数十个抵押贷款人在几周内宣布破产。 市场充满了对全球主要信贷紧缩的担忧，这可能会影响所有类别的借款人。 中央银行使用紧急条款向流动的金融市场注入流动性。 房地产市场在多年创下历史新高后暴跌。 在2006年下半年和2007年，止赎率同比翻了一番。
这些报告听起来令人生畏，但这意味着什么呢？
我们目前深陷于以美国住房市场为中心的金融危机中，冷冻次级抵押贷款市场的影响正在蔓延到信贷市场以及国内和全球股票市场。 请继续阅读以了解更多有关市场如何下跌的信息以及未来可能发生的情况。
危机之路
是一群人或一家公司睡着了吗？ 这是疏忽大意，贪婪太多，还是理解不够的结果吗？ 正如金融市场经常出现问题一样，答案很可能是“以上所有”
请记住，我们今天所关注的市场是六年前市场的副产品。 回到2001年底，当时是因为担心9月11日动荡的本已陷入困境的经济之后发生的全球恐怖袭击，这种经济刚刚开始摆脱1990年代后期技术泡沫引发的衰退。 （有关的阅读，请参阅 最大的市场崩盘 和 恐惧和贪婪接管时 。）
作为回应，在2001年期间，美联储开始大幅降息，联邦基金利率在2003年达到1％，以中央银行的说法基本上是零。 降低联邦基金利率的目的是扩大货币供应并鼓励借贷，这应会刺激支出和投资。 支出是“爱国主义”的思想广为传播，从白宫到当地的家长教师协会，每个人都鼓励我们进行购买，购买，购买。
它奏效了，经济在2002年开始稳定增长。
房地产开始吸引人
随着较低的利率进入经济，房地产市场开始陷入狂热，因为自2002年起售出的房屋数量及其出售的价格急剧增加。 30年期固定利率抵押贷款处于近40年来的最低水平，人们看到了一个难得的机会，可以使用几乎最便宜的股本来源。 （有关的阅读材料，请参见 为什么房屋市场泡沫破灭 以及 利率如何影响股市 。）
投资银行和资产支持证券
如果仅解决房地产市场的问题，比如说低利率和需求上升，那就可以解决所有问题。 不幸的是，这要归功于华尔街推出的新型金融产品。 这些新产品最终被广泛传播，并被纳入养老基金，对冲基金和国际政府。
而且，正如我们现在正在学习的那样，其中许多产品最终绝对一文不值。
一个简单的想法导致大问题
资产支持证券（ABS）已有数十年历史，其核心在于一个简单的投资原则：取一堆具有可预测且相似现金流量的资产（例如个人住房抵押贷款），将其捆绑成一个托管包收集所有的个人付款（抵押付款），并使用这笔钱向投资者支付托管包上的优惠券。 这创建了资产支持的证券，其中基础房地产充当抵押物。 （有关更多信息，请阅读《 固定收益资产分配》 。）
另一大优势是，穆迪和标准普尔等信用评级机构将对许多此类证券贴上“ AAA”或“ A +”批准印章，表明它们作为投资的相对安全性。 （有关更多信息，请阅读 什么是公司信用评级？ ）
投资者的优势在于，他或她可以购买固定收益资产的多元化投资组合，以单张息票的形式支付。
多年来，政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）一直捆绑和出售证券化抵押贷款作为ABS。 他们的“ AAA”评级一直是金妮梅政府支持的保证。 投资者获得的收益高于国债，而金妮·梅能够利用这笔资金提供新的抵押贷款。
扩大利润空间
由于房地产市场的爆炸式增长，ABS的更新形式也正在创建中，只有这些ABS充斥着次级抵押贷款，或者是贷给星级信用低于买家的贷款。 （要了解有关次级抵押贷款的更多信息，请阅读 次级 抵押贷款 经常低于 次级抵押贷款 和 次级抵押贷款：是帮助还是不足？ ）
次级贷款及其较高的违约风险被置于不同的风险类别中，每一部分都有其自己的还款时间表。 较高的档次能够获得“ AAA”评级，即使它们包含次级抵押贷款也是如此，因为向这些档次承诺了证券中的第一笔美元。 较低档次的票面利率较高，以弥补违约风险的增加。 一直以来，“股权”部分都是一种高度投机的投资，因为如果整个ABS的违约率攀升至5％至7％的低水平以上，它的现金流可能会被彻底抹去。 。 （要了解更多信息，请阅读 抵押背后的知识 。）
