斯蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）并没有通过小赌注来扩大赌注。 他的职业生涯是通过大冒险来定义的。 目前，他是黑石集团（Blackstone Group）的董事长兼首席执行官，他在最近的自传《 What It Takes》中 详细介绍了许多大赌注。 从他在阿宾顿高中担任班长的那一刻起，到1985年试图与皮特·彼得森（Pete Peterson）创立黑石集团的艰辛过程，施瓦茨曼的生活被定义为步步为营。
此后，黑石集团已发展成为包括专注于私募股权，对冲基金，信贷，基础设施和生命科学等领域的投资业务，但该公司的许多最大赌注还是投向了房地产。 的确，黑石集团是全球最大的房地产投资者之一，其5, 450亿美元资产中约有四分之一投资于该领域。
黑石集团一直是历史上一些最大的房地产交易的幕后交易，包括2007年7月收购希尔顿地产，以及2015年以55亿美元收购纽约斯图韦森特镇。
我与施瓦茨曼（Schwarzman）谈谈他的自传，介绍他的职业生涯以及他对投资前景的看法，尤其是在房地产领域。
银牌 ： 多年来，黑石集团在房地产领域大举投资，现在，它已成为全球最大的房地产所有者和投资者之一，并且是当今投资组合中最大的部分。 您确定良好房地产机会的基本规则是什么？ 你在找什么？
Schwarzman：房地产是一项简单的业务。 我们有一些规则。
- 我们购买可以改善的现有机会。 我们不做开发。 与购买现有建筑物相比，开发的风险要大得多。 我们喜欢保守主义地购买现有的东西。其次，我们只购买可以改进的东西。 我们对仅购买现金流不感兴趣。 我们希望做得更好。 变得更好之后，您可以出售更多。 第三，我们是主题投资者。 房地产在房地产中具有不同的资产类别，从办公楼和公寓到购物中心和仓库。 在经济周期的不同时刻，不同的资产类别具有不同的基本面以及技术破坏的可能性。 例如，当我们看到亚马逊在2010年发展出如此巨大的势头时，我们出售了所有购物中心和零售产品，并决定成为更大的仓库买家。 在过去的5年中，仓库一直是零售业中表现最出色的资产类别。 许多零售商，不仅是亚马逊，还不得不转变为具有在线功能。 您需要仓库来存储商品，以便将其交付给客户。 这导致我们进入了一个风险巨大的区域，租金上涨了任何其他资产类别的两倍（或更多）。我们还将房地产视为全球机遇。 在某个时候，某个地理区域的资本没有那么多。 例如，我们在斯堪的纳维亚半岛买了很多东西，事实证明这很好，最后的规则是考虑重置成本。 买东西时确保自己远低于它是非常重要的。
当我们完成增强财产的任务时，我们将其出售。 我们有一个小小的口头禅：“购买，修复，出售”。
Silver ： 您认为未来十年的房地产机会如何？
Schwarzman：展望10年……在房地产领域，有一种趋势是人们从郊区搬到城市。 这种趋势将使城市中的公寓成为一个好地方。 它将改变您的地理位置。 如果您是美国投资者，您将希望偏向于低税率和更轻松的工作环境。 如果您展望10年，您将已经看到人们从北向南迁移的真实变化。 人们正从高税率州转移到低税率州，例如佛罗里达州，德克萨斯州或北卡罗来纳州，在那里您可以在岸上工作。
过去的情况是，当人们找到工作时，他们会根据工作选择地点。 现在，许多年轻人正在寻找地点，并希望找到工作。 如果他们去了正确的地方，工作将找到他们。
在房地产中，有些世界城市是基于知识的城市。 这些是西雅图，旧金山，奥斯丁，甚至纽约和伦敦。 您会发现印度的城市，如孟买，金奈，班加罗尔……发现您知道会迅速爆发的行业，并在全世界追踪它们，而当您展望10年时，这些行业将会非常好。 在生物技术和研究领域，有一些特殊案例正在迅速发展。 我们是生物制药湿实验室的最大所有者之一。 这是其中一种趋势。
银： 黑石集团（Blackstone）于2007年购买了希尔顿酒店物业，这真是一个好消息。 但是希尔顿已经是一个知名品牌，已经占有很大的份额。 您相信酒店业在未来一两年内仍将是明智的投资场所吗？
Schwarzman：随着财富的增加，将会有更多的人旅行。 无论是门户城市还是其他受欢迎的地方，这都应该成为从事与旅游业务相关的事情的催化剂。 那些应该有好的结果。
