目录
- 什么是托管？
- 开立托管账户
- 等待银行的评估
- 安全融资
- 批准卖方的披露
- 获得必要的检查
- 危险保险
- 产权报告和产权保险
- 最终穿越
- HUD-1表格
- 封闭托管
- 底线
买房子可能是一个复杂的过程，大多数人对此通常毫无准备。 托管过程是其中一个神秘的元素，也称为关闭过程。 这个过程发生在卖方接受要约到买方获得钥匙之间，这可能会使许多购房者不知所措。
什么是托管？
托管是第三方代表另外两个完成交易的第三方持有的金融工具。 这就像第三方持有的信托帐户，而卖方和买方的所有义务均已履行。
从托管过程的开始到结束所花费的时间各不相同。 决定完成期限的一些因素包括抵押预批准，手头有适当的文件以及完成承销所花费的时间。 就像时间长短一样，该过程也可能因州而异。 但是，每个人的步骤通常是相同的。
开立托管账户
一旦您和卖方签署了双方都能接受的购买协议，您的代理就会收集您的诚意支票，并将其存入购买协议中指定的托管公司的托管帐户中。
托管公司作为中立的第三方，负责收集从初始保证金存款和贷款文件到签署的契约所需的资金和完成交易所需的文件。 在某些地区，律师可以代替托管公司来处理此过程，也可以将其称为和解而不是托管。
等待银行的评估
提前抵押的银行将进行自己的评估（通常由买方支付），以保护其财务利益（如果需要抵押财产）。 如果评估的价格低于要约的价格，则除非您提出差额或卖方将价格降低至评估的价格，否则贷方不会为您提供融资。
但是，您可以通过执行以下任一操作来尝试改变评估者的想法：
- 提供有关为什么您认为应该对房屋进行更高估价的更多信息获得第二份估价尝试另一家贷款人并希望这份估价对您有利
如果这些选项都不可行，则可以取消购买合同。
安全融资
在您接受协议之前，您应该已经预先获得抵押贷款的批准。 一旦您向贷方提供了物业地址，他们将准备一个诚实信用估计（或详细说明您的贷款额的声明），利率，交易费用和与购买相关的其他费用。 在签署之前，请确保您协商了本文档上的编号。 有了书面贷款承诺后，就该以书面形式消除融资意外。
批准卖方的披露
您应该收到有关卖方或卖方代理已发现的任何明显问题的书面通知。 例如，在生活成本高的地区的中等至低收入社区中，车库可能已变成违反城市住房法规的居住区。 您可能已经意识到此类问题，因为清单中经常提到这些问题。
该财产可能没有卖方的披露，这意味着卖方没有发布任何出售条款的细节。 如果您仍然对该物业感兴趣，请自己检查一下。 确保您的检查员进入场所之前，您已获得卖方的许可。
获得必要的检查
下一步是考虑是否要增加检查费用。 尽管不需要这些，但是考虑到您的情况，它们可以派上用场。
尽管这不是必需的，但进行房屋检查符合您的最大利益。 只需花费几百美元，专业的房屋检查员就会告诉您房屋中是否存在危险或昂贵的缺陷。 如果有，您将想要了解它们，因此您可以执行以下任一操作：
- 退出购买。请卖方修理它们。请卖方降低价格，以便您自己进行维修。
请注意，如果合同规定您将“按原样”购买该物业，则您无法在此处协商任何卖方让步。 如果检查过程圆满完成，则需要以书面形式消除检查意外情况。 在进行其他检查之后，您将重复此步骤。
虫害检验
您可能需要进行有害生物检查，以确保房屋中没有白蚁，木蚂蚁或其他有害生物，例如蟑螂或老鼠。 在您最有可能看过房屋的那天，这些问题可能并不明显，并且在您搬进来之后，这将是一个非常不受欢迎的发现。任何害虫问题都需要纠正，然后才能进行销售–假设您要继续此次购买。 这是您可能想与卖方重新谈判以支付作品的另一个领域。
环境检查
有时建议进行环境检查，以检查房屋中是否含有霉菌和石棉等毒素。 家庭现场也可能存在问题，例如来自垃圾填埋场，前油田，干洗店，加油站或其他对环境有害的企业附近的污染。 在该区域发现的任何问题都可能意味着严重的健康隐患，并且修复起来可能很昂贵。
地质报告
遭受地震的地区可能需要土壤报告和/或地质报告，以评估发生此类灾难时财产遭受严重破坏的风险。 您可能还需要考虑洪水报告。 如果房屋太可能被淹，您将无法获得房主保险，这意味着您将无法获得抵押贷款。 在某些情况下，除了购买房主的保险之外，购买洪水保险也可以解决此问题。 在农村地区，应进行土地调查以核实财产范围。 在城市地区，界限往往已经非常清楚。
危险保险
这包括房主保险和您所在地理区域所需的任何额外保险（例如洪水保险）。 在还清抵押贷款之前，您将需要拥有房主保险。 如果您想节省几美元，请选择自己的保险公司并到处逛逛，以获取最优惠的价格。 银行选择的那个可能不是您想要的那个。
产权报告和产权保险
贷方同时需要产权报告和产权保险。 即使不是，您还是要它们。
所有权报告确保财产的所有权是明确的，也就是说，财产没有留置权，除了卖方以外，没有人对财产的任何部分有索偿权。 如果在标题搜索过程中未出现任何问题，则标题保险可保护您和贷方免受以后可能出现的任何法律挑战。
如果标题有任何问题（称为云或缺陷），卖方将需要对其进行修复，以便继续进行销售或让您离开。 根据您的居住地，代管公司和产权公司可能是同一家公司。
最终穿越
最好在关闭之前重新检查该物业，以确保没有发生新的损坏，并且卖方已将购买协议中指定的物品（例如电器或固定装置）留给您。
在这一点上，除非房屋遭受严重破坏，否则您可能无法退出。 但是，小买主向他或她的经纪人施压以使该协议因微不足道的事情而无效的情况并不少见。
HUD-1表格
在结账的至少一天之前，您会收到HUD-1表格或贷款条款和结账成本的最终声明。 将其与您之前签署的善意估计进行比较。 这两个文件应该非常相似。 寻找不必要的，意外的或过多的费用以及彻底的错误。
封闭托管
结帐过程因州而异，但是您需要签署大量文书工作。 花些时间仔细阅读。 卖方也将签署文件。 所有文件签署后，代管官将准备一份新契约，将您命名为财产的所有者，并将其发送给县记录员。 您将提交收银员的支票或安排电汇支付您的首期付款和结清费用，然后您的贷方将您的贷款资金电汇到第三方托管，以便可以向卖方和（如果适用）卖方的贷方付款。
完成房地产交易的12个步骤
底线
您的代理人将监督整个过程，因此，如果您不了解每个细节，也不必太担心。 但是，在任何您在财务上投入大量资金的交易中，最好至少对所发生的事情有一个基本的了解，这样您就不会被利用。 （有关阅读，请参阅“了解托管过程和要求”）
