翻转与租金收入属性：概述
翻转还是购买和持有是最佳的房地产投资策略，这个问题没有一个正确的答案。 相反，选择一种方法而不是另一种方法的决定应该是考虑投资者总体投资目标的明确战略计划的一部分。 考虑因素还将包括现有市场带来的机会。
为什么要投资房地产？
由于以下许多原因，住宅房地产所有权越来越受到散户投资者的关注：
- 房地产提供比股票和债券更可预测的收益。房地产提供通货膨胀对冲，因为租金和投资现金流量通常至少增加与通货膨胀率一样多。当投资者不确定时，房地产为资本提供了绝佳的场所股票和债券市场的前景，或者当投资者期望股票，债务工具和其他资产的长期回报不足时。房地产投资中产生的股权为融资其他投资机会提供了极好的基础。 投资者不必借钱来获得资本进行投资（即以保证金的价格购买股票），而是可以借股本借来为其他项目融资。 从房地产投资中借贷相对容易，再加上抵押贷款利息的可抵扣性，使得该选择权成为为那些愿意承担额外金融风险的投资者提供其他机会的较便宜的方法。对于业主而言，住宅房地产也可以用作房屋或其他用途（显然，不能同时使用）。
市场因素的影响
要概述翻转或保留决策的含义，必须了解每种策略固有的问题。 与股票和债券相比，房地产是一个相对低效的市场，其特点是交易量低，房地产和市场数据通常不十分透明。 与股票和债券交易相比，难以找到房地产机会，再加上市场流动性不足，房地产交易的执行难度和成本更高。
从好的方面来说，房地产价值的波动发生得更慢。 住宅房地产是通过评估方法而非连续交易进行估值的，这导致投资收益比股票和债券收益更可预测且波动性更低。 由于对房地产的需求受长期经济趋势的影响，例如当地人口，就业和总体经济的增长，因此房地产的高，低价值和交易量已延长了一段时间。
长期处于上升趋势的房地产市场的特点是需求增加和投资者“趁着阳光照耀干草”的时期，而下跌市场往往表现出有限的交易，投资者蒙受亏损，直到市场复苏，他们才能再次意识到收获。
为了证明房地产投资在总体投资策略上的成本相对较高，请比较20万美元的股票投资与等值的房地产投资之间的差额。 当进行大量股权投资时，投资者可以立即出售一部分投资以获利，并将余额保持在平均成本水平，同时等待未来的潜在收益，或者在该行业或公司中长期持有股份。 一个价值200, 000美元的房地产头寸可能从一个单户住宅到几个小型房地产不等。
除了证券化房地产投资（例如房地产投资信托（REIT））外，住宅房地产的一个问题是它不容易细分。 对于其他类型的投资，例如股票，如果投资者对某笔风险不满意，他或她可以用衍生工具或出售一部分投资来“解雇”该风险。 对于房地产，如果投资者拥有唯一所有权，则减少风险敞口的唯一实际方法是出售房地产中的合伙权益，这可能导致控制，法律和管理问题。
翻转的利弊
进行房地产投资的最明显优势是能够立即实现收益并在最短时间内捆绑资本。 此外，与股票市场可能会在一天当中发生变化不同，房地产市场更容易预测，并且会产生较长的时期，以补偿投资者的房地产交易。 从这个意义上讲，翻转房地产可以被认为是一种更安全的投资策略，因为它旨在在最短的时间内使资本处于风险之中，并且因为它缺乏持有房地产所固有的管理和租赁风险。
买/卖方式可将两种主要类型的房地产用于房地产投资。 第一个是房屋或公寓，因为它们处于财务困境，可以低于当前市场价格购买。 第二个是fixer-upper，一个具有结构，设计问题或条件问题的属性，可以克服以创造价值。
