在2004年和2005年房地产繁荣的鼎盛时期，放贷者常常开玩笑说：“获得抵押贷款所需要做的就是呼吸。” 时代变了。 在房地产市场崩溃和银行危机之间，批准贷款的标准已经远远超出了人们的呼吸。 （有关阅读，请看 驱动房地产市场的四个关键因素 。）
教程：需要了解的经济指标
尽管今天可能很难获得抵押贷款资格，但从许多方面来看，该过程只是回到住房繁荣前的日子，当时消费者被要求证明其收入和资产，展示其偿还贷款的能力并有足够的储蓄首付和现金储备。
首付款要求对于大多数购买者而言，可以广泛使用的无首付款贷款的日子已经一去不复返了。 在房地产繁荣时期，无首付贷款很容易获得，但是如今，常规贷款要求首付5％至15％。 政府担保的FHA贷款要求合格的购买者支付3.5％的首付，但信用评分低于580的购买者必须支付10％的首付。 VA贷款适用于军人和退伍军人，无需预付定金。 USDA贷款计划适用于指定农村地区的居民，并且不提供预付款贷款。 （在 “ VA抵押的独特优势”中 了解有关VA贷款的更多信息。）
贷款类型借款人过去曾经能够申请各种抵押产品，例如仅利息贷款和期权ARM。 尽管如今仅提供很少的仅利息贷款，但期权-ARM已完全消失。 普通香草固定利率贷款在当今大多数借款人中最受欢迎，其次是固定利率为10年的混合ARM，其次是每年调整的利率。 （关于选项ARM中的 选项ARM：美国梦或抵押噩梦？ ）
信用评分如今，贷款人比以往更加依赖您的信用评分，不仅可以确定您是否有资格获得抵押贷款，还可以确定利率。 虽然贷方有所不同，但大多数人说，常规贷款的信用分数必须为680。 FHA贷款要求稍微宽松一些，一些贷方（但不是全部）会为信用评分为620或以下的消费者批准FHA贷款。 许多人要求FHA贷款获得640分。 信用评分为720或740或更高的借款人可能会被批准，具体取决于其他财务状况。 利率是分级设置的，最好的利率将归功于信用评分最高的借款人。
核查在住房繁荣的高峰时期，许多贷方正在批准“无收入核查/无文件贷款”，但是今天几乎找不到这些贷方。 借款人需要用两年的纳税申报表证明其收入，并需要银行对帐单证明其拥有资产和现金储备。 由于存在有关使用赠款资金使用能力的规定，用于预付定金和关闭费用的货币必须有纸质记录，以显示其来源。
就业几年前，贷方正在批准“固定收入”贷款，但是现在贷方花一些时间来核实就业，并在批准过程中仔细考虑工作的稳定性。 对于必须证明其稳定的收入来源和企业生存能力的个体经营者，抵押贷款批准要困难得多。
比率今天对借款人而言，另一个更具限制性的举措是债务收入比率。 在宽松的准则时代，如果借款人似乎有能力偿还贷款，则贷方更愿意将债务收入比扩大至50％。 现在，大多数贷方将借款人的住房付款限制在月总收入的31％至33％之间，而总债务则限制在43％至45％之间。 有时，较高的信用评分或大量的现金储备或较高的首付款将使借款人超出这些准则，但与过去相比，贷方不愿意扩大这些比率。
额外的信用检查作为新的更严格准则的一部分，贷方有时会在批准贷款之后但在贷款结算日期之前重新检查您的信用，以增加对投资的保护。 借款人需要非常小心，避免在批准贷款和结算之间的关键时期内避免使用信用卡，申请额外信贷或转换工作。
底线所有这些新规则和抵押流程的变化意味着，自银行危机以来，又发生了另一件事：贷款批准需要更长的时间。 现在，贷款人必须仔细检查贷款申请的每个细节，并进行评估，因此，借款人需要准备至少30天，但通常为45天甚至60天的申请结算期。 虽然这可能令人沮丧，但这是放款人重新努力仔细筛选贷款申请者的全部努力的一部分。 （有关其他内容，请查看 最高信用评分：是否可能获得？ ）
