什么是反向交换？
反向交换是一种财产交换，其中先获取替代财产，然后将当前财产交易掉。 建立了反向交易所，以帮助买方在被迫买卖或出售现有房地产之前购买新房地产。 这可以允许卖方持有当前房地产，直到其市场价值增加，从而也增加了他们自己的出售时机以获得最大的利润。
重要要点
- 反向交易所是指不出售当前拥有的财产而购买替代财产的财产交易所。反向交易所不同于延迟的交易所，后者必须在出售当前拥有的财产之后购买替代财产。 “同类”交换规则通常不适用于反向交换。 反向交易仅适用于1031处房产，并且仅在投资者有能力进行新购买的情况下才允许进行反向交易。
反向交换的工作方式
标准的同类交易规则通常不适用于反向交易。 此类规则通常允许房地产投资者中止对已售出物业的资本利得税的支付，只要该出售中的利润用于购买“同类”财产即可。 国税局制定了一系列的安全港规则，只要现有或新财产以合格的兑换便利安排或QEAA形式持有，就可以进行同类待遇。 另外，投资者不能使用已经拥有的财产来代替放弃的财产。
反向交换仅适用于1031节的财产，因此也称为1031交换。 第1031条中的财产是企业或具有资格的组织的财产交换的财产，以延缓对从其销售中获得的任何利润的纳税。 但是，这并不像个人纳税人购买一处房产然后出售，然后利用利润来购买另一处房产那样简单。 取而代之的是，必须有一套既定的交换标准，以及建立流程的协调人的存在。 第1245或1250条的属性不适用此类型的交易。
“ 1031财产”的名称来自美国国内税收法（US Internal Revenue Code）第1031条，该条款允许投资者在买卖投资财产的过程中避免缴纳资本利得税。
特别注意事项
成功进行反向交换的最关键方面之一取决于投资者必须具备购买新产品的财务能力这一事实。 交换时将不会放弃新财产，因此投资者必须有能力为新财产提供全部资金，而不必完全出售旧财产。 尽管只有特定的贷方愿意并且能够与反向交易所投资者合作，但贷方可能会促进对新财产的收购。
反向交换的要求
通常，有一个最大的保留期适用于反向交换的房地产，通常平均约为180天。 反向交换的对立面是延迟交换或递延交换，在这种交换中，交换者必须先通过交易或出售放弃拥有的财产，然后再购买新财产。
反向交换通常用于以下情况：如果房地产投资者必须先出售新房地产，然后才能出售其当前房地产，然后再进行交易。 这样的情况包括意外发现必须在短时间内购买的理想新财产，或者当前持有财产的出售出乎意料地陷入困境的情况，从而使反向交换成为可能的解决办法，投资者继续购买新财产。
