2017年《减税和就业法案》引入了一系列新的税收减免措施，同时取消了其他税收减免措施，其中一项应该会影响房屋净值贷款利息。 至少到2025年底，大部分抵扣已被有效消除。不过，国税局（IRS）允许税法出现漏洞，这将使一些房主继续从房屋净值贷款利息中受益扣除。
其他几项税收变化直接影响拥有房屋或计划购买房屋的纳税人，其中包括将2017年12月14日之后借出的可抵扣抵押贷款债务限额降低至750, 000美元。先前的限额为100万美元。 此外，展望未来，对于州和地方税（SALT）的分项扣除额（包括财产税）的上限为10, 000美元。
重要要点
- 尽管有《减税和就业法》的规定，美国国税局在2018年的咨询中指出，房屋净值贷款利息以及HELOC和第二抵押贷款的利息仍可扣除。要符合扣除条件，贷款资金必须用于IRS-批准用途：即借入资金的“购买，建造或大幅改善纳税人的房屋”。这些钱必须用于房屋相关用途，而不是偿还个人债务或其他费用。无限制;从2018年开始可以扣除的抵押贷款相关债务利息总额为750, 000美元。
扣除房屋净值贷款利息的新规则
2018年2月，美国国税局向纳税人发布了房屋抵押贷款利息扣除状况的咨询报告。 该咨询意见明确规定，只要贷款用于IRS批准的用途，无论如何标记贷款，房屋净值贷款，房屋净值信贷额度（HELOC）和第二抵押权的利息仍可抵扣。
具体而言，必须使用房屋净值贷款，HELOC或第二抵押来“购买，建造或大幅改善纳税人的住房以担保该笔贷款”，以便扣除利息。
虽然国税局没有列出法律规定所涵盖的支出清单，但该通报确实包含了一些允许的房屋改善支出的例子。 例如，如果您使用房屋净值贷款或HELOC执行以下操作，则您仍然有资格获得扣除：
- 建造一处扩展房屋的新房屋在物业上盖新屋顶更换HVAC系统完成大型的厨房或浴室改造项目重新铺装车道
新房屋净值贷款规则的影响
对于合格的纳税人而言，保留扣除额对于房主而言是个好消息。 TransUnion的一份报告估计，超过三分之二的房主有资格获得HELOC，到2022年，HELOC的发行量预计将达到1100万。该报告还估计，在两地之间建立房屋净值信贷额度的消费者数量到2022年，这一比例将是2012年至2016年这一比例的两倍以上。
保持房屋净值贷款减免（即使形式有限）也可能对鼓励房屋所有权产生积极影响。
税单的其他规定可能产生相反的效果。 除了大幅削减州和地方税收减免外，标准扣除额几乎翻了一番，单身申报人为12, 000美元，夫妻共同申报表为24, 000美元。
根据美国全国房地产经纪人协会的报告，较高的标准扣除额可能会使纳税人数量减少，他们发现通过逐项列出来主张抵押贷款利息和财产税扣除额是有利的。 这意味着90％以上的纳税人在租住和拥有之间不会存在税收差异。 保留房屋净值贷款减免可能被视为增加购买而非租金的诱因。
要求扣除房屋净值利息的最佳做法
如果您要贷款并让钱作为紧急情况下的应急资金存入银行，情况也是如此。
此外，还必须对您要提取房屋抵押贷款的财产进行翻新。 例如，您不能在主要住所中借钱，而不能用这笔钱翻新湖边的小屋。
接下来，妥善记录您的费用。 通常，被IRS审核的几率很低，但是您不想冒险。 如果您打算使用房屋净值贷款或HELOC来支付房屋维修或升级费用，请确保保留所有花费的收据和银行对帐单，以表明款项去向。
最后，请记住，演绎不是无限的。 从2018年开始可以扣除的抵押贷款相关债务利息总额为750, 000美元。 如果您拥有大量股本和大量第一笔抵押贷款，则可能无法扣除所有已支付的合并利息。 由于较早抵押的利息已归结为100万美元的贷款，因此，如果您同时拥有较早抵押和符合减免条件的房屋净值贷款，请与您的会计师仔细核对可扣除的金额。
底线
当您要装修房屋时，房屋净值贷款或信贷额度可能是便捷的资金来源。 抵扣您所支付利息的税项抵扣是一种额外的福利。 与其他任何贷款一样，要花一些时间比较不同贷方的利率和贷款条件，以找到可能的最佳交易。
