什么是资本改善？
资本改善是指增加永久性的结构变化或对物业的某些方面进行恢复，这将提高物业的整体价值，延长其使用寿命或使其适应新用途。 个人，企业和城市都可以对其拥有的财产进行资本改善。 从商业或市政角度来说，此过程也称为资本支出。
根据国税局（IRS）的要求，这种改进必须在完成后才能持续一年以上。 尽管资本改善的规模可能会有所不同，但个人房主和大型房地产所有者都可以进行资本改善。
资本改善的工作原理
资本改善通常会增加财产的市场价值，但也可能使资产的实用性超出其当前状态。
IRS出版物523概述了资本改善的定义。 改善住宅资本的示例包括增加卧室，浴室或甲板。 美国国税局（IRS）批准的其他项目包括增加新的内置电器，墙到墙的地毯或地板，或改善房屋的外部外观，例如更换屋顶，侧板或防暴窗户。
例如，如果某人为自己的财产购买了新的热水器和棚子，并且两者均已安装在房屋上，则将其视为房屋的资本改良。 基于业务的资本改进的一个示例是替换HVAC或在现有建筑物上安装具有《残疾人法》（ADA）的美国人可使用的功能。 同样，在市区建立新的公园也将被视为城市的一项资本改进。 在这些情况下，新添加的内容将使各自的属性更有价值，被视为永久添加，并且将其删除会对该属性造成重大损害。
重要要点
- 资本改良是一种永久性的结构性更改或修复，可以提高财产的价值，延长其使用寿命或使之适应新用途.IRS定义了资本改良并将其与维修区分开来。该房屋的成本基础，从而减少了房屋出售时应纳税所得额的大小。
资本改进影响成本基础
成本基准是资产的原始成本。 美国国税局（IRS）制定了具体的改进标准，使其有资格作为成本基础的增长。 首先要考虑的是，在出售房产时必须将其摆放到位。 资本改进也必须成为财产的一部分，或者永久地固定在财产上，以至于将其拆除会造成重大损害或财产本身价值的下降。
美国国税局（IRS）在资本改善和维修之间做出了区分。 维修或保养不能计入物业的成本基础。 但是，作为较大项目的一部分进行的维修（例如，更换房屋的所有窗户）确实可以作为资本改进。 如果房屋装修无法为资产增加价值，则不包括在内。 根据IRS，此类不合格维修的示例包括粉刷墙壁，修复泄漏或更换损坏的硬件。
资本改进对资本收益的影响
除了改善房屋质量外，根据IRS进行的资本改进也增加了结构的成本基础。 就是说，进行改进时产生的费用被加到所有者购买或建造该物业所支付的金额中。 反过来，增加成本基础可以减少出售物业时应税资本收益的规模。
房地产的资本收益与其他类型的资本收益行为不同。 截至2019年，房主有权从出售主要住宅获得的任何利润中免除资本收益，如果是单身，则最高为25万美元，如果结婚并共同提交，则最高为50万美元。 此豁免有一个重要警告。 房主必须在出售前最近五年中至少有两年居住在该物业中。
同样，如果收益大大超过以上所列的总和，则资本改进对成本的影响可能会很大。 许多因素可能会使纳税人违反250/500美元的资本收益水平。 其中包括业主是否在数十年前购买了该物业，以及自购买以来当地房地产的价值是否已显着提高。
例如，假设某人以$ 650, 000的价格购买房屋，并花费$ 50, 000来翻新厨房和增加浴室。 房屋的成本基础从650, 000美元增加到700, 000美元。 在拥有并居住了10年之后，单身并提交税款的房主最终以975, 000美元的价格出售了该物业。 如果未进行任何资本改进，则资本收益的应纳税额为$ 75, 000，（$ 975, 000的销售价格-$ 650, 000的购买价格-$ 250, 000的资本收益不包括在内）。
但是，由于资本改进使成本基础增加了50, 000美元，资本收益的应纳税额将为25, 000美元（975, 000美元-（650, 000美元+ 50, 000美元）-250, 000美元= 25, 000美元）。
资本改善的现实例子
纽约州的租金法包括一项名为“重大资本改进（MCI）”计划的规定。 它可以追溯到1970年代，它使房东每年可以将租金稳定或受控的建筑租金提高最多6％，以补偿对这些结构进行的重大资本改造成本。 暖通空调系统升级，新电梯，更新的公共空间以及其他改进措施均属于MCI。
2019年2月，两名州议会议员提出了一项取消该计划的法案，指控建筑物所有者滥用该计划太容易了。 当这些不道德的房东提出虚假或虚假的费用索赔时，就会出现滥用行为。 一些批评家认为，除了欺诈的可能性外，MCI计划本质上是不公平的。 这些分散注意力的人说，资本改善是房东的一次性费用，而租金上涨是房客的日常费用。
