 您可能会没收到那时为止已付的所有钱，包括期权金和所赚取的任何租金抵免，但您没有义务继续租房或购买房屋。
与直接购买房屋时一样，对待该过程：进行尽职调查，研究区域，与附近其他房屋比较价格，研究合同以及研究卖方的历史。
理想的租给自己的候选人
如果您是一个有抱负的房主，但从财务上来说还没有准备好，那么按租约协议可能是一个很好的选择。 这些协议使您有机会整理财务状况，改善信用评分并为首付节省资金，同时``锁定''您想要拥有的房屋。如果选择付款和/或百分比他们通常会把租金中的一半用于购买价格，您还可以建立一些权益。
传统上，“租给自己的协议”是针对那些没有资格获得合格贷款的人，但是还有另一类候选人被“租给自己的”行业所忽视：那些无法获得抵押贷款的人。价格昂贵，不合格的贷款市场。 “在以高额（不合格）贷款为标准的高成本城市房地产市场上，对于无法获得抵押贷款或不愿抵押的财务上有信誉且信誉良好的人们存在着对更好解决方案的大量需求”，位于旧金山的初创企业Verbhouse的创始人兼首席执行官Marjorie Scholtz说道，该公司正在重新定义“自有租金”市场。
Scholtz说：“随着房价上涨，越来越多的城市定价超出了符合贷款标准的限制，并被推入了巨额贷款，问题从消费者转移到了家庭金融业。” 有了严格的自动承销准则和20％至40％的首付要求，即使有经济能力的人也很难在这些市场上获得融资。
Scholtz说：“例如，在收入方面，任何不寻常的情况都会使高收入者处于'离群'状态，因为承销商无法将他们整齐地放入盒子中。” 这包括那些拥有非传统收入，自雇或合同工，或者没有建立美国信贷的人（例如，外国人），以及那些仅仅缺乏银行20％至40％巨额首付的不合格贷款人。
高价市场并不是您会发现租来拥有物业的明显地方，这正是使Verbhouse与众不同的地方。 但是，尝试将其以消费者为中心的功能写入租用自有合同中，所有潜在的租用自有购房者都将从中受益：期权费和每笔租金的一部分用于购买购买价格，租金和购买价格的锁定期最长为五年，即使参与者决定不购买，他们也可以建立股权并获得市场升值。 Scholtz认为，参与者可以按照公平的市场价值“兑现”：Verbhouse出售房屋，参与者保持市场升值以及通过租金“购置”付款积累的任何权益。
签订合同之前
即使您在购买前先租房，还是要像买完房子一样进行尽职调查。 如果您正在考虑租用拥有财产，请确保：
- 选择正确的术语。 输入租赁选择协议，而不是租赁购买协议。 得到帮助。 聘请合格的房地产律师来解释合同并帮助您理解权利和义务。 您可能希望在签字之前先商谈一些要点，如果对您不利的话，可以避免交易。 研究合同。 确保您了解以下内容：期权费和租金的最后期限（什么时候到期）–以及多少分别适用于购买价格，如何确定购买价格，如何行使您的购买期权（例如，卖方可能要求您以书面形式提前通知您购买意向）是否允许携带宠物，谁负责维护，房主协会会费，财产税等。 研究房屋。 下令进行独立评估，获得财产检查，确保财产税是最新的，并确保财产没有留置权。 研究卖方。 查看卖方的信用报告以查找财务问题的迹象，并获得所有权报告以查看卖方拥有该财产的时间-他们拥有的时间越长，权益越多越好。 再检查一遍。 在什么情况下您会失去购买房产的选择权？ 根据某些合同，如果您仅延迟支付一次租金或没有以书面形式通知卖方购买意向，则您将失去这项权利。
底线
房屋租赁协议允许潜在的购房者立即搬入房屋，并花费数年时间来努力改善自己的信用评分和/或节省首付后再尝试抵押。 当然，根据房东自有协议，必须满足某些条款和条件。 即使房地产经纪人协助完成此过程，也必须咨询合格的房地产律师，该律师在签署任何东西之前可以弄清合同和您的权利。
