估算房地产的价值对于各种工作都是必要的，包括融资，销售清单，投资分析，财产保险和税收。 但是对于大多数人来说，确定一块房地产的要价或购买价是房地产估价最有用的应用。 本文将介绍房地产估价的基本概念和方法，尤其是与销售有关的概念和方法。
房地产评估：您应该知道的
基本估值概念
值
从技术上讲，财产的价值定义为财产所有权带来的未来利益的现值。 与许多快速使用的消费品不同，房地产的收益通常是在很长一段时间内实现的。 因此，对财产价值的估计必须考虑到经济和社会趋势以及可能影响价值四个要素的政府控制或法规以及环境条件：
价值与成本和价格
价值不一定等于成本或价格 。 成本是指实际支出，例如材料或人工。 另一方面，价格是某人为某物支付的金额。 尽管成本和价格会 影响 价值，但它们并不能 决定 价值。 房屋的销售价格可能是150, 000美元，但价格可能会更高或更低。 例如，如果新主人发现房屋存在严重缺陷，例如地基损坏，则房屋价值可能会低于价格。
市场价值
评估是对特定资产在特定日期的价值的意见或估计。 企业，政府机构，个人，投资者和抵押公司在制定房地产交易决策时会使用评估报告。 评估的目的是确定房地产的市场价值，即房地产在竞争开放的市场中带来的最可能的价格。
市场价格，即房地产实际出售的价格，可能并不总是代表市场价值。 例如，如果卖方由于丧失抵押品赎回权的威胁而受到胁迫，或者如果进行了私人出售，则该房产的出售价格可能低于其市场价值。
评估方法
准确的评估取决于系统地收集数据。 收集并分析涉及特定财产的详细信息的特定数据，以及与财产所在的国家，地区，城市和社区有关的一般数据，以得出价值。 评估使用三种基本方法来确定财产的价值。
方法1：销售比较方法
销售比较法通常用于评估单户住宅和土地。 有时称为市场数据方法，它是通过将房地产与具有类似特征的最近出售的房地产进行比较而得出的价值估算。 这些相似的属性被称为可比较 ， 为了提供有效的比较，每个属性必须：
- 尽可能与标的财产类似在去年的公开竞争市场中出售在典型的市场条件下出售
评估过程中至少应使用三个或四个可比对象。 选择可比项目时要考虑的最重要因素是规模，可比特征以及（也许最重要的）地理位置，这些因素可能会对房地产的市场价值产生巨大影响。
可比公司的素质
由于没有两个属性完全相同，因此将对可比公司的销售价格进行调整，以考虑不同的功能和其他可能影响价值的因素，包括：
- 建筑物的年龄和状况销售日期，如果在可比对象的销售日期至评估之日之间发生经济变化，则销售条款和条件，例如财产的卖方受到胁迫或财产是在亲戚之间出售的（在位置，因为类似物业的价格在各个社区之间可能有所不同物理特征，包括地块大小，景观，建筑类型和质量，房间数量和类型，起居空间的平方英尺，硬木地板，车库，厨房升级，壁炉，游泳池，中央空调等
标的财产的市场价值估计将落在可比公司经调整的销售价格形成的范围内。 由于对可比公司的销售价格进行的某些调整将比其他方法更具主观性，因此通常对那些调整量最少的可比公司给予加权对价。
方法2：成本法
成本法可用于估算一栋或多栋建筑物改善后的物业的价值。 该方法涉及建筑物和土地的单独价值估算，并考虑了折旧。 将估算值相加，以计算整个改进属性的值。 成本法的假设是，合理的购买者不会为购买现有的改良物业支付比购买可比批次和建造可比建筑物的价格更高的价格。 当被评估的财产是不经常出售且不产生收入的类型时，此方法很有用。 例子包括学校，教堂，医院和政府大楼。
可以通过几种方法来估算建筑成本，其中包括平方英尺法，即最近建造的类似建筑的每平方英尺成本乘以主题建筑的平方英尺数； 就地单位方法，其中成本是根据单个建筑组件（包括人工和材料）的每单位计量的建筑成本估算的； 以及数量调查方法，该方法估计替换主题建筑物所需的原材料数量，以及当前的材料价格和相关的安装成本。
折旧
出于评估目的，折旧是指对房地产改良价值产生负面影响的任何条件，并考虑以下因素：
- 物理劣化，包括可固化的劣化（例如油漆和屋顶更换）以及不可治愈的劣化（例如结构问题）功能过时，指的是财产所有者不再认为理想的物理或设计特征，例如陈旧的设备，陈旧的固定装置或只有四间卧室，但只有一间浴室的房屋，由于物业外部因素（例如，靠近嘈杂的机场或污染工厂）而导致经济过时。
方法
- 使用销售比较法估算土地的价值，以评估其价值，以评估其当前的建造成本和场地改善成本，以评估其价值，以确保其闲置并可以最佳利用。因退化，功能老化或经济老化而导致的改进的折旧额。从估算的建筑成本中扣除折旧。将土地的估算值加到建筑物的折旧成本和工地改善中，以确定总计适当的价值。
方法3：收入资本化方法
通常称为收入法，此方法基于投资者要求的回报率与财产产生的净收入之间的关系。 它用于估算可产生收入的物业的价值，例如公寓大楼，办公楼和购物中心。 当可以预期该标的财产能够产生未来收入，并且其支出是可预测且稳定的时候，使用收入资本化方法进行的评估就可以非常简单。
直接大写
使用直接大写方法时，评估师将执行以下步骤：
- 估算年度潜在总收入;考虑空置和租金收取的损失确定有效总收入;扣除年度运营费用以计算年度净运营收入;估算典型投资者将为特定投资者支付的价格属性的类型和类别。 这可以通过估算收益率或资本化率来实现。将资本化率应用于物业的年度净营业收入，以估算物业的价值。
总收入乘数
总收入乘数（GIM）方法可用于评估通常不作为收入财产购买但可以租用的其他财产，例如一户和两户住房。 GRM方法将物业的销售价格与其预期租金收入相关联。 （有关阅读，请参阅“评估房地产租赁物业的四种方法”）
对于住宅物业，通常使用每月总收入； 对于商业和工业物业，将使用年总收入。 总收入乘数法可计算如下：
销售价格÷租金收入=总收入乘数
来自至少三个类似物业的最新销售和租金数据可用于建立准确的GIM。 然后，可以将GIM应用于标的财产的估计公平市场租金，以确定其市场价值，其计算方法如下：
租金收入x GIM =估计市场价值
底线
准确的房地产估价对抵押贷款人，投资者，保险公司和买主以及房地产卖方非常重要。 虽然评估通常是由熟练的专业人士进行的，但参与房地产交易的任何人都可以从对房地产估价不同方法的基本了解中受益。
