出售房屋赚取巨额利润几乎是每个房主的梦想成真。 谁不想从他或她的家中赚钱呢？ 不过，要想从出售房屋中获利，您可能要推迟将您的利润一次性付清。 请继续阅读以找出原因，并了解另一种选择：分期付款销售。
大支出=大税单
让我们看一个常见的情况：
示例：当房地产收益增加了税收责任时，Hal Bookman看着买家对他的出租房屋的出价，并且不敢相信他看到的数字。 他的财产在短短五年内价值翻了一番，即使买下来，他也不认为便宜。 但是，当哈尔（Hal）高兴地告诉他的税务顾问关于这笔交易的消息时，该顾问并不兴奋。 从税收的角度来看，将收入视为一次性付款不会符合Hal的最佳利益。 如果Hal在出售房产的同一年宣布了全部出售收益，则他将没有资格获得他通常应享有的几乎所有税收抵免。 由于从销售中获得了更多的收入，他的逐项扣除额也将减少。 哈尔问他的税务顾问，他有什么办法可以减少他当年的应税收入。 顾问仅知道要使用的工具：分期付款销售协议。
分期付款目的
如 出版物537 中所述，美国国税局（IRS）允许纳税人通过分期付款销售协议来推迟主要房地产销售或其他投资的收益。 这种安排使卖方可以在几年内宣布其资本收益的按比例分配，只要在销售年度内完成了适当的文书工作即可。
分期付款销售方式如何运作
从分期付款中宣布收益在理论上很简单。 分期付款销售的税收与年金的税收相同，在这种情况下，每笔付款的按比例分配的部分被视为本金返还。 唯一的规定是，要出售的财产不能是任何形式的公开交易的证券，纳税人在任何意义上都不能是所出售财产的交易商。
让我们看一下这种方法的一个例子，看看Hal如果想将所得税推迟到下一年度如何安排分期付款销售。
示例：通过分期销售延期缴税Hal为其出租房屋获得了40万美元。 他以188, 000美元的价格购买了该物业，并支付了12, 000美元的销售费用，这笔费用加到房屋的基础上，使其达到200, 000美元。 因此，Hal有$ 200, 000（$ 400, 000 – $ 200, 000）的应申报收益要申报。 哈尔（Hal）的顾问建议他将自己的销售收入分成八期，每期为50, 000美元，而不是在一年内宣布为40万美元。 只要每年都以建设性方式收到分期付款，这种方法将使Hal仍然有资格获得税收抵免和扣除额，而这笔款项可能一次付清，使他无法收到。
报告分期付款销售收入
分期付款销售收入可以分为三类：收益，本金和利息。 在表1040上，对这些类别中的每一个都有不同的对待。
资本收益
在上面的示例中，Hal必须将每年的收益宣布为长期收益还是短期收益，这取决于收益在销售年份中是长期收益还是短期收益。 长期收益以较低的税率征税，而短期收益则作为普通收入征税。 因为Hal拥有这所房子五年，所以这种收益本来是长期的。 如果收益是短期收益，那么Hal仍将对分期付款收入征税，税率要低于他必须宣布一次性收益的税率。 这是因为短期收益以纳税人的最高边际税率作为普通收入征税。 分期出售的收益在IRS表格6252上报告，然后在表格1040上转至附表D。
利益
具有分期销售收入的纳税人还必须向买方收取利息，利率应为适用的联邦利率或每半年复利9％中的较低者。 买方将支付未付分期付款的利息，直到还清余额为止。 因此，如果Hal向购买者收取9％的销售税，那么他还将收到并报告每$ 50, 000尚待支付的分期付款额外的$ 4, 500利息收入。 利息在附表B中单独报告，作为普通利息收入。 （ 注意 ：如果未单独报告利息，则国税局将部分出售收益视为利息。）
主要
IRS将每笔分期付款的一部分视为本金的免税回报。 可以通过计算排除率来确定该量。 将实际收益除以销售价格（在本例中为$ 200, 000 / $ 400, 000），排除率为50％。 只需将此比率乘以分期付款的金额即可。 这是要从税收中扣除的金额，因为它被指定为本金。 因此，每年将返还本金25, 000美元（50, 000美元x 50％）。
抵押和合同价格
如果财产的购买者在购买时承担抵押权或其他本票，则财产的成本基础必须减去抵押权/票据的金额。 例如，如果Hal以$ 400, 000出售的出租物业的抵押贷款为$ 100, 000，则合同价格将降低为$ 300, 000（$ 400, 000 – $ 100, 000）。 这意味着Hal仅可以分期报告总计100, 000美元的总收益。
如果抵押贷款的金额超过财产的总调整基准，则必须在第一年将差额报告为还款，然后将合同价格增加该金额。 例如，如果哈尔（Hal）的房屋抵押贷款为25万美元，则房屋的基础将为20万美元（188, 000美元+ 12, 000美元）。 在这种情况下，除了分期付款之外，Hal在第一年还必须报告$ 50, 000的超额付款。 合同价格也将为250, 000美元，剩下150, 000美元为应纳税所得额。
底线
有很多与分期付款销售有关的规则和规定，必须仔细遵守。 但是，那些了解规则的人可以保留许多减免和抵免的资格，这些抵免和抵免必须被没收。 有关子主题的更多信息，例如销售价格的变化，收到的付款可以采用的不同形式，以及最好是放弃分期付款协议而是一次性付款，请访问IRS网站或咨询您的税务顾问。