突然之间，即使是次贷抵押贷款人也有出售其风险债务的途径，这反过来又使他们能够更积极地出售这些债务。 华尔街在那儿拿起他们的次级贷款，与其他贷款打包在一起（有些质量，有些不是），然后卖给投资者。 此外，得益于评级机构，这些捆绑证券中近80％神奇地变成了投资级（“ A”级或更高），因为它们为ABS评级工作赚了可观的费用。 （有关更多信息，请参阅 投资等级是什么意思？ ）
这项活动的结果是，发起抵押贷款（甚至是有风险的抵押贷款）变得非常有利可图。 不久之后，抵押贷款人甚至忽略了收入证明和预付款之类的基本要求； 125％的按揭抵押贷款正在承销中，并提供给了潜在的房主。 逻辑是，随着房地产价格上涨如此之快（到2005年，房价中位数每年上涨高达14％），不到两年的时间里，有125％的LTV抵押贷款将超过水价。
杠杆平方
强化循环开始旋转得太快，但是在华尔街，大街以及介于两者之间的每个人都从这次骑行中获利的时候，谁会踩刹车呢？
创纪录的低利率加上不断降低的贷款标准使美国大部分地区的房地产价格创下历史新高。 现有的房主正在以创纪录的数量进行再融资，利用最近赚来的股权，花在房屋评估上的几百美元就可以拥有。 （有关相关阅读，请参阅 房屋抵押贷款：成本 和 房屋 抵押 贷款：这是什么以及如何运作 。）
同时，得益于市场的流动性，投资银行和其他大型投资者得以借入越来越多的贷款（杠杆增加）来创造更多的投资产品，其中包括摇摇欲坠的次级资产。
抵押债务问题
借入更多资金的能力促使银行和其他大型投资者建立了抵押债务义务（CDO），这实际上从MBS中sc取了股权和“夹层”（中至低评级）部分，然后再次将其重新包装，这次又变成了夹层CDO。
通过使用相同的“滴灌”付款方案，大多数夹层CDO可以获得“ AAA”信用等级，将其置于对冲基金，养老基金，商业银行和其他机构投资者的手中。
住房抵押贷款支持证券（RMBS）的现金流来自住房债务，而CDO则有效地消除了借款人与原始贷方之间的联系。 突然，大投资者控制了抵押品。 结果，对于希望减少损失的投资者的“直接赎回权”模型，绕过了按揭还款的谈判。 （有关更多信息，请阅读 从止赎中保存房屋 ）。
但是，如果1）房地产市场持续繁荣和2）房主实际上可以 偿还抵押贷款 ，这些因素就不会造成当前的危机。 但是，由于没有发生这种情况，因此这些因素只会在以后加剧丧失抵押品赎回权的数量。
预告片价格与ARM
随着抵押贷款人将次级贷款的大部分风险出口给投资者，他们可以自由地提出有趣的策略来利用释放的资本来发放贷款。 通过在可调利率抵押贷款（ARM）中使用预告贷款利率（抵押贷款的第一年或第二年的特殊低利率），借款人可以被吸引到最初负担得起的抵押贷款中，在这种情况下，还款额将激增三，五或三倍。 7年。 （要了解更多信息，请阅读《 武装与危险》 和《 美国梦或抵押噩梦》。 ）
随着房地产市场在2005年和2006年达到顶峰，预告利率，ARM和“仅利息”贷款（头几年没有支付本金）越来越多地推向房主。 随着这些贷款变得越来越普遍，越来越少的借款人对条款提出了质疑，相反，他们对能够在几年内进行再融资的前景充满了诱惑（论点指出，这是一笔可观的利润），从而使他们能够进行任何追补付款。必要。 然而，在蓬勃发展的房地产市场中，借款人没有考虑到的是，房屋价值的任何下降都将使借款人无法承受气球付款和高得多的抵押付款的组合。
当房地产如火如荼地发生时，它就像房地产一样贴近市场。 在过去的五年中，许多地区的房屋价格几乎翻了一番，几乎没有买房或未获得融资的人都认为自己在该市场赚钱的竞争中处于落后地位。 抵押贷款人知道这一点，并且越来越积极地推动。 新房屋的建造速度不够快，房屋建筑商的存量飙升。
