人们投资的主要原因之一是增加财富。 尽管投资者的动机可能有所不同-有些人可能想要退休的钱，而另一些人可能会选择花钱用于其他生活活动，例如生孩子或参加婚礼-赚钱通常是所有投资的基础。 无论您将钱放在何处，无论它流入股票市场，债券市场还是房地产。
房地产是由土地组成的有形财产，通常包括在该土地上发现的任何结构或资源。 投资物业是房地产投资的一个例子。 购买这些是为了通过租金收入赚钱。 有些人打算在短时间内出售投资性房地产。 无论打算如何，对于将投资组合与房地产多样化的投资者而言，衡量投资回报率（ROI）以确定房地产的盈利能力很重要。 本文探讨了什么投资回报率，如何为您的出租物业计算投资回报率以及为什么它是一个重要的变量，因此您在购买之前应该知道这一点。
重要要点
- 投资回报率衡量的是一项投资赚取了多少钱或利润，占该笔投资成本的百分比。要计算现金购买的投资回报率，将投资的净利润或净收益除以如果您有抵押贷款，则必须考虑您的首付和抵押贷款付款。其他会影响您的投资回报率的变量包括维修和保养成本以及常规费用。
什么是投资回报率（ROI）？
投资回报率衡量的是一项投资赚取了多少钱或利润，占该投资成本的百分比。 它显示了如何有效地利用投资美元来产生利润。 知道您的投资回报率是多少，投资者就可以评估将资金投入特定的投资是否明智。
投资回报率可以适用于任何工具-股票，债券，储蓄账户，甚至是不动产。 为住宅物业计算有意义的ROI可能具有挑战性，因为可以轻松地进行计算-在计算中可以包含或排除某些变量。 当投资者可以选择支付现金或抵押财产时，这将变得尤其困难。
在这里，我们将回顾两个用于计算住宅租赁物业的投资回报率的示例：现金购买和通过抵押融资的示例。
投资回报率公式
</ s> </ s> </ s> ROI =投资成本投资收益−投资成本
要计算任何投资的利润或收益，首先要获得投资的总收益，然后减去投资的原始成本。 由于ROI是获利率，因此它以百分比表示给我们的投资利润。
由于投资回报率是利润率，因此利润以百分比表示。
要计算投资回报率百分比，我们将投资的净利润或净收益除以原始成本。
例如，如果您以$ 1, 000的价格购买ABC股票，并在两年后以$ 1, 600的价格出售，则净利润为$ 600（$ 1, 600-$ 1, 000）。 股票的投资回报率为60％。
计算租赁物业的投资回报率
上面的方程似乎很容易计算，但是请记住，房地产中有许多变量会影响ROI数。 其中包括维修和保养费用，以及计算杠杆的方法-借以利息进行初始投资的金额。
购买物业时，融资条件会极大地影响投资价格。 但是，使用抵押计算器之类的资源可以帮助您找到有利的利率，从而节省资金。
现金交易的投资回报率
如果您用现金购买房产，则计算房产的投资回报率非常简单。 以下是使用现金购买的租赁物业的示例：
- 您为租用物业支付了100, 000美元的现金，完成费用为1, 000美元，装修费用总计9, 000美元，使该物业的总投资达到110, 000美元。 您每月收取$ 1, 000的租金。
一年后：
- 您在这12个月中获得了$ 12, 000的租金收入，包括水费，物业税和保险等费用，全年共计$ 2, 400或每月$ 200，您的年收益为$ 9, 600（$ 12, 000-$ 2, 400）。
要计算物业的投资回报率：
- 将年回报率（9, 600美元）除以总投资额或110, 000美元.ROI = 9, 600美元÷110, 000美元= 0.087或8.7％，您的ROI为8.7％。
融资交易的投资回报率
计算融资交易的投资回报率更为复杂。
例如，您购买了与上述相同的$ 100, 000租赁物业，但是您没有支付现金，而是抵押了。
- 抵押所需的首付为购买价格的20％或20, 000美元（100, 000美元的销售价格x 20％），关闭成本较高，这是抵押贷款的典型情况，预付款总计2, 500美元，您支付了9, 000美元的装修费用。实际支出为$ 31, 500（$ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000）。
抵押也有持续的成本：
- 假设您以固定4％的利率借了30年期贷款。 以借来的80, 000美元（100, 000美元的销售价格减去20, 000美元的首付），每月的本金和利息为381.93美元，我们将每月增加200美元的水费，税金和保险费，每月的总付款额为581.93美元。每月$ 1, 000的租金收入总计$ 12, 000，您的每月现金流量为每月$ 418.07（$ 1, 000租金-$ 581.93抵押贷款）。
一年之后：
- 您当年的总租金收入为$ 12, 000，每月为$ 1, 000，您的年收益为$ 5, 016.84（$ 418.07 x 12个月）。
要计算物业的投资回报率：
- 用年收益除以原始的自付费用（首付20, 000美元，交易成本2500美元，装修成本9, 000美元）来确定ROI.ROI：$ 5, 016.84÷$ 31, 500 = 0.159，您的ROI为15.9％。
家庭资产
一些投资者将房屋的净值添加到等式中。 权益是财产的市场价值减去未偿还的贷款总额。 请记住，房屋净值不是现金。 您将不得不出售财产才能使用它。
要计算房屋的净资产额，请查看抵押贷款分期付款时间表，以了解有多少抵押贷款用于偿还贷款本金。 这将增加您房屋中的资产。
权益金额可以添加到年度收益中。 在我们的示例中，该贷款的摊销时间表显示，在头12个月内已偿还了总计1, 408.84美元的本金。
- 新的年回报率（包括股权部分）等于6, 425.68美元（5, 016.84美元的年收入+ 1, 408.84美元的股权）.ROI = $ 6, 425.68÷$ 31, 500 = 0.20。您的ROI为20％。
房地产投资回报率的重要性
如上所述，了解任何投资（特别是房地产）的投资回报率可以使投资者更加了解情况。 在购买之前，您可以估算成本和费用以及租金收入。 这使您有机会将其与其他类似的属性进行比较。 缩小范围后，即可确定要赚多少。 如果您在任何时候意识到自己的成本和支出将超过投资回报率，则可能需要决定是否要退出并希望再次获利，或者是否应该出售自己的财产，以便做出决定。你不会输。
其他注意事项
当然，拥有租赁物业可能会涉及额外的费用，例如维修或维护成本，这些费用必须包含在最终影响ROI的计算中。
此外，我们假设该物业已全部租出12个月。 在许多情况下，尤其是在租户之间会出现空缺，因此必须将这些月份的收入不足因素考虑进去。
出租物业的投资回报率有所不同，因为它取决于该物业是通过抵押融资还是现金支付。 根据一般经验，预付现金的首付越少，抵押贷款余额就越大，但您的投资回报率就越高。 相反，预付的现金越多，借入的钱越少，投资回报率就越低，因为您的初始成本会更高。 换句话说，由于初始成本较低，融资可以使您在短期内提高ROI。
在测量多个属性的ROI时，使用一致的方法很重要。 例如，如果在评估一个资产时包括房屋净值，则在计算房地产投资组合的ROI时应包括其他资产的净值。
