加拿大房主的税法与美国的税法有很大不同。值得注意的是，主要私人住宅的抵押贷款利息不可抵税。 但是，出售房屋时获得的所有资本收益均免税。
但是加拿大人有办法有效地扣除抵押贷款利息。
财务目标
首先，有两个基本定义：
您的净资产是您的资产减去任何负债。 要增加您的资产净值，您必须增加资产或减少负债，或两者兼而有之。
您的自由现金流是在支付所有费用和债务后剩余的现金量。 要增加现金流量，您必须减少支出，获得更好的支付工作或减少纳税。
让我们看一下一种策略，该策略可帮助您通过建立投资组合来增加资产，通过更快还清抵押贷款来减少债务，以及通过少缴税款来增加现金流量。 实际上，您将同时增加自己的净资产和现金流量。
策略
每次您进行抵押付款时，付款的一部分将应用于利息，其余部分将应用于本金。 该本金可以增加您在房屋中的权益，并且可以以比无抵押贷款更高的利率借入本金。
如果将借来的钱用于购买创收投资，则贷款的利息可抵税，这使贷款的实际利率更高。
该策略要求房主借回每笔抵押贷款的本金，并将其投资于产生收入的投资组合。 根据加拿大税法，为赚取收入而借入的款项支付的利息可抵税。
随着时间的流逝，您的总债务保持不变，因为每次还款时都会偿还本金。 但是其中很大一部分变成了可抵税的债务。 换句话说，这是“好”债务。 而且，不可扣减债务或“坏”债务的残骸也更少。
为了更好地解释这一点，请参考下图，您可以看到每月1, 106美元的抵押贷款包括本金612美元和利息494美元。
朱莉·邦吉的照片©Investopedia 2019
如您所见，每笔还款会减少欠款612美元。 每次付款后，将612美元借入并投资。 这样可以使总债务水平保持在100, 000美元，但贷款的可抵税部分会因每次付款而增加。 您可以在上图中看到，在实施此策略一个月后，99, 388美元仍是不可扣减债务，但是现在612美元可扣税。
可以进一步采取这种策略：支付的利息的可抵税部分产生年度税收返还，然后可以用来偿还更多抵押贷款。 该抵押付款将是100％本金（因为这是额外付款），并且可以全部借回并投资到相同的创收投资组合中。
该策略中的步骤每月和每年重复一次，直到您的抵押完全可以免税。 从上一个图和下一个图可以看出，抵押贷款保持在100, 000美元不变，但可抵税部分每月增加。 另一方面，投资组合也随着月供以及所产生的收入和资本收益而增长。
朱莉·邦吉的照片©Investopedia 2019
如上所示，一旦最后一部分本金被借贷和投资，便会产生完全可抵税的抵押贷款。 所欠债务仍为100, 000美元； 但是，其中的100％现在可以免税。 在这一点上，也可以投资所收到的退税款，以帮助提高投资组合的增长率。
好处
该策略的目标是增加现金流量和资产，同时减少负债。 这为实施该战略的个人创造了更高的净资产。 它还旨在帮助您更快地摆脱抵押贷款，并比以前更快地开始建立投资组合。
让我们仔细看看这些：
- 更快地免抵押。 从技术上讲，您无需抵押的时间就是您的投资组合达到未偿债务的价值。 这应该比传统抵押贷款更快，因为随着抵押贷款的支付，投资组合将不断增长。 使用减税收益支付的抵押贷款可以更快地偿还抵押贷款。 建立投资组合，同时还清房屋。 这是开始保存的好方法。 它还可以帮助您释放本来可能无法投资的现金，然后还清抵押贷款。
案例研究
这是对两对加拿大夫妇的财务影响的比较，一对以传统方式还清抵押，另一对采用可抵税的策略。
夫妇A购买了价值$ 200, 000的房屋，并抵押了$ 100, 000的抵押贷款，分10年分期偿还，利率为6％，每月还款$ 1, 106。 在还清抵押贷款后，他们投资了接下来五年要支付的1, 106美元，年收益为8％。
15年后，他们拥有了自己的房屋并拥有价值$ 81, 156的投资组合。
夫妇B购买了具有相同抵押条款的价格相同的房屋。 每个月，他们都会借回本金并进行投资。 他们还使用从利息的可抵税部分获得的年度纳税申报表还清抵押本金。 然后，他们将本金借回去进行投资。 在9.42年后，假设边际税率（MTR）为39％，抵押贷款将为100％良好的债务，并将开始产生$ 2, 340的年度退税。 15年后，他们拥有了自己的房屋，并拥有价值$ 138, 941的投资组合。 增长了71％。
告诫
此策略并不适合所有人。 在家里借钱可能在心理上很困难。 更糟糕的是，如果投资没有产生预期的回报，则该策略可能会产生负面结果。
通过重新借款购买房屋中的资产，如果房地产或投资市场（或两者兼而有之）恶化，您也将摆脱安全隐患。
通过在未注册帐户中创建创收投资组合，您可能还会面临其他税收后果。 您应该咨询专业的财务顾问，以确定此策略是否适合您。 如果是这样，请寻求专业人士的帮助，以使其适合您和家庭的个人财务状况。
