房地产投资信托（REIT）是向公众提供普通股的房地产公司。 这样，房地产投资信托基金的股票就类似于代表经营业务中所有权的任何其他股票。 房地产投资信托基金有两个独特的特征：其主要业务是管理各种创收性房地产，并且必须将其大部分利润作为股息进行分配。 在这里，我们看一下REIT，其特征以及如何对其进行分析。
排位赛
要在IRS中获得房地产投资信托的资格，房地产公司必须同意支付其应税利润的至少90％作为股息（并满足其他但次要的要求）。 通过拥有房地产投资信托（REIT）地位，公司可以避免企业所得税。 一家普通公司获利并对其全部利润纳税，然后决定如何在股息和再投资之间分配其税后利润； 房地产投资信托基金仅分配其全部或几乎所有利润，而无需缴税。
不同类型
有许多不同类型的REIT。 有些属于特殊类别，称为抵押房地产投资信托。 这些房地产投资信托基金以房地产担保贷款，但它们通常不拥有或经营房地产。 抵押房地产投资信托需要进行特殊分析。 他们是使用多种对冲工具来管理其利率敞口的金融公司。 我们在这里不考虑它们。
尽管少数几个混合房地产投资信托基金既经营房地产业务，又从事抵押贷款交易，但大多数房地产投资信托基金都专注于房地产业务的“硬资产”业务。 这些被称为股票房地产投资信托。 当您阅读有关REIT的文章时，通常会阅读有关股权REIT的文章。 股票房地产投资信托基金倾向于专门拥有某些建筑类型，例如公寓，区域性购物中心，办公楼或住宿设施。 有些是多元化的，有些是专业的，这意味着它们不符合分类标准，例如拥有高尔夫球场的房地产投资信托基金。
投资分析
房地产投资信托基金是关注房地产的派息股票。 如果您寻求收入，则将它们与高收益债券基金和支付股息的股票一起考虑。 作为支付股息的股票，房地产投资信托基金的分析与其他股票非常相似。 但是由于财产的会计处理，存在一些较大的差异。
让我们用一个简化的例子来说明。 假设房地产投资信托基金以100万美元的价格购买了一座建筑物。 会计要求我们的房地产投资信托对资产收取折旧。 假设我们将折旧摊分为20年。 每年我们将扣除50, 000美元的折旧费用（每年50, 000美元x 20年= 100万美元）。
让我们看一下上面的简化资产负债表和损益表。 在第10年，资产负债表上的建筑物价值为500, 000美元（也就是账面价值）：原始历史成本100万美元减去累计折旧500, 000美元（10年x每年50, 000美元）。 我们的损益表从$ 200, 000的收入中扣除了$ 190, 000的支出，但是其中的$ 50, 000是折旧费用。
但是，我们的房地产投资信托基金实际上并没有在10年内花费这笔钱； 折旧是一种非现金费用。 因此，我们将折旧费用加回净收入中，以便从运营中产生资金（FFO）。 想法是折旧不公平地减少了我们的净收入，因为我们的建筑物在过去十年中可能没有损失其价值的一半。 FFO通过排除折旧费用来修复此假定的失真。 （FFO还包括其他一些调整。）
我们应该注意到，FFO比现金收入更接近现金流量，但是它不能捕获现金流量。 主要要注意的是，在上面的示例中，我们从未计算过用于购买建筑物的100万美元（资本支出）。 更准确的分析将包括资本支出。 计算资本支出可得出一个称为调整后的FFO的数字，但是在计算上没有达成共识。
我们的假设资产负债表可以帮助我们了解其他常见的REIT指标，即资产净值（NAV）。 在第10年，我们大楼的账面价值仅为500, 000美元，因为原始成本的一半被折旧了。 因此，账面价值和诸如市净率之类的相关比率（对于一般股票分析而言通常是可疑的）对房地产投资信托几乎没有用。 资产净值试图用对市场价值的更好估计来代替财产的账面价值。
计算资产净值需要对REIT的持有量进行主观评估。 在上面的示例中，我们看到该建筑物产生了100, 000美元的营业收入（200, 000美元的收入减去100, 000美元的营业费用）。 一种方法是根据市场汇率利用营业收入。 如果我们认为市场对这种类型建筑物的当前上限比率为8％，那么我们对建筑物的价值的估计为125万美元（营业收入100, 000美元/ 8％上限比率= 1, 250, 000美元）。 该市场价值估算值代替了建筑物的账面价值。 然后，我们将扣除抵押债务（未显示）以获得资产净值。 资产减去债务等于权益，资产净值中的“净额”表示债务净额。 最后一步是将资产净值分成普通股以获得每股资产净值，这是内在价值的估计。 从理论上讲，股价不应与每股资产净值相差太远。
自上而下的Vs. 自下而上
挑选股票时，您有时会听到自上而下与自下而上的分析。 自上而下从经济角度出发，押注主题或领域（例如，人口老龄化可能有利于制药公司）。 自下而上侧重于特定公司的基础。 REIT股票显然需要自上而下和自下而上的分析。
从上到下的角度来看，房地产投资信托可能会受到影响房地产供求的任何因素的影响。 人口和就业增长往往对所有房地产投资信托基金都有利。 简而言之，利率是混合因素。 利率上升通常表示经济正在改善，这对房地产投资信托基金有利，因为人们正在花钱，而企业正在租用更多的空间。 利率上升往往对公寓房地产投资信托基金有利，因为人们更愿意留下来租房，而不是购买新房。 另一方面，房地产投资信托基金通常可以通过降低利息支出并因此提高其盈利能力来利用较低的利率。
资本市场条件也很重要，即房地产投资信托基金的机构需求。 在短期内，这种需求可能使基本面无法承受。 例如，尽管基本面不佳，房地产投资信托基金的股票在2001年和2002年上半年仍然表现不错，因为资金流入了整个资产类别。
在单个REIT级别，您希望看到收入增长的强劲前景，例如租金收入，相关服务收入和FFO。 您想看看REIT是否具有提高居住率和提高租金的独特策略。 房地产投资信托通常通过收购来寻求增长，并进一步旨在通过吸收效率低下的房地产来实现规模经济。 规模经济将通过减少营业费用占收入的百分比来实现。 但是，收购是一把双刃剑。 如果房地产投资信托基金无法提高入住率和/或提高租金，则可能被迫进行考虑不周的收购，以推动增长。
由于抵押贷款债务在股票价值中起着重要作用，因此值得一看资产负债表。 有些人建议考虑杠杆率，例如债转股比率。 但是实际上，很难说出杠杆何时变得过大。 权衡固定债务与浮动利率债务的比例更为重要。 在当前的低利率环境中，如果利率上升，仅使用浮动利率债务的房地产投资信托将受到损害。
底线
REITs是房地产公司，必须支付高额股息才能享受REIT地位的税收优惠。 稳定的收入可能会超过美国国债的收益率，再加上价格的波动性，可以提供可与小型资本股媲美的总回报潜力。 对房地产投资信托基金进行分析，需要了解由折旧引起的会计失真，并要特别注意宏观经济的影响。