仅在2006年，CDO市场（主要以次级债作为抵押）的发行量就激增至6, 000亿美元以上，是十年前发行量的10倍以上。 这些证券尽管流动性很差，但在二级市场上却热切地买进，它们以高出市场利率的高高兴兴地将它们存入大型机构基金。
裂缝开始出现
但是，到2006年中，裂缝开始出现。 新房销售停滞，中位数销售价格停止上涨。 利率虽然一直处于历史低位，但仍在上升，通货膨胀的担忧有可能将其提高。 所有易于支配的抵押和再融资都已经完成，并且第一个摇摇欲坠的ARM（在12到24个月前发行）开始重置。
违约率开始急剧上升。 突然，CDO看起来对寻求收益率的投资者没有吸引力。 毕竟，许多CDO被重新包装了很多次，以至于很难说出它们实际上有多少次贷风险。
轻松信贷的紧缩
不久，该行业出现问题的消息就从董事会讨论变成了头条新闻。
数十家抵押贷款贷方不再拥有急需的二级市场或投资银行出售其贷款的机会，被切断了成为主要资金来源的渠道，并被迫关闭了业务。 结果，CDO从缺乏流动性变为无法销售。
面对所有这些金融不确定性，投资者变得更加厌恶风险，并寻求平息潜在危险MBS的头寸，以及任何固定收益证券都无法为感知的风险水平支付适当的风险溢价。 投资者纷纷投票，认为次贷风险不值得承担。
在追求质量的过程中，三个月期的国库券成为新的“必备”固定收益产品，收益率在短短几天内下降了1.5％，令人震惊。 与购买政府支持的债券（以及短期债券）相比，更值得注意的是，类似期限的公司债券与国库券之间的价差从不到35个基点扩大到了不到120个基点，一周。
这些变化听起来可能微不足道或对未经培训的人无害，但是在现代固定收益市场中（杠杆率居首位，廉价信贷仅是当前的笑话），如此巨大的举动可能造成巨大损失。 一些对冲基金的倒闭就说明了这一点。 （有关这些崩溃的更多信息，请阅读《 失去The菜赌博 和 大规模对冲基金的失败》 。）
许多机构基金都面临着紧张的银行的追加保证金和抵押品要求，迫使它们出售其他资产（例如股票和债券）来筹集现金。 越来越多的抛售压力抓住了股市，因为全球主要股票平均价格在几周内急剧下跌，这有效地阻止了强劲的市场，该市场使道琼斯工业平均指数在2007年7月创下历史新高。 。
为了帮助缓解紧缩的影响，美国，日本和欧洲的中央银行通过注入数千亿美元的现金，帮助银行解决了流动性问题，并帮助稳定了金融市场。 美联储还降低了贴现窗口利率，这使得金融机构从美联储借钱，为他们的业务增加流动性并帮助陷入困境的资产变得更加便宜。 （要了解更多信息，请阅读 “认识主要中央银行” 。）
流动性的增加有助于在一定程度上稳定市场，但是这些事件的全部影响尚不清楚。
结论
抵押债务或其任何财务亲戚没有内在的错误或坏处。 这是分散风险和开放资本市场的自然而明智的方法。 像其他任何事情一样-网络泡沫，长期资本管理公司的崩溃以及1980年代初期的恶性通货膨胀-如果一种策略或工具被滥用或过度烹饪，则必须彻底摆脱困境。 称其为资本主义的自然延伸，贪婪可以激发创新，但是如果不加以制止，就需要主要的市场力量来使系统恢复平衡。
下一步是什么？
那么，我们该何去何从？ 这个问题的答案将集中在找出在美国和世界范围内影响的深远程度。 对于所有相关各方来说，最好的情况仍然是，美国经济表现良好，失业率保持在低水平，个人收入与通货膨胀保持同步，房地产价格跌至谷底。 只有在最后一部分发生时，我们才能够评估次贷危机的总体影响。
在这场惨败之后，监管监督必将变得更加严格，可能在未来几年内将放贷限制和债券评级保持在非常保守的水平。 撇开所有教训，华尔街将继续寻求新的方法来定价风险和打包证券，而投资者仍然有责任通过过去的宝贵过滤条件来展望未来。
有关次级抵押贷款和次级抵押贷款崩溃的一站式服务，请查看 次级抵押贷款功能 。
