什么是比较市场分析
比较市场分析是对最近在同一地区出售的类似物业的价格的检查。 房地产经纪人为客户执行比较市场分析，以帮助他们确定出售房屋时列出的价格或购买房屋时提供的价格。 由于没有两个属性是相同的，因此代理商会针对已售出的财产与将要购买或列出的财产之间的差异进行调整，以确定公平的要约或售价。 本质上，比较市场分析是正式，专业评估的简化版本。
了解比较市场分析
可比的市场分析还可以包括当前列出的房地产，特别是如果最近没有出售相似的房地产。 但是，挂牌价仅表示卖方希望获得该物业的价格，并不一定反映其实际价值。
尽管比较市场分析不是官方评估，但房地产经纪人使用了许多类似的做法和方法，评估师将使用这些做法和方法来为物业得出合理的价值。 如果房屋或财产如此独特和/或独特，而找不到可比较的财产，则雇用业主正式估价师对该财产进行估价可能是最大的利益。
比较市场分析的例子
考虑一对夫妇正在考虑在占地四分之一英亩的四居室，三浴室，2100平方英尺的单户住宅中报价。 该房屋标价为300, 000美元。 这对夫妇的房地产经纪人进行了比较市场分析，并找到了最近在同一细分市场中出售的三个类似物业：
- 第一个与主题属性在所有方面都相同，除了它位于繁忙的道路上。 它最近以275, 000美元的价格售出。第二个有四间卧室，三个浴室，位于四分之一英亩的土地上，但面积为2, 400平方英尺，因为它还包括一个封闭的门廊； 它以315, 000美元的价格售出。第三间有四间卧室，位于四分之一英亩的土地上，面积为2, 100平方英尺，但只有两间浴室，两间都过时了。 它以265, 000美元的价格售出。
以下是房地产代理商可能要完成比较市场分析的典型步骤：
1.评估邻里质量
第一步是评估周围社区的质量，并且有一些不错的在线工具，这些工具比以往任何时候都更容易。
Google Street View可能是研究社区的最佳工具。 这是您要查找的内容：
- 好街区与吸引力较差的街区邻近海滩，公园，学校等便利设施，邻近垃圾场，高速公路，工业设施等不愉快的地点靠近路边的吸引力大
但是，Google的图像可能已过时，因此不能替代在附近开车。
2.评估原始清单（如果有）
仔细查看照片和说明，以评估房屋的年龄和状况，最近的升级以及以前的营销策略可能存在的问题。
3.查看物业价值估算
财产价值估算可以帮助您评估客户房屋的可能市场价值，并为您计算财产每平方英尺的成本提供一个起点。 但是，这些估计可能是不准确的，没有考虑本地市场的独特方面。
4.制定初步的CMA
通过评估该地区的功能，大小和便利设施与您的房屋相若的已售房屋，过期房屋，活动房屋和待售房屋，来大致了解房屋的价值。 您应纳入CMA的可比较属性包括：
- 在过去六个月中已出售或过期，待处理或已列出的房屋。 售出的房源会告诉您该地区最近出售的类似房屋的确切信息，并且是评估CMA价值的主要方式。 过期的房源会告诉您定价市场不愿意承受的价格。 待售房屋可以让您很好地了解目前类似房屋的售价。 当前列表将告诉您您的竞争对手是什么样的。 评估具有相同数量卧室和浴室的房屋。 房屋中卧室和浴室的数量是评估房屋的最重要标准之一。 例如，两居室的房屋通常比三居室或更多房屋的房屋少。 同样，只有一间浴室或没有主浴室的房屋，其转售价值通常低于那些拥有更多浴室的房屋。 在您大约300平方英尺的范围内评估房屋。 拥有2, 000平方英尺的房屋，请看一下1, 700到2, 300平方英尺之间的房屋。 通常，更多的卧室等于更高的价格，但平方英尺几乎同样重要。 评估同一社区中的房屋。 如果不是围墙社区，要弄清楚房屋的实际“邻居”可能很难。 因此，重要的是首先在线评估社区。 评估相同或类似学校区域内的房屋。 在较大的城市中，学区尤其重要，在每个城市中都有很多学校。 街道一侧的房屋可能处于良好的学区，而住在另一侧房屋中的学生则可能进入质量较低的学校。 学校对房屋价值的影响非常显着。 评估类似地段的房屋。 一般而言，占地10英亩的房屋将比仅占地1英亩的其他类似房屋的价值更高。 评估类似年龄的房屋。 全新房屋的价值通常比旧房屋要高，但是由于其设计，某些较旧的房屋，尤其是古董房屋或世纪中叶的现代房屋，可能比新建筑具有更高的溢价。 评估具有类似功能的房屋。 例如，如果房屋有地下游泳池，或在带有会所的封闭式社区中，请尝试查找其他具有类似功能的房屋。 同样，如果房屋位于海滨物业中，则将其与其他海滨房屋进行比较，比将房屋与距水仅几个街区的房屋进行比较会产生更好的结果。
5.获得可比清单的平均价格
以您选择的可比较房屋的售价为基础，将它们除以平方英尺，即可计算出每个可比较房屋的每平方英尺价格。 然后，找到可比房屋的每平方英尺平均价格，然后乘以您要出售房屋的确切平方英尺。
6.亲自评估房屋。
根据您的研究，您应该对房屋的价值有个大致的了解，因此您应该能够解决有关房主为您提供的房屋价值的任何问题。 游览物业时，请考虑以下因素：条件，增加和升级，必要的升级，外观和环境美化以及其他便利设施。 将可比清单中的初步数据与访问期间收集的信息结合起来，以创建全面的CMA。
