目录
- 历史价格
- 数据不显示什么
- 数字和趋势
- 现实
- 按揭利率
- 房地产是不良投资吗？
- 底线
外行的房地产理论是这样的：朝圣者到了。 他们开始使用土地。 更多的欧洲人来了。 对土地的需求如此之大，以至于印第安人被迫为新来的定居者腾出空间。 无法建设更多的土地，因此需求和价格将始终上涨，这使房地产成为一项巨大的投资。
不幸的是，公式并不是那么简单。 在这里，我们来看一下房地产价格以及长期以来一直认为它们会无限期上涨的理论。
重要要点
- 在房地产市场趋于平缓之前，房价在2004年最后一次以健康的速度增长。此后，由于需求旺盛和供应不足，该国某些地区的房屋价格有所上涨，尽管大部分地区仍未达到危机前的水平。由于各州甚至邻近城市之间的价格存在差异，潜在的购房者不应关注国家趋势。 低抵押贷款利率对房价产生间接影响，因为消费者愿意在廉价信贷时承担更多债务。
历史价格
在广为人知的房地产泡沫破裂和由此引发的房地产崩盘始于2007年之前，来自全国房地产经纪人协会（NAR）的历史住房价格数据似乎支持了价格不断上涨的理论。 下图追踪了1968年至2004年的房价中位数，显示了36年期间的年均增长6.4％，没有出现过一次下降。
图1：1968年至2004年的中等房价
数据不显示什么
对于房主而言，不幸的是，2004年是健康增长数字的最后一年，之后市场趋于平缓。 到2006年，NAR数据显示仅增长了1％。 此后，市场经历了前所未有的下跌。
价格从2007年开始在全国范围内下降。在2008年再次下降，在2009年又下降。到2010年中期，在停滞的市场中，房价回落至2004年的水平。 根据标准普尔（Standard&Poor's）的数据，几十年来，似乎单向增长的利润仅在短短几年内就下降了30％以上。
由于该国许多地区需求增加和市场供应减少，价格上涨，但许多地区仍未达到危机爆发前的水平。 除此之外，借贷标准变得更加严格，这将人们赶出了市场。
甚至在数字开始走错路之前，销售价格趋势数据还提供了不完整的信息。 全国房屋建筑商协会报告说，美国的平均房屋面积在1950年为983平方英尺，在1970年为1500平方英尺，在2004年为2349平方英尺。这种趋势在2000年代上半年一直持续，之后开始有所下降。
随着房屋规模的扩大以及通货膨胀增加了建筑材料的成本，房价上涨将是合乎逻辑的。 但是，如果不考虑通货膨胀，会发生什么呢？ 结果是完全出乎意料的。 甚至在2000年代后期的房地产崩盘之前，房屋价格就经常而且显着下跌。 实际上，第一次世界大战，大萧条，第二次世界大战，1970年代和1980年代都经历了价格大幅下跌的时期。 在其他方面，定期下降的幅度也较小。
数字和趋势
即使是全国趋势数字也只能说明部分情况。 房价趋势在不同的地理区域之间差异很大。 加利福尼亚的繁荣可能掩盖了底特律的萧条。 即使在同一城市内，数字也可能相差很大。 经历新的增长或高档化的地区价格可能会大幅上涨，而整个城镇的地区可能会下降。
查看国家和地区统计数据时，请务必考虑当地市场的实际情况。 如果您所在的城市，州或街区处于下降状态，全国范围内的价格上涨可能对您没有帮助。
国家趋势可能无法为您提供全部信息，因为各州和邻近城市之间的房地产价值和价格各不相同。
现实
将房地产视为一项投资时要考虑的另一个重要点是，除非您出售房地产，否则它永远都不会回报。 从实际的角度来看，即使自购买以来您的主要住所的价值翻了一番，这也可能仅意味着您的房地产税增加了。 在您出售该物业之前，您所获得的所有收益仅是纸上收益。
虽然可以通过向房屋抵押贷款来抵押房屋中的资产，但过去将房屋用作自动柜员机（ATM）一直是愚蠢的策略。 您支付的利息不仅会蚕食您的利润，而且贷款支付会破坏您的财务稳定性。 如果房地产价格下跌，您可能会发现自己欠债的余地比房屋价值还高。
按揭利率
在经济增长时期，抵押贷款率通常会上升。 发生这种情况时，就业市场就很健康，人们的工资也将上涨。 自住房市场崩溃以来，抵押贷款利率一直处于较低水平，这使得房屋所有权更具吸引力。 2013年5月的30年期固定利率抵押贷款的利率为3.35％，截至2019年6月保持3.73％的相对不变。 据房地美（Freddie Mac）称，低利率推动了购房申请，该公司预计，由于销售活动增加和价格下降，住房市场将有所改善。 抵押贷款报告预测，到2019年底，利率将达到4.4％的水平，这意味着涨幅可能会被忽略。
那么，这如何影响房地产价格呢？ 较低的抵押贷款利率不一定与房价有直接关系，即使我们希望这样做也是如此。 但是它们可能会对它们产生间接影响。 当利率较低时，消费者更愿意并且有能力承担更多的债务。 这是因为信贷成本（即利息）很便宜。 不过，利率上升往往会导致买家需求减弱。
房地产是不良投资吗？
到现在为止，您可能会认为购买房屋毫无价值，希望它会随着时间的推移而增值。 的确，如果您打算一生都住在同一所房子中，那么您不可能看到可以花费的任何利润，但是，如果您采用退出策略进行购买，那么您有更大的机会看到现金利润。
首先，考虑您购买房屋的动机。 如果您想生活在其中，那么您就应该停止考虑盈亏。 如果您希望赚钱，则需要使用退出策略输入交易。 这也意味着您应该在脑海中抛售价格，同时始终将房产的购买价格放在首位。
当您达到价格点时，就如同出售已升值的股票一样出售物业。 对于您的主要住所，这可能不是一种实用的方法，具体取决于您的生活方式，但这恰恰是许多房地产投资者在购买房屋时进行的工作-进行装修和出售。 请记住，价格并不总是上涨。
过去，日本的房价下跌幅度更大。 这并不意味着这些价格不会反弹回到有利可图的领域，但要记住，在某些情况下，这可能需要很长时间。
底线
以历史为指导，大多数准房主会很好地购买他们真正希望居住的地方，迅速还清抵押贷款，住在那里直到退休，然后再缩小规模并搬到便宜一点的房子。 这不是一个确定的赌注，但是这种策略确实增加了获利的可能性。
