什么是可抵押抵押？
假定抵押是一种融资安排，未偿抵押及其条款从当前所有者转移到买方。 通过承担先前所有者的剩余债务，购买者可以避免必须获得自己的抵押。
重要要点
- 可抵押抵押贷款是一种可以将未偿还抵押及其条款从当前所有者转移到买方的安排。当利率上升时，可抵押抵押贷款对于接受以较低抵押额担保的现有贷款的买方具有吸引力只有两种类型的贷款是由联邦住房管理局和美国退伍军人事务部担保的贷款。
了解抵押贷款
许多购房者通常会从贷款机构获得抵押贷款，以购买房屋或财产。 偿还财产贷款的合同协议包括借款人每月必须偿还的利息以及对贷方的本金偿还。
如果房主决定在将来的某个时间出售房屋，则他们可以将抵押贷款转移给购房者。 在这种情况下，原始抵押可以作为抵押。
假定抵押允许购房者使用当前的本金余额，利率，还款期限以及卖方抵押的任何其他合同条款。 购买者可以接管现有抵押，而不必经过严格的从银行获得房屋贷款的过程。 如果当前利率高于可假定贷款的利率，则这样做可能会节省成本。
在利率上升时期，借贷成本也会增加。 发生这种情况时，借款人将在批准的任何贷款上面临高利率。 因此，在此期间，可抵押抵押贷款的利率可能较低，反映了当前的经济状况。 如果可抵押抵押贷款的利率固定，则不会受到利率上升的影响。
利率上升时，按揭抵押贷款对买家有吸引力。 卖方现有的抵押贷款的锁定利率可能低于当前的利率。
抵押贷款的利弊
在高利率环境下获取可抵押抵押贷款的优势仅限于该贷款或房屋净值的现有抵押贷款余额。 例如，如果买方以250, 000美元的价格购买房屋，而卖方的可抵押抵押贷款只有11万美元的余额，则买方将需要支付140, 000美元的首付来弥补差额，或者买方将需要单独的抵押贷款以担保额外资金。
这样的不利之处在于，如果房屋的购买价格超出抵押贷款余额很多，则购买者可能需要获得新的抵押贷款。 如果发生这种情况，则银行或贷款机构可能会根据买方的信用风险，在$ 140, 000抵押贷款中包含较高的利率。
通常，如果卖方的房屋净值很高，则买方将在现有抵押余额中提取第二笔抵押贷款。 买方可能必须从与卖方的贷款人不同的贷款人那里借出第二笔贷款，如果两个贷方都不相互合作或者借款人拖欠这两个贷款，这可能会带来问题。
但是，如果卖方的房屋净值低，则假定抵押对买方可能是有吸引力的收购。 如果房屋价值为$ 250, 000，可抵押抵押余额为$ 210, 000，则买家只需要投入$ 40, 000。 如果买方拥有这笔现金，他们可以直接向卖方付款，而无需获得其他信贷额度。
抵押抵押的特殊注意事项
是否可以转让抵押贷款的最终决定权不留给买卖双方。 原始抵押的放款人必须批准抵押假设，然后任何一方才能签署交易。 购房者必须申请可消费贷款并满足放贷人的要求，例如拥有足够的资产和信誉良好。
如果获得批准，则将财产所有权转移给买方，买方每月向银行偿还所需的款项。 如果转让未得到贷方的批准，则卖方必须找到另一个愿意承担其抵押权且信誉良好的买方。
由第三方承担的抵押贷款并不意味着卖方可以免除债务。 卖方可能对可能影响其信用等级的任何违约行为负责。 为避免这种情况，卖方必须在承担责任时以书面形式解除其债务，而出借人必须批准解除请求，以解除卖方所有贷款中的债务。
事实速览
如果抵押权是由第三方承担的，则卖方仍应负责偿还任何债务，除非贷方批准释放请求，以解除卖方对贷款的所有债务。
常规抵押不是假定的。 可以考虑两种类型的贷款：由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的FHA贷款和由美国退伍军人事务部（Veterans Affairs）担保的VA贷款。
