现金与抵押：概述
无论您走到哪里，都将背负沉重的债务。 因此自然而然地认为，用现金购买房屋（或将尽可能多的现金存入房屋中以避免与抵押贷款相关的巨额债务）是您财务状况最明智的选择。
但是，在考虑购买房屋而不是为其提供融资时，有很多要考虑的因素。 以下是使用现金或抵押购买房屋之间的一些主要区别。
您应该用现金还是抵押购买房屋？
重要要点
- 用现金购房无需再支付贷款利息和任何交易费用。 如果您将来发现自己严重欠债，则没有抵押还可以免除宅基地豁免权。考虑现金还是抵押最有意义的最佳建议是选择能给您带来更大收益的选择。
现金
用现金购房无需再支付贷款利息和任何交易费用。 总部位于芝加哥的Robert J. Semrad&Associates LLC的高级合伙人兼DebtStoppers破产律师事务所创始人，法学博士罗伯特·塞姆拉德（Robert Semrad，JD）说：“贷方为评估买家而收取的抵押贷款创始费，评估费或其他费用，”生病。
通常，用现金付款对卖家也更具吸引力。 MLO Luxury Mortgage Corp董事总经理Peter Grabel说：“在竞争激烈的市场中，卖方可能会接受现金要约，而不是其他要约，因为他们不必担心买方因融资被拒而退出。”现金购房还具有比涉及贷款的购房更快（如果需要）的灵活性，这可能对卖方有吸引力。
给卖方的这些好处不应该没有代价。 Grabel说：“现金购买者也许能够以较低的价格获得该物业，并获得某种“现金折扣”。
另外，不利用现金购买者的房屋，这使得房主无论市场状况如何，都可以更轻松地出售房屋，即使是亏本也可以。
抵押
另一方面，获得融资也有很大的好处。 Grabel说：“即使买主有能力为房屋支付现金，也不要浪费大量现金来购买房地产。” 如果将来有其他需求，这样做可能会限制您的选择。 例如，如果住房最终需要进行大修或翻新，那么获得住房抵押贷款或抵押可能会很困难，因为您不知道将来的信用评分如何，住房多少然后将是值得的，或其他决定批准融资的因素。
如果房主在经济上花很多钱买房，卖掉用现金买的房子也可能是个问题。 Grabel说：“如果现金买主决定是时候卖出了，他们需要确保有足够的现金储备作为新房的订金。”
简而言之，Grabel说：“现金购买者必须确保离开，以留出充裕的流动资金。” 通过选择抵押贷款，您可以给自己更多的灵活性。
支付现金还涉及税收。 塞姆拉德说：“在大多数情况下，抵押贷款利息可以抵税。” 而且，虽然您不应该只是为了获得减免而选择抵押，但减少的税收义务永远不会受到损害。
当然，有了抵押贷款，您最终需要支付更多的费用，因为抵押贷款的利息随着时间的推移而增加。 但是，根据股票市场的状况，Semrad还指出，通过支付现金节省抵押贷款利息在财务上可能并不明智。 如果您进行抵押贷款并将没有花在房屋上的现金投资在股票上，那么您所节省的钱可能少于赚到的钱。
如果您将来发现自己严重欠债，那么没有抵押贷款可能会抵消宅基地豁免。
大多数州都给予消费者一定程度的保护，以免其房屋遭受债权人的侵害。 一些州，例如佛罗里达州，完全免除房屋对某些债权人的影响。其他州设定的限额从低至$ 5, 000到$ 550, 000不等。 塞姆拉德说：“这意味着，不管房屋的价值如何，债权人都不能强迫房屋出售来满足他们的要求。”
它是这样工作的：如果您的房屋价值50万美元，房屋抵押贷款为40万美元，则只要您所在州的房屋免税额为，您的房屋免税额就可以防止为了向债权人支付房屋中的100, 000美元股本而强制出售房屋。至少$ 100, 000。 如果您所在州的免税额少于$ 100, 000，破产受托人仍然可以强制出售您的房屋，以向其房屋净值超出免税额的债权人付款。
但是，拥有抵押并不能完全保护您的钱。 塞姆拉德说：“如果房主将资金留在银行并为房屋提供资金，则判决债权人可以留置银行账户并使用大部分资金来满足其索偿要求。”
底线
在考虑现金还是抵押最有意义时，最好的建议是选择能够给您带来更大收益的选择。 另外，问问自己，哪项投资可以带来更大的投资回报。
私人股本和资本管理公司Bregenzer Group LLC的所有者James Bregenzer表示：“为房屋的全部购买价支付现金类似于投资与债券所支付的利率相同的债券。”例如，在印第安纳州印第安纳波利斯，选择不支付利率为5.5％的30年期抵押贷款，就等于实现投资价格的5.5％回报。
