什么是共同租赁– TIC？
共有租约是一种安排，其中两个或两个以上的人共享对财产或一块土地的所有权。 该物业可以是商业或住宅。 当一个普通租户死亡时，财产转移到该租户的遗产中。 每个独立所有者可以控制全部财产的相等或不同百分比。 同样，普通合伙人的租赁权有权将其财产份额留给任何受益人作为其财产的一部分。 契约，所有权或其他具有法律约束力的财产所有权文件中详细说明了共同租户的合同条款。
TIC如何运作
当两个或两个以上的人作为租户共同拥有财产时，财产的所有领域均由该团体平等拥有。 共同租户可能拥有不同的所有权权益份额。 例如，莎拉（Sarah）和黛比（Debbie）可能各自拥有25％的财产，而莱蒂西亚（Leticia）拥有50％的财产。 尽管所拥有的百分比各不相同，但任何人都不得要求拥有该财产任何特定部分的所有权。
可以随时创建普通协议中的租约。 因此，一个人可能在其他成员达成共同租赁协议后的几年内对财产产生了兴趣。 回到上面的示例，我们可以说Sarah和Leticia最初分别拥有该财产的50％。 在某个时候，莎拉决定由黛比（Debbie）分配她50％的股份，以25/25/50的比例离开集团。
此外，协议成员可以根据其所有权部分独立出售或借入。
重要要点
- 共有租赁是指两个或两个以上的人对某财产拥有所有权的安排，共有的租户可以拥有不同百分比的财产，共有的租户可以在去世后将财产分享给任何人。与联合租赁不同，特别是在幸存权和每个租户拥有的所有权方面。
处置TIC
一个或多个共同租户可以买断其他成员以共同解除租约。 如果共同承租人对财产的使用，改良或想出售财产形成相反的利益或方向，则他们必须达成一项共同协议以向前发展。 在无法达成共识的情况下，可能会执行分区操作。 分区行动可以是自愿的，也可以是法院下达的命令，具体取决于共同租户之间的合作程度。
在法律划分程序中，法院将财产划分为普通成员的租赁权，使每个成员与其他成员分开前进。 作为实物分区，它是划分属性的最直接方法，并且通常是在非共有租户对抗时使用的方法。
如果共同承租人拒绝一起工作，他们可以考虑通过出售将财产分成一部分。 在这里，出售所持股份，并将收益根据共同租户在财产中的各自利益分配给共同租户。
具有TIC属性的财产税
在适用法律的指导下，共同协议中的租赁通常概述了共有所有权对财产税的影响。 合同将概述应纳税义务如何按合同分配给每个所有者。
由于共同协议中的租约不会在法律上分割一块土地或财产，因此大多数征税管辖区不会根据其所有权百分比分别为每个所有者分配成比例的财产税。 大多数情况下，普通租户会收到一份财产税账单。
在许多管辖区中，共同协议中的租约对共同租户施加连带责任。 此规定意味着每个独立所有者可能要承担全部评估额的财产税。 责任适用于每个所有者，无论所有权的级别或百分比如何。
满足物业税后，共同租户将从其所得税申报表中扣除该款项。 如果征税管辖区承担连带责任，则每个共同承租人都可以从个人所得税申报表中扣除其缴纳的金额。 在不遵循此程序的县，他们可以扣除总税额的一定比例，直至达到其所有权水平。
普通与联合租赁
尽管听起来很相似，但共有租赁与共同租赁在某些方面有所不同。 在联合租赁中，租户同时获得具有相同契约的同等份额的财产。
主要区别之一是从协议中添加或删除任何成员。 在TIC协议中，成员变更不会破坏协议。 如果采用联合租赁，则如果任何成员希望出售其权益，则该协议将被破坏。
例如，如果一个或多个共同承租人想买下其他共同承租人，则必须从技术上出售该物业，并将收益平均分配给所有者。 如果持股量足以容纳这种分离，则联合租赁成员也可以使用合法的分割行动来分离财产。
联名承租人之死
如果一个共同房客死亡，则会发生另一个重大差异。 如前所述，TIC协议允许将财产作为所有者财产的一部分转移。 但是，在联合租赁协议中，财产的所有权移交给了尚存的所有者。
换句话说，租户没有共同的自动生存权。 除非已故成员的最后遗嘱指定将其在财产中的权益分配给尚存的所有者，否则，符合共同利益的已故承租人将属于其遗产。 相反，在共有租户的情况下，已故所有者的权益会自动转移给尚存的所有者。 例如，当四个共同的房客拥有房屋并有一个房客死亡时，三个幸存者中的每一个最终将获得财产的三分之一。
婚姻与财产所有权
一些州将联合租赁设置为已婚夫妇的默认财产所有权，而其他州则在普通所有权模型中使用租赁。 在大约25个州中使用的第三种模式是整体租赁（TbyE），在这种租赁中，每个配偶对财产拥有同等的权益。
共同租赁的利与弊
与家人，朋友或商业伙伴共同租房，可以帮助个人更轻松地进入房地产市场。 因为存款和付款是分开的，所以购买和维护财产可能比个人花费便宜。 此外，如果一个所有者的收入或财务状况比其他成员更好，则可以简化借款能力。
优点
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促进物业购买
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租户数量可以更改
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可能拥有不同程度的所有权
缺点
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没有自动生存权
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所有房客均负有债务，税收的责任
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一位房客可以强迫出售财产
但是，将财产作为房客共同抵押时，通常所有借款人都在文件上签名。 由于所有成员都签署抵押文件，因此在发生违约的情况下，贷方可以从所有组成员手中夺取资产。 同样，即使一个或多个借款人停止提供抵押贷款供款，其他借款人仍必须偿还付款，以免丧失抵押品赎回权。
使用遗嘱指定财产的受益人的能力允许共同租户控制他们的份额。 如果一个同居者在没有遗嘱的情况下去世，他对房产的兴趣将通过遗嘱认证-这在时间和金钱上都是代价高昂的事件。
此外，其余的共同租户可能会发现他们现在与不认识或不同意的人拥有财产。 该新的共同承租人可能会提出分区诉讼，迫使不愿意的共同承租人出售或分割财产。
普通租约（TIC）的示例
加州允许共有四种类型的共有，包括社区财产，合伙，共同租赁和共同租赁。 但是，TIC是未婚一方或一起获得房地产的个人的默认格式。 在加利福尼亚州，除非所有者的协议或合同另有明确规定，否则这些所有者具有共同的住户身份，并建立了合伙制或联合租赁。
根据旧金山房地产律师事务所SirkinLaw的介绍，该公司专门从事共有制。
越来越多的人开始寻求租约……以最大化他们的购买和销售能力。 这些安排降低了价格，并通过允许买家集中资源并购买比他们原本可能或不愿购买的更多房地产来增加买家的选择。
在2018年8月的博客文章中，他们写道，TIC转换（将公寓物业的所有权结构更改为普通租赁安排）在大洛杉矶和旧金山/奥克兰大都会地区变得尤为流行。