专注于不良房产的投资者通过确定不再能够管理或维持其房产的房主，或通过发现过度杠杆化并有可能发生违约风险的房产来做到这一点。 另一方面，那些喜欢使用固定器的人将对房屋进行改建或增强，以使其对房主更有效，对公寓房客更有效。
使用这种策略，固色剂的买家依靠投资资本来增加价值，而不是仅仅低价购买房地产来创造高投资回报。 当然，翻转物业时也可以将这两种策略结合起来，而许多投资者正是这样做的。
但是，翻转物业会带来成本和税收问题，这是长期投资不会遇到的。 翻转所涉及的费用可能需要大量资金，从而导致现金流问题。 因为买卖双方的交易成本都很高，所以它们会严重影响利润。 房地产的快速周转（速度是成功完成交易中的一切）可以创造收入波动，从而增加税单-尤其是如果事情发展太快而无法利用长期资本利得税规则。
此外，在长期的持续时间内很难找到这些机会。 对于大多数投资者而言，翻转物业应被视为一种战术策略，而不是长期投资计划。
持有的利弊
众所周知，购买和持有房地产是积累大量财富的秘诀。 美国和国外的大多数“老钱”都是通过土地所有权积累的。 尽管价格不断下跌，但从长远来看，土地价值几乎总是反弹，因为土地供应有限。
但是，长期房地产所有权涉及无数的管理和法律问题，而股票和债券的投资者则不必面对。 房地产所有权是一项管理密集型工作，超出了许多投资者的技能范围。
股票投资者必须具有分析特定市场，特定公司的技能以及管理层执行其业务战略的能力。 长期房地产投资者需要相同的技能，但还要承担为自己的房地产制定和实施这些业务策略的额外责任。
许多投资者，尤其是初次租房的业主，对于应付作为房东所承担的责任没有做好充分的准备或装备不足。 寻找优质租户和满足其需求的过程以及处理物业的维护和保养，可能是一项压力大且耗时的工作，但是成功的物业管理对于确保个人投资产生的持续现金流是必不可少的。
长期拥有房地产所固有的风险很大，但如果减轻风险，则投资者可以承担这些风险并得到充分的补偿。 这些风险中的大多数，包括购房和买卖的交易风险，财产的福祉风险以及寻找和服务房客的风险，被认为是非系统性风险，或者如果风险因素适当，则可以分散投资的投资是在精心设计的投资组合中购买的。 对于大多数投资者而言，问题在于房地产是资本密集型的。 购买足够的财产来减轻这些风险所需的金额超出了他们的能力范围。
选择策略
要决定是翻转属性还是长期保留它们是最合适的策略，需要回答一些关键问题。 投资者必须决定资本分配是永久性的还是暂时性的，以及它是整体投资策略的核心部分还是提高回报的手段。 还需要确定哪种风险和回报率适合其投资组合的这一部分，以及投资者是否具有适当的承受能力和技能来承担任一种投资所伴随的管理责任。
如果没有资金购买多样化的投资组合，则准投资者必须准备承担非系统性风险，包括个人财产风险和房主或房客可能对财产的需求不足。 在决定采取买卖策略时，投资者还必须确定他或她是否有能力发现不良的销售物业或固定资产。 在这种交易策略中，重要的是确定在给定的投资期内是否可以将资本转化足够的次数，以克服买方和卖方双方的交易成本，包括经纪，融资和关闭费用。
底线
尽管这两种策略的选择取决于一个人的特定财务状况和投资目标，但长期持有策略通常更适合那些将房地产作为其整体投资组合核心部分的人。 当将房地产用作辅助或增加收益的策略时，翻转属性更为合适。
希望积累财富并从房地产投资中获得收入的投资者应考虑长期持有房地产，利用投资组合中内置的股权为其他投资机会提供资金，并有可能最终在高端市场出售房地产。 翻转房地产是最适合股票和债券市场前景不佳的时期，或者希望在当前市场允许的范围内实现短期资本收益的投资者的最佳策略。
